帝都二手房购买经验分享

先给大家报个歉，因为说了点大实话怕被中介认出来骚扰，个人信息有虚假成分。本帖图片鬼畜，看起来会有些难受，因为大妈要求必须贴图五张 .....见谅。不过我拍胸脯保证案例都是我真的遇见过的。

序、写在前面的话：缘起与感慨

作为一名加班狗+考试狗，这一年花费了大量业余时间解答朋友和同事的买房问题以至于都很少上张大妈了，自己也在去年年底这个风口浪尖的时间完成第二次换房，有一种不知道说什么好的感觉。

为什么这么讲呢？

首先，我确实是一名既得利益者。不管怎样，我在帝都三环里占了一套房，作为一名独立决策的单身妹子，说不得意是不可能的。但是另一方面，年薪不到10w的我，被房价的涨速狠狠的打击了工作的积极性，因为加班一年比不上涨价一周。工作成为了办理房贷的入场券，而不是自我实现的方式。将心态平衡回去花了我几个月的时间。

现在看来，买到房子不必太得意，生活仍将背着房贷负重前行，政策也不知道会将这个市场带往何方。没买到房子也不必太失意，一个人的价值绝对不是通过房子来定义的，房子只决定你生活的质量，不决定你的质量。

我买房的历史

第一次真正下场实践买房这件事是在2009年，在父母的首付支持下购买了五环里2003年的一居室，当时该位置的房价是1万一平。第二次买房（第一次换房）是在2012年底，卖掉五环一居换了六环外1990年的两居，当时六环外的房价是不到2万一平。第三次买房（第二次换房）是在2016年11月，卖掉六环外大两居换了二环外的小两居，该地点当时的房价是6.5万一平，现在（2017年4月）是7.5万左右。

看房经历则不同，大二开始就陪着壕学长学姐看房，接触房市的时间距今12年。这段前期的经历很大程度改变了我对钱的知识和观点，并验证了《穷爸爸富爸爸》一书的核心观念。作为普通双薪家庭的孩子，我对于学长学姐大学时期就开始四处投资房产这件事情不太理解。但我从小的观点就是别人的钱就是别人的钱，钱多还是钱少都跟我没关系，人家爱怎么花就怎么花，我尊重别人花钱的权利，可能这就是学生时代壕们喜欢带我玩儿的原因？总之，大二陪人看的房子，大四就涨了两番（三千变一万二），我开始明白为什么富人要做这些我们普通人看起来觉得烧钱的事（2004年花300万买好多处房看起来可不就跟疯了差不多么），开始明白什么叫“投机”。不过我很明白自己的性格特点，靠投机发财这种事像我这样完全靠逻辑看事情的人根本做不好，我能运用这种观点给自己在帝都挣下落脚地就及格了。

我只买二手房的原因

因为积累了大量的看房经验，又有几年只看不买的经历，我看到了好多开发商承诺的事项落不了地的案例（不给房产证、绿化变商铺、承诺的马路不修、承诺的公交站迟迟没有、承诺的学校搬家等等，最糟就是项目烂尾），我觉得这些风险都是我不愿意承担的，结合价格优势，我选择只看有房产证的成熟社区。另一方面，我认为决定房子价值的最重要因素就是“地段”。在这个要素下选择新开盘的房子......那基本跟没什么选择差不多。

我有个朋友，一来帝都就嚷嚷着买房，我问了下预算一千万，当时劝他赶紧买，买西城的学区房，他嫌弃那边没有新楼盘，就这样找新盘找了4年......去年还是买了好地段的二手......然而面积肯定比当初打算的小了不少。

2011年我陪朋友看一个新楼盘，紧邻四环，户型合理，未来要开通（现在已经开通了）地铁线，这个楼盘是法院的宅基地外包给开发商，产权属于法院集体，要是想办房产证的话要整栋楼全体居民一起办理。我劝朋友不靠谱，因为开发商只要自己占了一户，这一户死活不办房产证，那整栋楼都没戏，这房子只能买不能卖，将来打到法庭也不知能不能胜诉。后来朋友没买（倒不是因为我，而是因为差钱 ），现在据说卖的那栋楼房产证也没下来。

我写这篇帖子的原因

每次朋友跟我咨询买房的事情，总要加上一句“怎么这么烦”。可是作为一个普通老百姓，买房很有可能是人生中花的最大一笔钱，前面烦恼一些总比后面烦恼强。对于选择房子的一些知识，无论如何应该多学习多实践。

我有认识的人买人生第一套房之前稍作咨询就嫌麻烦，只花一天时间看房，随后随随便便买了不符合自己需求的商住两用，现在傻眼。我并不同情这两口子，因为这对在超市买牙膏都要“价格除以克数”比价买最便宜的，花这么大一笔钱却不好好思考，我实在同情不起来。

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一、如何看二手房

首先，做排除法

1. 40年的小产权千万不要买，不管有什么利好，总之不买就对了。我有个朋友，公司团购买40年小产权房，我死劝活劝都不听，跟我说“公司好多人都买了”。同志们请注意“别人都买了”这件事是个大坑！“别人都买了”这件事跟“没有风险”一点儿也不挂钩好么！！！最终的结局是3年后小产权开发商卷钱跑路，几百个家庭集体上诉一年，法院判决开发商败诉并退还购房款（请注意前后4年房价又涨了一番，而这几百个家庭的大量资金始终套牢），开发商就是不执行判决，大部分人都没拿回房款。

   
   

   
   

2. 50年的商住两用.....现在的政策不用我说了吧？我个人认为价格腰斩也是有可能的，不适合拿薪水的普通人，只适合开公司的大小老板们。

3. 房本时间在85年以前的房。有的已经不发放贷款了，有的再过几年就要不发放贷款了，会大大阻碍买卖双方的选择。除非有内部消息此处要拆迁（中介告诉你的“内部消息”不叫内部消息），否则购买价值不大。不过如果你是纯“刚需”，也可以选择没听见我说这条。因为85年以前的房子大部分是老公房，没什么物业费，得房率高，帝都还有老小区改造工程，纯自住的话还是可以选。

4. 没有房本的房。这一条只跟风险有关。要是愿意赌，可以买。

5. 顶层。逢顶必漏。我说真的，我看过的所有小区，不管楼的质量多好，顶层漏水都只是时间问题。超豪华小区没去过不了解。

6. 古老社区的一层。一旦下水管线出现问题，基本损失自己承担。还有防盗问题，必装护栏。

其次，圈好地段

我前文说过，决定房子价值的最重要因素就是“地段”

这个概念有点大，具体说来还要看自己的需求，给以下几条赋权，排个先后顺序，定个参数，做个SWOT分析什么的，具体包括但不限于：离工作地的远近？学区房？地铁旁？公交旁？附近有好医院？幼儿园？菜市场？超市？消防局的距离？公园旁？

理论来说，离天安门越近，价值越高，不过实际落实到个人需求上并非如此。比如帝都很多明星都爱住望京，因为离飞机场近。天安门附近一旦有大型活动，比如说国庆阅兵之类的，那边居民出行其实很不方便。

在交通方式的选择上，地铁>>公交总站>>公交站。因为常开车人群要面临限行，着急办事的老板也怕堵车，“地铁站旁”的价值很高很有实用性，并且地铁站不会轻易的挪走，公交车站却经常调整（常居帝都的人都懂）。公交总站比起普通公交站多了一项去程有座位的优势，帝都早高峰的公交车上能常年有个座位，这价值我也不多说了。不过地铁始发站早高峰未必有座位（有相关经验的人都懂）。

建议按照自己的需求从最重要到最不重要排列各项，并且标注出可以放弃的项目，然后就可以打开帝都地图画圈圈，配合均价，找出适合你的地段了。

如果这个方式圈出的所有地段对你来说都太贵，属于奋斗很久也够不到的地步，考虑两点：自己是否要求太高，还有没有能舍弃的要求；自己是否比起买房更愿意选择租房，毕竟买房是为了过日子而不是被过。

第三，考虑其他的问题

楼的质量：这个问题有点专业，其实我也不懂，建议咨询相关行业的朋友。实在没有这个便利条件的话，两种方式：多花钱选择大品牌的房子；如果要选择小品牌的房子，搜索他家之前的产品去实地考察一下。

朝向：这个只要看过几套的人都知道。在北方的话优先南北通透，其次纯南/东南/西南，再次东向，再次西向，最次北向。道理很简单，北方冬天冷，北向没有阳光冬天不是靠暖气和空调找补得回来的。南向夏天虽然热，但还能靠遮光帘和空调调节。由此引申，实地考察房子的时候要注意各个朝向是否有遮挡，有可能的话上午和下午各去实地考察一次。

物业+电梯+小区环境：有孩子和老人的话这几项要着重考虑。没有电梯的话老人一旦生病.....告诉你救护车其实是不管把人抬下楼的，真出事没电梯能把你急死。有很多朋友问我小区环境怎么考察，我才发现居然这么多人都觉得这是个难题。我的话对中意的小区会考察三遍：第一遍自己去踩一遍大致判断一下；第二遍上网搜索小区有没有业主上诉/吐槽之类的话题；第三遍派出我妈去找小区外面晒太阳的老太太聊天，搞大妈社交 ，基本一些是否死过人啦哪家漏过水啦物业好不好啦业主素质高不高啦......你想知道的不想知道的都能知道......除非小区太新，连孩子都没有（有孩子的小区百分之百有老太太），否则百试百灵。

关注垃圾焚烧点、高压线、城轨距离等等问题：俗话说，脱离剂量谈毒性都是耍流氓，小区不是不能挨着这些地方，但肯定是越远越好。一个朋友买的小区紧邻城轨，城轨的高度正好在小区7层上下的位置，我去帮他选房的时候踩了一圈，然后特意避开了7层附近的几层。

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二、签合同

走过第一步，基本就有了大致的意向范围了，这时候就会进入特别讨厌但必须谨慎的一个进程：跟中介和卖方打交道。这个过程该和气就和气（因为后续还要打几个月交道），该核对的事实也千万不要客气觉得不好意思，要知道这就是一群陌生人，互相没有信任才是正常的。

1. 奉劝大家不要轻易相信任何利益相关方的口头承诺，包括卖家、买家、中介等等的说辞。需要落户口的，最好要在签合同当天或三天之内去片区派出所查询该房屋的户口信息（工作日，带上房本+房本户主身份证即可）！！我有个朋友，买房跟一个老太太交易，签合同时老太太出示户口本上只有他们老两口，膝下无子，朋友心想诚信待人就没去查。结果事实是老太太私下撕去了已断绝关系的领养儿子的户口页，只迁走了两个人的户口。未迁走户口的人是个流氓，不断骚扰朋友家，朋友几次报警才解决骚扰，然而这个人的户口已经迁不走了。虽然不影响他家小朋友上学，但是将来卖房时就是麻烦。

2. 重视合同的每一句话！重视合同的每一句话！重视合同的每一句话！重要的话说三遍！必要的话上网下载你要谈的中介的制式合同+补充协议格式，提前找律师沟通！（帝都普通律师咨询费200rmb/小时，完全能承受）我在这上面吃过亏，后面花了律师费也解决不了问题，因为合同已经签完了！！制式合同一般都会明确死人房、漏水房、户口迁出的责任方问题，但是也要仔细看一下在哪个时间节点之前/之后，责任方是谁。像歌华有线的过户等等，一定要在补充协议里写明白，不办完不付物业交割金。

3. 千万别以为中介也在你的合同上签字，他就承担责任了！！我卖房出了麻烦之后，找律师仔细看过合同，发现制式合同里的内容规定中介只要没提供虚假材料，基本上就不承担什么法律责任。

4. 各中介公司提供的借贷项目、三方支付等等其实不完全合法，慎选。比如说链家的“理房通”，其实跟支付宝是一个性质，属于“第三方支付”，根本没有“第三方监管”的权利，链家以此套取大量现金流牟利。对普通人会有什么害处呢？具体我不是业内人士不清楚，但是我有遇见过“理房通”延迟不付购房款的情况，也遇见过中介忽悠买方提前一个月就将钱存入“理房通”的情况（买方肯定损失一个月利息）。我个人不是受害者，走过几次理房通都没事，但不代表这东西没风险。这里合同就有个大坑，你会发现制式合同上根本没有“理房通”三个字，关于资金监管的事宜将明确在补充协议里。以链家为例，补充协议里有四个选项：建委资金监管（其实这条没法选，因为建委只监管一部分）；光大银行四方资金监管（选这个安全又快，但是折腾一点要双方本人去解冻资金，一般当天到帐）；理房通托管；自行支付（出于信任问题一般都不会选）。链家打印出来的补充协议直接把其他选项打叉掉了，只给你留下一个“理房通托管”。这样签完字合同生效，一旦出什么问题都跟链家没关系，是你自愿把钱给人家链家的啊！人家没在合同里承诺及时打钱。虽然有理房通资金托管协议

   ，但是......合同也不是理房通合法的证明。
   

   

5. 中介费是能讲价的。像链家收2.7%的中介费其实是不合法的，国家规定中介费不能超过2.2%。链家很精明，他会让你走两笔，一笔属于中介费，另一笔叫“服务费”，坑你没商量，你拿着发票是告不了他的。这里就请看官自己衡量是多交钱减少小人下拌子的几率（对你没看错，并不是多交钱就是大爷，但确实有可能减少麻烦），还是录音威胁中介降回2.2%。个人建议是小刀怡情。
   

   
   

总之！！签合同是重中之重！！请各位看官睁大双眼！！提前准备！！避免真正出了问题要诉诸法律的时候，你自己亲手签的合同不站在你这边！！留好各个关键环节的照片、截图等等，像能表明身份的微信聊天记录、录音都可以成为呈堂证供（因此很多中介在微信里不留文字信息，只发语音）。

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三、房屋交易流程

因为新政策的实行等等，现在二手房交易的流程等待时间十分长，建议买方一定做好风险管理，付定金量力而行，避免新政策突然颁布造成的资金断链。对小老百姓而言，一个政策导致卖房款突然欠缺几十上百万基本是不可承受的。

我个人只熟悉市管公积金贷款买房流程，就仅分享这一项。据我所知，银行贷款和国管公积金流程均比市管公积金短，但是银行贷款放款速度>市管公积金放款速度>国管公积金放款速度。这个也不绝对，因为政策时常调整变化。

市管公积金贷款买普通住宅流程：

1. 签署合同---------------需要个人签字

2. 房屋核验/贷款方资质审核

3. 网签（网签过了就靠谱一半了）---------------需要个人签字

4. 评估

5. 面签 初审 首付款资金监管---------------需要个人签字

6. 银行批贷

7. 去银行签署借款合同---------------需要个人签字

8. 缴税（目前进度容易卡在这里，跟中介打好关系可以尝试加塞）---------------需要个人签字

9. 预约过户（此节点需要签署资金监管）

10. 过户 领取房屋产权证（此节点前必须完成原房屋名下户口的迁出）

11. 首付款解冻给卖方

12. 物业交割

13. 抵押登记（贷款的话房本一般要抵押半年以上，在此节点之前留几份房本复印件，会有用的）

14. 银行放款

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自始至终我都只有一套房，最大的目的就是自住，每次买都抱着政策修改再也卖不了的破釜沉舟的心态选房，希望我的经验能给大家一点帮助吧！

以上就是我的经验记录，我觉得已经比较干货了，废话尽量不说。我毕竟不是这个行业内的人，只是经验稍微多那么一点点，如果有错误，欢迎指正。