二手房市场不灵了,还怎么置换?

最近我分答上回答最多的问题就是,某某二手房小区价格降了,我现在卖掉手里的房子置换合适吗?


讲真,二手房市场确实没有了之前的傲气。从“3.17新政”之后,北京的二手房市场成交量和成交价均开始出现大面积松动,交易活跃度大幅下降,炎热的夏季已经到来,但是市场却逐渐冰封。


据数据统计显示,2017年5月全月,北京市二手住宅共网签10801套,环比下降35.69%,创下近27个月来的最低值;成交面积101.62万㎡,环比下降33.95%;新增挂牌房源70103套,环比增长32.04%;挂牌均价69493元/㎡,环比下降0.72%。

二手房市场不灵了,还怎么置换?

根据交易方式统计,其中通过中介公司进行房产交易8215套,占总交易套数的76.06%,较4月下降7.65个百分点。截止5月31日,北京市备案中介机构数量达到3234家,其中仅有375家中介机构在5月份有二手住宅交易记录,占比仅为11.59%。也就是说,北京很多挂牌中介机构在5月的成交量为“0”。

二手房真的不好卖了吗?出于职业敏感性,每次我路过我家楼下都要观察一下附近的中介门店。之前的时候,门口站着几波人分别在谈业务很常见,而最近店里基本看不到来咨询的人,中介的人员也没几个,不是在门口抽烟就是在玩手机。市场不好,去年那些赚到钱的中介不少转行的。


1. 成交量价齐跌的二手房市场,就像是个落榜的才子,无人问津。究其原因,其实是“3.17新政”和贷款利率上调的双重打击作用。


去年北京“930新政”,二套房的认定由“认贷不认房”改为“认房又认贷”;而今年“3.17新政”又把二套房首付比例提高到最低60%,非普不低于80%。几近于全款的首付,让很多打算置换的购房者只能望房兴叹。

二手房市场不灵了,还怎么置换?

其实北京二手房市场基本是置换需求在支撑。我身边有个同事,“3.17新政”之前刚刚卖掉自己家三环的老破小换个大一点的房子,按照新政之前,他计划置换的房子首付大概700多万,卖掉现有房子刚好。而新政后,该套房子首付需要1000万左右,并且他已经卖掉了自己的现有住房,二孩也刚刚出生,眼看9月就要给买家腾房子了,急的直上火,满嘴起泡。


他这种情况真的挺让人同情的,而且我相信这种情况的购房者也不少见。即便是他首付够了,但是多出来贷款的部分按照现在部分银行执行的商贷首套利率上浮10%,二套上浮20%来计算,每个月的压力也不会太小。

二手房市场不灵了,还怎么置换?

2. 5月份北京二手住宅成交的10大热点区域依次是房山城关(274)、黄村(253套)、天通苑(200套)、昌平县城(194套)、潘家园(156套)、长阳(156套)、岳各庄(153套)、顺义城(149套)、宾阳(148套)、回龙观(145套)、北苑(145套)。


二手房市场不好做了,不只是统计数据层面,大家的盆友圈也可见一斑。不少急售的业主,不得不主动降价来吸引购房者看房。

二手房市场不灵了,还怎么置换?

二手房市场不灵了,还怎么置换?

其实现在二手房价格有所回落,只要您多看看,对比之前的房价,参考一下您手头的预算和心理预期价位,觉得合适还是可以出手的。尤其是对于名下只有一套房产的家庭,房价涨,虽然您的房子卖在高点,但是换房也需要多补钱;房价跌,虽然您看中二手房价格降了,但是您自己名下的房子交易的价格也会降一些。


卖在高点买在低点的情况并不多见,而且现在银行批贷款的时间较长,几乎需要半年时间才能拿到房子的全款,所以对于卖一买一的您心理还得有这么个预期。

3. 房价是呈运动状态的,而北京各区域二手房房价已普遍回落。从涨幅上看,5月份北京16个行政区二手住宅价格环比上涨的有4个,价格出现下降的区域有12个。其中,环比跌幅在1%以上的行政区有8个,降幅位列全市前5的区域依次为门头沟(-2.54%)、平谷(-2.33%)、房山(-1.97%)、昌平(-1.92%)、海淀(-1.68%)。


虽然各区域二手房跌落幅度并不大,不过从区域来看,主城区似乎受到的影响并不大。毕竟房子不可或缺的因素之一就是地段,所以这个也很容易理解。


不少在近郊前些年置业的刚需近几年都有置换到主城区的打算,而主城区新房少且价格高。即便有新房,也没有好的学区配套,所以主城区带学区的二手房也变得格外抢手,这也是之前北京二手房市场交易火爆的原因之一。


即便今年北京各区域也陆续出台了一些划片入学的政策,但是目前来看对那些老牌学区周边房价的影响并不大。

每天我都在分答和微博问答上回答各类购房问题,虽然大家的需求不同,但是都是在选择A和选择B之间犹豫不决。我身边就有这么个案例,今天拿来给大家讨论一下:


朋友小M在近郊区有一套90多平小三居房,一直想置换到城区,但是错过了卖房的高点(现在二手房市场尤其郊区价格都有所回落)。自己户口在西城区,老二刚出生,老大还有2年就要上小学了,觉得老大上学后每天往返学校和家太累。如果在城里租个房子呢,一家老小也得6000以上,成本不低。所以有两个考虑方案:


A.在城区买个一居老破小,300多万的,工作日一家凑合挤在城里,休息日回近郊的家住;


B.卖掉现在的近郊小三居,再换个更大的新房(也得是近郊了,否则首付不够),为孩子提供一个宽松的居住环境,但是还需要每天往返奔波。


如果是您,会选择方案A还是方案B呢?欢迎您点击右下角留言说出您的观点,看看各位大侠是不是能帮我这位朋友解决这个难题,我也会在微博给出我的建议。


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