二手房市场不灵了，还怎么置换？

最近我分答上回答最多的问题就是，某某二手房小区价格降了，我现在卖掉手里的房子置换合适吗？

讲真，二手房市场确实没有了之前的傲气。从“3.17新政”之后，北京的二手房市场成交量和成交价均开始出现大面积松动，交易活跃度大幅下降，炎热的夏季已经到来，但是市场却逐渐冰封。

据数据统计显示，2017年5月全月，北京市二手住宅共网签10801套，环比下降35.69%，创下近27个月来的最低值；成交面积101.62万㎡，环比下降33.95%；新增挂牌房源70103套，环比增长32.04%；挂牌均价69493元/㎡，环比下降0.72%。

根据交易方式统计，其中通过中介公司进行房产交易8215套，占总交易套数的76.06%，较4月下降7.65个百分点。截止5月31日，北京市备案中介机构数量达到3234家，其中仅有375家中介机构在5月份有二手住宅交易记录，占比仅为11.59%。也就是说，北京很多挂牌中介机构在5月的成交量为“0”。

二手房真的不好卖了吗？出于职业敏感性，每次我路过我家楼下都要观察一下附近的中介门店。之前的时候，门口站着几波人分别在谈业务很常见，而最近店里基本看不到来咨询的人，中介的人员也没几个，不是在门口抽烟就是在玩手机。市场不好，去年那些赚到钱的中介不少转行的。

1. 成交量价齐跌的二手房市场，就像是个落榜的才子，无人问津。究其原因，其实是“3.17新政”和贷款利率上调的双重打击作用。

去年北京“930新政”，二套房的认定由“认贷不认房”改为“认房又认贷”；而今年“3.17新政”又把二套房首付比例提高到最低60%，非普不低于80%。几近于全款的首付，让很多打算置换的购房者只能望房兴叹。

其实北京二手房市场基本是置换需求在支撑。我身边有个同事，“3.17新政”之前刚刚卖掉自己家三环的老破小换个大一点的房子，按照新政之前，他计划置换的房子首付大概700多万，卖掉现有房子刚好。而新政后，该套房子首付需要1000万左右，并且他已经卖掉了自己的现有住房，二孩也刚刚出生，眼看9月就要给买家腾房子了，急的直上火，满嘴起泡。

他这种情况真的挺让人同情的，而且我相信这种情况的购房者也不少见。即便是他首付够了，但是多出来贷款的部分按照现在部分银行执行的商贷首套利率上浮10%，二套上浮20%来计算，每个月的压力也不会太小。

2. 5月份北京二手住宅成交的10大热点区域依次是房山城关（274）、黄村（253套）、天通苑（200套）、昌平县城（194套）、潘家园（156套）、长阳（156套）、岳各庄（153套）、顺义城（149套）、宾阳（148套）、回龙观（145套）、北苑（145套）。

二手房市场不好做了，不只是统计数据层面，大家的盆友圈也可见一斑。不少急售的业主，不得不主动降价来吸引购房者看房。

其实现在二手房价格有所回落，只要您多看看，对比之前的房价，参考一下您手头的预算和心理预期价位，觉得合适还是可以出手的。尤其是对于名下只有一套房产的家庭，房价涨，虽然您的房子卖在高点，但是换房也需要多补钱；房价跌，虽然您看中二手房价格降了，但是您自己名下的房子交易的价格也会降一些。

卖在高点买在低点的情况并不多见，而且现在银行批贷款的时间较长，几乎需要半年时间才能拿到房子的全款，所以对于卖一买一的您心理还得有这么个预期。

3. 房价是呈运动状态的，而北京各区域二手房房价已普遍回落。从涨幅上看，5月份北京16个行政区二手住宅价格环比上涨的有4个，价格出现下降的区域有12个。其中，环比跌幅在1%以上的行政区有8个，降幅位列全市前5的区域依次为门头沟（-2.54%）、平谷（-2.33%）、房山（-1.97%）、昌平（-1.92%）、海淀（-1.68%）。

虽然各区域二手房跌落幅度并不大，不过从区域来看，主城区似乎受到的影响并不大。毕竟房子不可或缺的因素之一就是地段，所以这个也很容易理解。

不少在近郊前些年置业的刚需近几年都有置换到主城区的打算，而主城区新房少且价格高。即便有新房，也没有好的学区配套，所以主城区带学区的二手房也变得格外抢手，这也是之前北京二手房市场交易火爆的原因之一。

即便今年北京各区域也陆续出台了一些划片入学的政策，但是目前来看对那些老牌学区周边房价的影响并不大。

每天我都在分答和微博问答上回答各类购房问题，虽然大家的需求不同，但是都是在选择A和选择B之间犹豫不决。我身边就有这么个案例，今天拿来给大家讨论一下：

朋友小M在近郊区有一套90多平小三居房，一直想置换到城区，但是错过了卖房的高点（现在二手房市场尤其郊区价格都有所回落）。自己户口在西城区，老二刚出生，老大还有2年就要上小学了，觉得老大上学后每天往返学校和家太累。如果在城里租个房子呢，一家老小也得6000以上，成本不低。所以有两个考虑方案：

A.在城区买个一居老破小，300多万的，工作日一家凑合挤在城里，休息日回近郊的家住；

B.卖掉现在的近郊小三居，再换个更大的新房（也得是近郊了，否则首付不够），为孩子提供一个宽松的居住环境，但是还需要每天往返奔波。

如果是您，会选择方案A还是方案B呢？欢迎您点击右下角留言说出您的观点，看看各位大侠是不是能帮我这位朋友解决这个难题，我也会在微博给出我的建议。