房产 篇二：刚需买房指南—如何选择一只“潜力股”？

01 我可以等到房价跌再买吗？先算笔账

去年7月，全国金融工作会议，提到“金融去杠杆”。此后，很多地方房贷利率上涨10-30%。房子晚买1、2年，贷款要多掏几十万。去年北京很多银行表态：首套房利率上涨10%，二套上涨20%，也有的银行一次涨价30%。房贷涨了，你的月供会更多。

举个栗子：买套房需要贷款200万。如果是2017年1月贷款200万，房贷利率4.9%，等额本息还款30年，月供10614.53元。假设房价没有涨，今年贷款利率涨价30%，4.9%变成6.37%，等额本息还款30年，月供12470.86元。30年贷款利息多花66.8万。

科普内容：金融上，我们用GDP、CPI数据看短期货币市场。根据官方披露，去年GDP6.9%+CPI1.6%=8.4%，按这俩数据，M2如果是10%的水平，货币是中性的；如今M2同比只增长8.2%，显然是货币收缩。所以，市场上的钱少了，包括银行从央妈那里拿到的钱也在减少。物以稀为贵，钱变得更值钱，银行给的房贷，自然涨价了。一旦买房时，房贷合同里签了价格，不管是基准利率的1.1倍、1.2倍、1.3倍。在未来20、30年的按揭生涯里，都要按照这个倍数还款。

PS：基准利率=央行给银行的供货价（银行从央妈拿的房贷成本价）

银行上调房贷利率=涨了房贷的零售价。如果基准利率不变，等额本息还款，以后每年，你的月供都是一样的。眼下货币偏紧缩，如果央妈加息，也就是提高基准利率，你还是悲催———继续按最新基准利率（供货价）的1.1倍、1.2倍、1.3倍...按揭...当然，16年、去年初上车的，很多人拿到银行的8.8折、9折优惠，即使央妈加息，基准利率上调，你的月供照旧按最新基准利率的0.88、0.9倍算。

外因——央行加息。全球市场货币收缩，美元进入加息通道，今年美联储加息不止3次。为防止资金外流，迫于压力，央行大概率会跟着加息。国内「房住不炒」基调不会变，楼市调控一两年里不会松，金融上要去杠杆，加息是一剂釜底抽薪良药———这是内因。所以，未来两三年里，加息是大概率的实锤。

先不看房价降不降，只要一加息，基准利率涨了，银行的贷款利率一定跟着涨———房贷也要涨价。如果是刚需，那尽快行动起来，想法子凑首付、上车。在北京、上海一线城市，如果掏空父辈家底也拿不出首付，那就换个思路———去有潜力的二线城市。

02 首付不够怎么凑

1）借钱

（朋友12年凑首付经历）

以上是2012年的时候，朋友买房凑首付的真实经历。

如果你有本事忽悠到身边亲友借钱给你买房，那一定要借。当然，做人还是要讲诚信的，最好有白纸黑字写清楚借款时间、利息和还款时间。利息只要不超过银行5年期以上贷款基准利率1.2倍（目前是5.88%），都是非常划算的。

2）投资理财

我一同事，北京月薪一两万，平时喜欢把闲置资产拿来投资。做投资七八年之久，挣了不少钱，安全落袋几十万。必须培养理财意识，投资、理财是个必备技能。工作之余，理财是我们需要捡起的一个技能。存下本金，再去钱生钱，赚取几倍、十几倍的收益。双管齐下，凑个首付不再是难事。

03 首套房该注意什么

第一，确保熟悉你们当地的购房政策，比如首套和二套首付比例，房贷利率等等，别听“我朋友说”，要以当地的住建委官网为准。

第二，摸清你所在城市不同银行的房贷、公积金政策，以及政府规定的缴纳社保或个税要求。以魔都为例，非沪籍人士需在63个月内累计缴纳社保或个税达60个月。上海户籍单身无房的可购一套住宅，婚后两套。社保不满足条件，只能继续缴纳等待。社保满足的，要提早几个月看房，时机合适就下手。社保公积金缴纳基数，建议大家要按当地平均水平缴，不要太低，要不然办啥事都不容易。

第三，根据自身实际情况，明确地段和价位要求，做出房源类型的选择：新房，二手还是次新？

以上三点，是买房基础中的基础。

市区老破小 VS 郊区高大上：地段和房屋新旧，该优选哪个。总价一样的情况下，建议在满足基本居住面积需求的基础下，尽可能选择距离市中心更近的。比如北京五环附近、上海外环、深圳龙岗一带，能最大限度平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。但不鼓励年轻人买市中心很小的老房子，方便是方便，但更适合租，而非买。

多层 VS 电梯高层：多层得房率高，物业费低，更实惠，高层有电梯，上下楼轻松。年轻人体力好，其实多跑几层楼无所谓，反而可以强迫跑楼梯健身。如果有父母要和你同住，建议电梯房。

2/3楼 VS 4/5楼：多层住宅一般不推荐顶层--夏天太热、冬天太冷，隔热防水问题都会有。除非预算太少，或者看重附送的阁楼。1楼视野、采光、空气流动差，虽然过去十几年新建的商品房都会做地基垫高处理，一般不推荐。过去叫“金三银四”，3、4楼价格差不多，2、5楼价格差不多。但未来随着老龄化越来越严重，低层需求会比高层需求更多，可能会演变为2、3楼同价，4、5楼更便宜点。因此同等条件下，优选2、3楼房子，长期看，未来如果要卖掉，能卖个更好的价钱。

低层电梯房 VS 高层电梯房：一般楼层越高越贵，因为楼层越高，私密性、视野越好，也不易受地面噪音污染。如果为了省钱，买1-5楼的电梯房，不如直接买多层。中间楼层，私密性够，看出去视野够开阔了，一般价格也适中。

新房 VS 二手房：新的总比二手的好，如果遇到新房比同板块周边二手房贵太多，好好思量一下。个人更推荐选择已上市5-10年的次新房。因为二手房可少交增值税；5-10年房龄无论是房型设计、小区环境还是物业管理，各方面应该都还不错；再者，现在5-10年房龄的二手房，是2008-2013年之间建成的。这段时间的小区基本都配有齐全的停车位或车库，解决停车难问题。而2007年以前建成的小区，大多规划建设时还没有意识到私家车大爆炸的问题，很多没有建地下车库，就算建了，配比也完全不够。

地铁房 VS 非地铁房：真正的地铁房，是冬天一碗汤的距离--也就是大冬天，端着碗汤，从家走到地铁站，汤还是热的，这才叫地铁房。我认为刚需最优选择是买准地铁房，也就是距离地铁站步行1-2公里之间的房子。注意，我说的是步行距离，不是直线距离，绿化带、河道、天桥，这些交通阻碍都不能无视。

正规商品房 VS 小产权房：很多人买不起正规商品房，会选择相对便宜的小产权房，刚需自住可以选小产权房，如果想投资，就算了。

普通住宅 VS 商住两用楼（酒店式公寓等）：同上，商住两用能不买就别买。不懂理财的人，投资时的本能考量就是买价格便宜的。比如买基金，小白就会觉得净值1元的肯定比净值2元的更划算。事实很可能恰恰相反。买房也一样，一线4万，四线1万，是一线太贵而四线太便宜吗？错，明明是一线便宜到令人发指，四线贵到让人崩溃。贪便宜，万万使不得。

面积大 VS 户型正：我更建议选户型更正气的，可以通过后期的装修设计，把户型正的优势最大限度释放出来。

最后，微观上的买房考量维度，就三个：地段、小区（新旧、好坏）、房子（户型、面积、楼层等）。

从投资角度看，重要程度是地段>小区>房子。

从自住角度看，重要程度是房子=地段>小区。

PS：特别提醒，装修房子千万记得多些柜子。随着时间推移，储物空间，只可能不够用，永远不会嫌多。

04 房贷这么还，省下十几万

国家目前还房贷只有这两种方式：等额本息、等额本金。

等额本息：将按揭贷款的“本金+利息”，平均分到每个月，月供固定。但这笔钱中的本金和利息是不固定的。初期还的月供几乎都是利息，最后还的几乎都是本金。也就是说，越往后，每笔还款中本金的比例会越高，利息比例越低。优点是方便记忆，前期压力小；缺点是利息还得多。更适合资金只够首付，收入稳定的年轻夫妇。

等额本金：每月还款金额不固定，但本金固定，利息逐月减少。先将本金平分成360份，然后按照剩下的本金计算利息。优点是利息较少；缺点是还贷初期负担比较重，而且每月还款数字不一样，容易忘记还款，造成贷款逾期，会影响征信。所以，这种适合目前收入较高、或有一定经济基础的家庭。

PS: 需要注意银行对于提前还贷的要求。有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。

05 哪个城市会是潜力股

1）购房新政策

发改委宣布：2018年，放宽城市落户条件。超大城市和特大城市探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。房子和户口脱钩，户口承接的教育福利，刚需租房也能享用。

发改委最新通知———加快落户制度的改革，做了明确要求，今年要实现1300万人进城落户的目标。其中，中小城市和建制镇要全面放开落户限制；大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年。

主要有三点：

1.城市落户，会全面放开。

2.户口和房子脱钩，不再是买房才能落户。

3.大城市落户条件放宽。

放宽的落户条款，要求的社保年限不能超过5年。不实行积分落户的城市，要降低社保年限要求。积分落户的，要提高社保、居住年限的比重，取消年度落户限额。积分规则，更看重你的学历、就业行业、创新能力、纳税、年龄、荣誉表彰、守法记录...

2）去哪买

一线城市只有能承担起高昂的购房成本，加上划了人口红线，极少数人有买房资格；三四线城市经过两年多的去库存政策，配合拆迁+货币补助的模式，偏远的四五线小城市房价都在上涨，甚至翻番。大部分三四线城市房价暴涨以后，依然缺乏人口、产业、教育医疗等配套支持。把三四线的房价跟省会城市比较发现，二线城市其实不算贵。二线城市大幅度的降低落户政策，外地人的购房门槛变相降低。很多二线城市送户口、送房补、送津贴，我们也有了更多选择。房价未来会涨的地方，给下一代占个位置。

房价短期看金融

中期看土地，长期看人口

房价长期要涨，需要有人口支撑———有人口净流入，而且是互联网、研发、高端制造业的人口。

以下城市值得盯一盯：

杭州、苏州、厦门、福州、郑州、武汉、成都、长沙、济南、青岛、西安、合肥、宁波、南京、重庆、昆明、乌鲁木齐、天津、东莞、佛山、无锡。

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