魔都二手房交易指南 篇一:可能是你买的最贵的东西——魔都二手房交易指南(上)选房篇

写在前面

本文主要关注二手房在挑选和交易过程中的流程和要点,至于房子该不该买这种哲学问题,大家还是自己做决定吧

本文内容和观点基于题主本人2015年买房时的经历,税率、限购等政策性信息还请读者从权威渠道再次确认。

写这篇文的起源是LG的同学近期要买房,向我们咨询了不少细节问题,想着张大妈上魔都二手房的帖子不多,索性详细写一下全过程,可供大家参考。本文会分上下两篇,分别将选房和交易两个过程。

 0 购房资格及预算

首先请通过权威渠道了解最新政策。能不能买,首付比例多少,税率多少,贷款利率几折都是由政策决定的。

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由于限购和高昂的房屋交易成本,请一定珍惜首套资格。在能力范围内和对未来收入的合理预期下尽量一步到位,换房的过程实在折腾。

具体来说,先统计首付,包括每笔资金到位的时间。然后计算每月的还款能力,包括现金部分和公积金部分。税费中介费基本在房价的10%左右(各套房子不一样,下定前要再详细算一次),装修和家具的话2-4000一平米(建面)。这样一算基本就把看房预算定下来了。

 1 区域选择

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这个主要看个人的生活习惯,包括你和家人的工作地点以及工作地点可能的变化、父母的住址。普遍遇到的纠结可能在于远大新和老破小的取舍。个人建议,刚需买房者首要考虑的应该是居住价值,预算内给你带来最大幸福感的房子才是你最终的选择。

 2 房源初选

选定区域后,建议大家用百度地图,结合街景,把区域内的楼盘先详细扫一遍,对周围环境、小区外观都有直观的认知。我自己买房过程中一开始大量时间都盯在了区域内的标杆大盘,但其实每个区域都有不少规模不大但品质出色的小盘。

然后就可以去链家网上看了,搜索目标虽然大家对链家褒贬不一,但他们的网站确确实实做到不错,体现在几点:1、板块划分清楚,地图选房功能很好用;2、房源介绍详细,房型图和视频看房都很实用,能达到实地看房的4-5成效果了。

通过这轮网络初选,区域内楼盘、户型的大致情况以及自己的喜好、需求应已有了底,待后面直面中介的时候心里避免被中介牵着鼻子走。

 3 看房

强烈建议先办一个手机小号,现在各运营商都有各类虚拟小号,避免购房结束后中介持续的骚扰。

有了小号,建议在实地看房前先和中介在电话上聊一圈,安居客、链家上都有中介的联系方式,把你的需求、预算都告诉中介,听听他的推荐,一方面是看一下区域里最近的成交情况和实际的价格(当然,中介说的话没有交叉验证都不能信),另一方面也探一下中介的能力和人品。基本上联系了几个中介之后你的电话就在中介圈传开,源源不断会有中介找你了。

终于到实地看房了。大家时间本就紧张,所以建议每次看房都尽可能看更多的房源。看房初期,是要把各目标小区的目标户型都能看一遍,即使暂时没有可售房源也可以要求中介把出租的、或者已下定的房子给你看,以后万一有房子出来了就可以及时拍板了。看了几十套房子之后,你应该对预算范围内市场提供的房源品质以及自己的偏好都有了明确的认知,简单说来,就是心里有了一杆秤,后续再出来新的房源,马上就能决定是不是自己要的。

那看房到底要看什么呢。首先是户型,房间的大小、采光、通风、噪音、窗外的景致,只有实地感受才能准确评估房型优缺点对你的影响。其次是质量,这是看房中比较关键的,二手房少则三五年多则上十年的房龄,使房屋质量也产生了较大的分化。比较常见问题有:1、漏水,包括楼上人家漏和外立面渗水。要看看各屋顶角上有没有渗水痕迹,如果曾经漏过,一定要问题根除,否则就是个定时炸弹。再看要问一下楼上的情况,如果是近年刚装修过那会比较好,像我自己买的房子,楼上人家已经装修十几年了,当时水管是埋在地下的,两年里大大小小漏了好几次,各种糟心。靠外立面的墙用手摸一下是否潮湿(特别是朝东),走之前再从楼下往上看你家的位置是否有水渍,外立面是否完好。此外,如果房屋附近有地铁、高楼等大型工程,可能导致房屋沉降,体现在屋顶、墙面的严重开裂、门洞变形,由于沉降是个缓慢持续的过程,即使房子买下来后重新装修,若干年后还会出现墙面的开裂、变形,影响生活质量。

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同时,小区环境,包括环境整洁程度、小区物业、电梯数量、停车位数量这些大家一般都会关注到,就不细说了。

 4选房

当你看了一圈房,一定已经有了意向的几套,接下来就是检查房子有没有硬伤。常见的硬伤包括:1、抵押。这里通常指除了房贷的其他抵押。对于有抵押的房子,请一定要求上家在定金合同前接触抵押。2、产权关系不清晰。包括离婚后未分割、老人过世后未办理继承、产权人数量多且关系复杂,这些问题轻则导致交易流程变长(后面的很多交易流程都要全体产权人到场),重则卷入产权人之间的纠纷,导致交易无法继续,甚至首付损失。3、户口。上家户口迁出是否有困难、是否有上上家的未迁出户口。4、凶宅。有机会的话侧面和邻居、保安打听一下,即使你不介意,也是后面砍价的重要筹码。5、学区房入学资格的使用。可以要求上家出示户口本,查看是否有学龄儿童以及学龄儿童户口的进出。

上述这些硬伤基本上能不碰就不碰,除非你能准确的为这些硬伤定价,并把总价谈到你认为的合理价格。

 5谈价

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谈价格这一块我自己并没有太多经验可以分享。有空的话可以看看一些关于谈判的书,比如《优势谈判》。二手房谈价,除了最终的总价之外,还需要和上家敲定的有装修(是否保留家具)、交房时间、户口迁出时间、税费、付款方式和时间。这些也都可以成为上下家在价格谈判中的筹码。

其实谈价的空间主要还是和市场以及上家的情况有关,如果正处在大势的快速上涨期,那尽早拿下比较重要。反之如果上家置换房已签约,急需资金,那可以以付款方式的优势让上家再让一点价格。

另外要注意的是,真正谈价前要先确认和你谈判的人是不是真正的产权人和决策人,万一来来回回拉锯了很久,也被摸清了你的底价,人家转手说"我再去请示请示“……

 6关于中介

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特地留了一个章节来讲讲中介的事情。对于住宅这种高价值、低流动性的资产来说,中介的确是交易环节中不可或缺的角色。合格的中介应该是,诚实可靠、房源资源广、通晓政策流程、具备与上家的谈判经验。但实际上,虽然我曾从人家口中听到这种很牛逼的中介,但大概率情况下,我们并没有这样的运气碰到。也因此,才有了这篇文章,提示大家二手房购买过程中遇到的风险。对于中介的选择,有两种思路,一种是选大牌的,比如满街看到的绿皮(有些中介品牌,虽然曝光率高,但都是加盟店,实则没有任何保障),虽然收费高、员工素质层次不齐,至少不会碰到和上家联手骗人的情况,说到底,买的就是他们家的品牌和信誉。第二种就是选小区门口开了很多年的夫妻老婆店,这种店不会有太多员工,带你看房的往往就是四五十岁的店主本人,在前面讲到的几条专业能力上这样的阿姨爷叔没有问题,而且费用会比大牌的低很多,就是看起来可能没有那么可靠,有点low。但不管选哪种,中介费以及中介费的付款方式都是可以谈的,建议中介费的大头至少要到过户再付,留少量尾款到交房(如果交房可能会存在户口问题的话,尾款留多点)。很简单的道理,钱都付清了,谁还帮你干活呀。

由于中介和购房者的利益并非完全一致。在看房、谈价的过程中,请时刻对中介的说辞持怀疑态度,并保持良好的心态。中介为促成交易,制造各种假象,影响你的心态,比如把已经签出的房子给你看,然后当天晚上告诉你这个房子被买了。好房子的确稍纵即逝,但你看的是不是真是那种好房子,就需要你来判断了。另一种中介会淡化房子的硬伤,例如户口、抵押,号称自己有什么特殊渠道能够搞定云云,但当你真签了,就“最近政策收紧,什么都搞不定了”。具体交易过程中的细节问题和各种坑,请听下回分解

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