東哥自建Dream House 篇一:可遇不可求的事:找个有树的院子,建个Dream House,与爱人过一辈子(建造篇)
可遇不可求的事
——冯唐
后海有树的院子
夏代有工的玉
此时此刻的云
二十来岁的你
前言:
非常喜欢这首诗,特别是年近四十,有共鸣。
二十来岁的你,留不住,只能陪你好好过一辈子。
此时此刻的云,留不住,只能好好享受每一瞬间。
我说,找个有树的院子,建个Dream House,与爱人过一辈子。
東哥有树的院子将近结束。 希望分享给值友们。
度量衡:
按照加拿大的习惯,除特别标注,本文的面积单位是 平方英呎,简称平尺 (Sq. Ft, 1平米 = 10.7平方英尺), 长度单位 是 英呎 (Ft, 1米=3.28英尺),货币单位是 加元 (1加元=5.15 人民币左右)
动机:
如 《移民加拿大 & 加拿大生活》文中所说,東哥東嫂以及许多人选择移民是为了追求更美好的生活。
生命不息,折腾不止,让家人有更好的生活,这是主要原因。
次要原因是09年在温哥华买的房子虽然面积不小, 不算车库 3620平尺,有5个房间; 但因为房龄有20多年了;也不是我们按照自己的需求造的,格局不是很合理。 儿子喜欢Lego,二楼走廊里,房间里堆满了他的Lego。 随着妹妹长大,我们家需要更多的活动空间,妹妹除了需要自己的房间,还需要一个放琴的地方。想来想去,只有换个更大,布局更合理的房子了。买造好的新房,不是按照我们的需求,总有这样那样的缺憾。所以决定买地建房。标准就是冯唐诗里的第一句。
🔻 2.儿子的一部分心血,他自己的睡房,书房,客房里 都有这样的一摊。
🔻3.和儿子一起废物利用,用纸板箱做的YVR跑道
🔻4.妹妹是小捣蛋,每当哥哥没空陪她玩,就开启小恶魔模式,故意踢坏哥哥的乐高
🔻 5.走廊也经常被他们占据,说是盘点库存。
🔻 6.走不动道了,不搬不行了。答应儿子一个Lego Room,答应女儿一个Princess Room
🔻 7.终于,找到了有树的院子,这在温哥华也是可遇不可求的。一个50多年的旧房子。
🔻 8.除了后院有树,坐北朝南,后面还有一个公园。家里一抬头就能看到儿子女儿的小学,
背景和要求:
和米国,凸凹 一样; 加拿大的大多数土地是私有的。如业主拥有该土地全部的权利 (许多公寓和Town House 虽然是私有土地,但土地为所有产权人共有), 就可以在By Law(市一级的立法)允许的范围内,向市政府申请重建该土地上的建筑。业主需要按照法律规定找建筑师和工程师设计新房,经过市政府的审批,业主就可以在自己的土地上新建房屋。
法律法规 (括弧中的是以東哥的新房举例)
容积率: 在土地上允许建造的使用面积。 ( 东哥家的地块 Zoning:Zoning就是规划,玩过SimCity的应该都知道Zoning, 就是这个区域里都是这一类房子。RS1, 也就是 Residential Single-Detatched, 意思是 独栋居民区第一类,属于低密度住宅区,容积率为土地面积前5000平尺可建55%的使用面积 + 剩余面积 可建30%;东哥的这块地是8200平方英呎,可建套内使用面积为 3710平尺,此面积不含550平尺的车库面积,露台面积以及飘窗的面积)
建筑覆盖率 (土地面积的45%或以下)
绿化覆盖率 (土地面积的30%或以上)
建筑距离市政道路的距离 (最少3米)
建筑距离侧面红线最小距离 (最少2米)
最大高度 (2层半,并对最大层高有规定)
建筑师出平面图,结构图
土木工程师出承重图
电器工程师出强电图
几十年前的旧房用了许多像石棉等有毒的材料;所以市政府要求对旧房验毒,请专业公司来拆毒
对旧房可回收材料强制回收
对土地上较大的树木进行保护
每一个建造步骤完成,必须由市政府的土木工程师验收合格后,才能进行下面一个步骤的施工
我所在的City没有要求,但有些城市有 防水试验,密闭实验;需要找实验室来做测试; 测试通过工程师会出报告给City,才能进行下面一个步骤的施工
房子建成后,市政府的土木工程师进行 Final Inspection,通过后取得入住许可。(其实没有入住许可也可以入住,只是不能出售)
还有几百条对房屋建造的细则要求,也叫Building Codes;这个我就不详述了,我知道的也不全,一定要找专业,敬业的Builder, 他们会把关。
耗时:
16年4月开始设计报批,5月下旬开始拆除旧房和打地基,6月开始建造。 17年1月房子竣工,17年2月搬家。 前后共花了10个月时间。 因为今年温哥华下了许多雪(据说50年一遇),开春至今又是 Raincouver 模式,至今还有园艺未完成。
最重要的因素:
我觉得最重要的是找一个靠谱的建商(Builder)。有经验,有性欲,不,是信誉,且诚实的Builder 可以把工程项目管理的井井有条,很好的管理进度,管理施工队伍,把控质量。 这么大一个工程,感觉比国内装修都省心。我魔都的房子没这个大,花了7个月装修,我和太座俩人都瘦了几斤; 与各路人马各种斗智斗勇,各种讨价还价,各种吵架,心累。 我身边有朋友,也有邻居 找了不好的建商,多花钱,受气不说,质量和工期都大打折扣。 我家邻居 比我早整整一年开工,还需3-5个月才能完工, 我花10个月建房,他家花了至少2年1个月。 质量还不敢恭维。
Builder在项目中起到的作用
好的建商应该在建筑师画图时 就介入,以他们的实际经验提醒 图纸和设计有哪些可以改进的地方。
既是总包又是监理。Builder 需要按照图纸和时间节点,按时让建筑材料进场,安排各分包商(Sub-Contractors)进场施工;同时,对分包商的施工质量进行监理。建商朋友把关,还有一个重就是 City Hall
安排市政府的验收
全部完工后,由建商提供 2-5-10年的保修。 “2-5-10年保修” 一般指的是 2年内 房子的 材料和施工质保,5年 建筑外壳(围护结构)质保, 10年建筑结构质保。 交给建商的 Manegement Fee 里,一部分是给他们项目管理和监理的费用;一部分是类似维修经费。当然,指的是小毛小病; 不应该有大问题; 如果建商严格按照规范和材料要求施工的话。
建房另一个很重要的角色 --- 市政府:
市政府按照颁布的城市规划和城市建筑法例 对建造申请进行审批。
根据图纸以及 Building Code,每个步骤完成后 上门验收,验收合格 方可进行下一步骤的施工; 验收不合格,则勒令整改。所以,市政府充当了质监部门的角色。市政府有好多个验收的土木工程师,随机上门。质量不合格,是不能进行下一个工序的。
当然,屋主需要缴纳 报建费; 费用涵盖了 市政府聘请 工程师 审图,监理验收的费用。 我的房子 市政府收 了1万多将近2万加元的报建费。
最后的 Final Inspection 合格后,市政府会在 城市房屋系统 以及 住房系统里注明 Final Inspection passed。 否则房子不能交易过户. 所以,业主也住的放心。
美加澳的独栋为什么是木头的?
加拿大林木资源丰富,木头便宜
木结构抗震
木结构有伸缩性,可以一定程度缓解沉降
木头做保温层更容易
也有钢混结构的,宫殿级的豪宅
简单过程(图文流水账):
🔻 9.图纸有结构图,承重图,地基图,强电图,弱电图 等等。 上一张首层的图纸 举个栗子
🔻 10.拆房 (各种工程机械都是分包商的,每个分包商只做他们最专业的那个领域)
11.
🔻12.土地平整
🔻 13. 平整后再测量,设计前已经做过一次测量,土地上有的树木都标出来进行保护。 那棵松树在我的院子里。 后院外面是公园 以及 儿子女儿的学校。隔壁比我造半年开工,现在还没开始装修。
🔻14.做地基,用混凝土泵车浇筑;当时全家都在魔都,Builder帮我们拍的照
15.
🔻 16.从魔都回到加拿大, 已经到2楼了
🔻 17.正门和车库
🔻 18.主卧。我问老婆, 这房连顶都没有,真正的“头上无瓦天作被”,你还嫁我吗? 她说,不嫁。我说,饭已成炊,由不得你了。
🔻 19. 楼下客厅,顶上这块板是施工面,后来就没有了。正对的是壁炉,大家脑补。
🔻 20.楼梯,正对的窗户 朝后院和公园,以后放餐桌的地方。
🔻 21.后院的树和公园
🔻22. 正门 和 车库
🔻23. 有房顶了,窗户包的是 杜邦的防水纸,这是好东西,防水透气
🔻24. 后院有公园,那个网是棒球场,以后儿子比赛,我们在家吃着喝着观赛
🔻25. 房子的地基比后面的公园高出1米,所以需要做导墙,Reinforcement Wall。后面那个蓝色屋顶的建筑就是小学,每天走路5分钟上学。
🔻26. 屋顶是预制结构。隔壁女儿房间,那时去女儿房间还可以使用穿墙术,现在武功已废。
🔻27. 我前面说到的施工面。 这个是挑高的客厅和演奏厅。 层高 16尺4
🔻28.换个角度看
🔻29. 有电表了。为我的Tesla Model X 申请了 200A 大电表。有值友说电表不可能用A来标,加拿大就是用A标;申请也是 120A, 200A这么分。 加拿大是120V电压,3线入户,单相(分相)240V(A-B 120V, A-C 240V)。大电流的如烤箱,干衣机,Tesla充电口 都是用的240V。Model X的首晒。
🔻30.电力公司进户电缆用的铝线。 加拿大的输电网络和进户线用铝线。但室内禁止用铝线。因为铝线氧化后会发热或产生火星,火灾隐患。
🔻31. 进户电箱是电力公司安装,西门子的。
🔻32.张大妈装修贴流行晒配电箱,我也入乡随俗。2个配电箱,一个在车库,一个在中厨。
33.
🔻35. 浇完水泥
🔻36.空调和新风的回风, 筒灯的固定。材料和安装,都有规范。承包商有从业执照。
🔻37.管路,长条的这个是冷气和新风出口
🔻38. HRV (Heat Recovery Ventilator)放在2楼天花板上, 冬天不开窗,靠带热交换的新风系统换气。不带HEPA, 温哥华常年PM个位数。
🔻39. 一个开利的换热器 管整个房子。从这里将冷气 通过管道吹到整个房子。这个在主卧的天花上,开始担心会吵。Builder让我放心。用了隔音保温材料包裹所有的器材和管道,真的一点声音都没有。
🔻40.外立面,里面是 Dupont的 Tyvek 神纸,给房子穿的Gore Tex,防潮透气
🔻41. 所有的 冲淋下面都要用防水布 并做防水测试,需要验收
🔻42. 浴缸也要做防水测试。温哥华的水是雪山水,硬度 0.3,水是蓝色。净水软水都省了。
🔻43.窗户安装好,Low-E,为了下面那扇窗户能开,只能做五格,否则太重。窗总高3米7.
🔻44. 一部分龙头用大奔拉回来的,大奔拉货,回本利器
🔻45.弱电走线,几百条网线。网络,背景音乐,监控,防盗,温控都走网线
🔻46. 入墙坐厕的水箱,木结构可以做到真正入墙
🔻47.所有的线都要有FT4字样才能入墙,我查了一下,FT4指在火里4分钟不燃
🔻48.做完保温层。很节能,我魔都的房子300平,不做饭冬天每月3000-4000天然气,没有保温,热量不断流失。 这个房子天天做饭,恒温21摄氏度,一个月200多加元天然气。
49.
🔻50.墙体保温材料
🔻51.上完石膏板,像房子了
52.
🔻53.家里有孩子,用的 0 VOC 涂料,温哥华的医院都用这一款。装修完测了一下,很低。
🔻54. 大理石,Made in Greece, Trump Tower 同款,现在也称总统同款。需要8个木箱。
55.
🔻56. 铺砖
57.
🔻58. 壁炉的烟道,需要做防火,防水,放倒烟处理。 铁丝网外面挂水泥。
🔻59. 锅炉房利用了楼梯下面没有用的空间。锅炉用德国Viessmann
🔻60.右边是老房子25年的Viessmann锅炉;左边是储水罐。说可以用100年的锅炉。尺寸是现在的6倍。
🔻61.生活热水储水罐,生活热水用的铜管
🔻62.地暖管道
🔻63.灯具到了。 不会做望远镜的水晶厂,不是好灯厂。
🔻突然发现,我还没贴过购物链接,贴个他家的望远镜。10X50 $3800
🔻我还是用用我那红圈 IS L头的 佳能10X42 吧。 非常明亮,光学防抖。
🔻64. 外立面安装
🔻66.剧透一张,送老婆的大厨房
🔻67.最后用 此时此刻的云 结束这一篇。下午学校的Playground拍的。
结束语:
建房是系统工程,这篇是个开头,新房東哥会写一个系列。喜欢或对加拿大生活感兴趣的请从页面右上方 关注東哥。
图片很多,每张图片都标了号,方便值友们问问题。 我会一如既往的尽量回答。
这个系列大概会有这么几篇:
《可遇不可求的事:找个有树的院子,建个Dream House,与爱人过一辈子(室内篇)》
《除了爱马仕,还可以送爱人一个专业大厨房》
《聊聊新房的智能家居》
《说说 Sub-Zero 冰箱 和 酒柜》
《说说北美的*级炉灶 - Wolf 和 Brigade》
《教你挑一个会歌唱的钢琴,施坦威和儿子们Model O》
写完上面这些,会写写飞行,打靶;写写東嫂的美食。任重道远啊。 移民那篇很多朋友问我要微信,张大妈只支持 公众号,我帮東嫂注册了一个;我们俩都会更新,但首发我们还是会放在张大妈。欢迎大家关注,交流。
小编注:本文作者@阿東哥 是什么值得买生活家,他的个人自媒体信息为:
微信公众号:Branny的美味生活,微信搜索“branny_vancouver”。
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東哥 上一篇 《老移民東哥与您聊聊天:移民加拿大 & 加拿大生活》 引起大家的兴趣和支持,谢谢大家的抬爱。 但文章被不少公众号和移民公司/网站恶意转载,東哥和值得买的署名被抹去,有的文章只改了第一张图和前三句,也不注明转载,非常恶劣。 東哥非常生气,已经委托维权。 码字不易,東哥选择在 值得买 分享与发布文章,是因为喜欢这里的氛围以及与众多值友一样热爱生活,追求生活品质。 未经作者允许,拒绝任何形式的转载,抄袭。 谢谢!
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