【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02

开水菌的开场白

上一期文章【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵01中。我们介绍了，朝向，楼层，景观对房子价值的影响。

后台有的粉丝在问：“哎呀有没有更多的内容供我们参考来评估自家房子的价值啊。”

那么今天如约，更新#02，今天主要会讲：

【楼梯电梯对价格的影响】

【梯户比对价格的影响】

【住宅属性与公寓属性对价格影响】

【普通住宅与大面积住宅对价格的影响】

温馨提示：

1.对于买家来说，以下指标仅用于判断该房屋价格是否合适入手。但这绝不是用于跟业主谈判时作为砍价理由or筹码，千万慎用！

对于业主来说，以下指标可用于在卖房放盘时候给自己房子挂一个相对合理的定价；毕竟业主就是把北向的价格放得跟南向一样你也吹他不胀，也许他可能觉得他家风水比较好。

2.各种细节指标综合起来对房子影响通常是由各项指标【加减】得出最后结果。

3.各种条件对参考价格的影响比例，沿用的是评估公司的内部评估体系。

电梯楼与楼梯楼的价差

价差：

情况1：相似小区有无电梯价差

以电梯楼作为参考价100%；

同期（楼龄相似）楼梯楼为参考价的70%；

情况2：楼梯楼加装电梯后价差：

以装电梯前为参考价100%；

装电梯后，

3~4楼为参考价的110%~120%；

5~6楼为参考价的115%~120%；

7~9楼为参考价的125%~130%；

需要注意的是，1~2楼因为装电梯后有遮挡，有贬值的可能。

案例：

海珠区——新鸿花园，

楼梯楼4.5w/m²，

加装电梯5.0~5.5w/m²，

原装电梯6.0~6.3w/m²

原因：

原因其实真的就很直观了。

有没有电梯真的是两种居住体验啊！那些住过楼梯楼高楼层的朋友，相信最有体会了。每晚下班拖着疲惫的身躯回到楼下，一想到还要爬9层楼梯，当时可能就想原地爆炸了。

哪怕你住在三楼，当你在外面大包小包提着东西回家时，一台电梯简直就像天使般可爱，带孩子住过楼梯楼的都知道一手提车一手提娃下楼的酸爽~

而且家里有老人小孩的买家基本上可以跟楼梯楼say goodbye了。叫一个老人每天爬好几层楼梯上下楼？就算老人愿意，家里人也不敢这么心大吧？

而且楼梯楼通常上下只有一条道，垃圾桶就放在各层的楼梯道。每次上下楼都得忍受各户堆放在楼梯道的垃圾的熏陶。如果遇到阿姨收拾不勤快的物业，夏天真是别有一番风味。

而且通常来说，外卖小哥跟快递小哥都不爱爬楼梯楼，所以如果你经常收件或者拿外卖，那份快乐你自行体会吧。

开水有话说：

那楼梯楼会有啥好处呢······

想了一下，住楼梯楼的好处之一就是得房率超高。通常70m²的房子弄个三房都绰绰有余。毕竟楼梯楼能有啥公摊呢。便宜又大碗，也是有一些人在做选择时可能会选楼梯楼的理由。

思前想后，住楼梯楼还能有的好处可能就是——可以锻炼身体。在日常生活中融入了大量的运动，不需要刻意锻炼，不需要花大价钱去健身房，跑多几趟啥卡路里都消耗完了。（想减肥的朋友可以试试）

梯户比高低之间的价差

价差：

2梯6户，与3梯6户（4户/梯的梯户比以内）价差不明显；

2梯6户，与2梯20户（4户/梯的梯户比以外）价差可达10%~20%；

案例：

海珠区——泓景花园

B区8栋2梯6户，其他栋都是3梯6户，8栋的价格与其他栋无大差别。

越秀区——东山公馆2梯16户，7.5w/m²

越秀区——东山锦轩3梯8户，8.5w/m²

同地段同户型大概相差15%

原因：

同一个小区内，如果楼龄，户型差不多，有一栋楼的电梯数量少一部。这并不会影响他的价格。因为通常业主或者买家都不会把目光放在这个细节上。

而且梯户比更小的楼，意味着公摊面积更大，则得房率会偏低。少了一部电梯，则房子本身就更加实用。在选择得房率还是多一部电梯上面，就显得各有千秋，不同人有不同的喜好。

但是如果梯户比去到夸张8户/梯，甚至10户/梯，跟2户/梯左右的就会显示出他们之间的价差。

因为4户/梯对于电梯的承载量来说已经非常高负荷了。如果超越这个数，那么住户在实际居住的时候会发现每天等电梯的时间非常长，尤其是上下班高峰，经常一趟电梯都载不满所有人。这样就会给生活带来极大的不方便。

而且随着楼龄老化，电梯也会慢慢老化，这种情况下，更多电梯的楼优势就会慢慢开始凸显出来。因为一旦电梯需要维修，还能有足够的电梯应付住户的日常使用。

试想一下，如果一栋楼只有两部电梯，坏了一个，那么日常可能就只有一部电梯来承载整栋楼的人，每天等电梯的时间可能还不如走楼梯来得快。

开水有话说：

以上的情况，仅针对普通住宅来谈。

我们的市面上还有1梯1户，3梯2户这种超级豪宅盘，电梯居然比房还多。这种楼盘为什么要这么设置呢？

因为这些超高端住宅的业主会要求有私密性，即使是去同一个房子，主人乘坐的电梯与工人乘坐的电梯都要严格分开，尊卑鲜明，秩序井然；

例如珠城的颐德公馆，丽江花园这种超豪宅。

这种梯户比的案例已经不是一般逻辑可以去考量他的价值的。那这种梯户比值多少价？只能说贫穷限制了开水菌的想象力，我也不知道。

等我住过再告诉大家哈。

住宅与公寓之间的价差

价差：

以住宅属性的楼为参考价100%；

公寓属性的楼为参考价的60%~70%；

案例：

海珠区——保利天悦

住宅：8.5~9.0w/m²

公寓：5.0~5.5w/m²

天河区——富力28（公寓），5.5w/m²

天河区——上东宏御（住宅），8.5w/m²

原因：

公寓与住宅的价差，真的要细细谈起来，真的又是一篇长文的幅度了。

其核心本质的差异，还是物业属性的问题，住宅是住宅，而公寓实际上是办公楼。这个关键因素直接决定了住宅与公寓很多地方的不一样，也决定着他们的内核价值不一样。

他们之间的主要分别是：

这些差异怎么影响着公寓与住宅之间的价值差，在这里因为篇幅所限，就不一一展开细说。

开水菌在以前详细说过购买公寓与购买住宅到底有哪些不同，以及带来的影响。有兴趣深入了解的朋友自行阅读。

开水有话说：

公寓就代表了一定价值低吗？嘿嘿，当你看的楼盘足够多，你就会发现有的公寓也可以卖到天价。

例如天河区天銮，海珠区富力壹号半岛，番禺金地壹粤府，甚至还有最近很火的深圳华润瑞府（8000w一套，被买家秒杀）

这些公寓的价格居然分分钟可以凌驾于板块内住宅之上。为什么？

因为这些公寓的建筑质量，封闭管理，人均素质，居住体验，都已经跟*级豪宅没区别了。而且很多时候周边住宅因为很多原因（如开发成本问题）无法做到像这些*级公寓这么奢华，所以其稀缺性也吸引了很多不差钱的金主爸爸。

相比之下，什么商水商电，有无户口，已经显得不值一提。对于有钱人来说，没有学位最多不就再买个学位房或者直接给钱上私立，住得舒服，私密性够好比什么都重要，足以抹杀公寓与住宅之间的属性差异影响。

但是话又说回来，如果把这些*级公寓对标同样的*级住宅。例如天銮的价格依然只是汇悦台的60%左右。

但是住宅去到汇悦台这个级别，售价已经是天文数字了，就算是住宅一样非常难卖，像柏悦府到现在都还没有卖完。

相比之下，*级的公寓价格反而“亲民”许多（2000多万也叫亲民，开水菌你真敢说）。这导致在这个层次的物业来说，分分钟公寓比住宅还好出手。

只能说土豪的世界就是花样多。

“普宅”与“豪宅”之间的价差

价差：

豪宅（建筑面积大于144m²且套内大于等于120m²，或者小区容积率小于1）

普宅（豪宅之外都是普宅）

以普宅作为参考价100%；

豪宅为参考价的90%~95%，豪宅面积越大，比例越低；

案例：

天河区——利雅湾

面积125m²户型跟151m²户型的总售价基本一样，都是1150w左右；

天河区——华景锦苑

143m²三房户型大约在960w左右；

149m²三房户型大约在870w左右；

原因：

啥！越大的房子反而总价越低？开什么玩笑？这当然有他的原因。

第一个原因是：首付比例问题。

只要购买的房子超了144m²，除了是首套首贷这种唯一情况可以首付3成，其他所有情况，一律首付7成起，哪怕你以前贷过房贷现在还清了，也必须7成，没得商量。

第二个更重要的原因是：税费问题。

只要符合豪宅条件，那么交易的时候就需要额外缴纳5.3%售价的营业税。如果是一套1000万的房子，需要额外上缴国库53万，53万雪花花的大银子呐！

综合两个点，我们来举个具体一点的例子：例如老王想买一套145m²的豪宅，总价1000万，那么他需要首付700万，1%个税10万，3%契税30万，营业税53万，中介佣金10w，加起来一共需要803万。

试问现在能现场掏出800w的人有多少？很多大老板都不一定能掏这笔现金出来啊！客源少了，这些超了豪宅标准的业主，只能无奈接受降价，羡慕地看着隔壁那套143m²的业主骑在他们头上耀武扬威地开价。

开水有话说：

以上的情况是针对144~160m²的房子。这些房子是真的很尴尬，大又大不了多少，对买家的条件又苛刻得不行。只能无奈看着自己更大的房子居然卖更低的价格。

如果是上到了180m²左右，价格就会相对好看一点了。毕竟多了一个房间，本质上都有不同了，这是另外一个层面的问题，总价一定得有所反映。但是对买家的要求就更苛刻了，所以出手难度还是好大。

但只要不是能多出一个房的话，越大面积的房子，就算总价更贵，单价也只会越低。主要考虑的还是买家的接手难度。

毕竟在买房这件事情上，几十万块现金，有时候真的可以憋死好多人。

今天的内容就到这里结束了，下期我们将讲述一下

【装修对价格的影响】

【办公比例对价格的影响】

【户型对价格的影响】

【带露台或花园对价格的影响】

欢迎持续跟踪，了解更多房价的微观影响因素。

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