北京房事儿 篇二：看房买房到装修，聊聊可能碰到的一些坑

原本买房应该是一件多么幸福的事儿，可惜畸形的房价造成了畸形的市场，以至于从看房买房到装修，处处是坑，轻则买卖你的信息，重则血本无归，北京房事儿系列之二，跟大家一起讨论下看房买房到装修，那些可能遇到的坑。还好没让大家等系列文章的第二篇等太久。本篇文章图较少，尽量用干货来充实文章，把我看房买房阶段总结出来的一些经验分享给大家。

一 看房

1.1看房之前需要做的工作

看房之前需要做的工作有很多，也很碎，但是归结起来无非资质，资金，需求这几方面。了解清楚所在城市对于买房资格的限制条件，梳理清晰自己能提供的资金是多少，能承受的（有资格拿到的）贷款是多少，基本也就确定了目标房价范围。需求是投资还是自住，有无学区需求，二人世界还是两代居住，还是三世同堂，基本也就确定了户型与位置。

关于资格审核等的政策性内容，北京市住建委网站是最好的去处。房地产交易的简要流程可以参考以下链接：

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在确定目标定位的过程中，个人建议仅参考链家就够了，其他各个平台虚假房源太多，唯独链家是在查处虚假房源的。据说如果你举报虚假房源链家还会有奖励，不过我没举报过，不知道是不是真能拿到钱。 其他各家中介、门户房产信息都是各种虚假房源，下套吸引顾客拨打电话。然后以各种理由告诉你房子没了，有新的XXX你要考虑下不。

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然后，在看房之前办一张卡（有的运营商提供虚拟号码就很不错，特别方便），注册一个微信。专门用于看房联络中介。因为你的信息很快就被卖了，各种骚扰防不胜防。

1.2看房的选择

看房无非也就两个渠道，联系中介看房或者自己直接联系看房，但是因为中介对于房产交易信息的绝对性垄断，很难找到个人直卖的房子，但也并不是没有。

中介看房：很简单，直接奔他们网站，搜目标区域的房子，然后找合适的中介联系看房，一般中介也会根据你看的房子包括首次接触聊天了解的需求给你推荐其他房子，时间精力允许的话，可以随着中介一直看。

如果周边熟人朋友等有买过房子的，可以问下中介的信息，靠谱的话直接找到对应中介。

个人看房： 房源难找，但是不是完全没有。 水木论坛便是一个好去处。不定期会出现业主直卖的情况，可以选择合适的房子跟业主联系下看房，双方直接交流，价格谈判等都会便利很多。

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1.3看房看什么？

相信看房之前对房子的基本信息已经有所了解，位置、交通、周边配套，也可以通过看房进一步具体了解一下，但是看房还是要着重看房子本身。

1 小区概况

小区是否封闭式管理，是否人车分流，楼间距如何，车位情况。以及看房时估测的小区人群分布，是否存在以老人为主的情况，是否存在出租房源过多的情况，楼宇内设施维护情况，尤其是电梯状况都要有所关注，也是对比中必然要考虑的问题。

小区周边概况，是否有油料厂之类的隐患，街道混乱程度等，都要留意观察。

2 房子的状况

房内装修情况，精装、简装还是毛坯房？在实际交易中毛坯房的报价肯定会更低，对于想完全想重新装修的来说，必然毛坯房更合适，装修房报价都计算了装修在内，到头来还得拆掉。当然，您的目标是尽快入住的话，毛坯房可能基本就不在考虑范围以内了。

房屋朝向，视野内是否有遮挡，西晒情况，楼上楼下对门有无实际住户，是自有住房还是租户，是一家租户还是合租房，都要在看房中留意，通过雨后看房，下午看房，晚上看房，多次看房等了解这些信息。

3 业主的状况

通过接触了解业主的状况也是重中之重，有个说法说好的业主值20万，我认为远远不止。

初步了解业主的为人，业主的卖房动机，是连环单还是套现，业主是否第一任业主以及业主家庭的简单状况。

4 考察中介

通过看房的过程中与中介的沟通，了解中介的状况，为人如何，从业时间，政策、流程熟练程度。有的中介喜欢信口开河，为了促成交易不惜编造谎言，即将成为学区房，离某学校特别近之类的诱导性语言也特别多，这个要自己注意甄别。学区范围要查政策，但是也仅供参考，毕竟教改还不时的变动学区政策呢。

1.4看完找人聊聊

看完房子找人聊聊，找谁呢，找小区的大妈保安，邻居都可以，没必要跟人常聊，人也不会跟你常聊，有的没的象打听下房子的信息就行，带盒烟，多带瓶水，抽根烟的功夫怎么着不得讨论两三个问题？ 重点是是否有过非正常死亡，以及房子有无纠纷，业主有无大范围负面消息。

Note:

a 自己是否有资质购买房别靠中介来说，自己亲自去查政策，对号入座。

b 如果看房能见到实际业主，掌握业主的实际联系信息是重中之重。

c 不管是跟中介还是跟业主沟通，如果聊到价格的问题，不宜过早给出底线性的内容。

二 房产交易前的谈判

房屋交易前需要谈判的内容，大家习惯性的把注意力放在房屋价格上，也就说跟业主谈判上，都忽略了跟中介的谈判。在房屋交易谈判完成后一般就签约了，这时候再来谈中介费就晚了，不过能在房屋签约前把居间服务费（即中介费）谈妥就行。

2.1居间服务费谈判：

切记：！！！！ 没有任何一家中介，中介费是不能降价的！！！！

在中介谈判的过程中，中介特别喜欢以这是公司规定一点也不能让为由拒绝买房者的谈判请求，这是TMD坑你呢！

关于居间服务费的谈判，能掌握卖方信息尤其是联系方式是谈判的最佳筹码。如果没有业主的联系方式，也要有多个中介的服务方式，绿中介谈不妥那就黄中介吗，黄中介谈不妥还有红中介呢，红中介谈不妥谁说非得用中介了？律师其实也可以干这个活！卖方同意的话你完全可以自行成交，无非就是自己去建委等部门多跑几次，所以我认为居间服务费不讲价就签约纯属傻！

以链家为例，号称居间服务费2.7个点，其中有0.5个点是他们自己设立的金融服务的服务费，这个是违反建委规定的，别含糊，直接砍掉0.5个百分点。 剩下2.2个百分点，一套500万的房子竟然要11万的中介费，值吗？不值！继续砍，奔着1.5去！至少降不到2以下就得换，能换人换人，不能换人换中介，黄中介1.5肯定能谈下来，红中介奔着1个点去也是没问题的。一个原则，别含糊，告诉他们不行就换。

另外居间服务费绝对不是必须一次付清的，完全可以分期付款，按节点付款，直到物业交割完成完成居间服务费的全部支付。

记住一个原则，中介在这方面身经百战，有可能损失客户的威胁才是实质性的威胁。

2.2 房价谈判：

房价谈判这个没有统一尺度，要依据市场形势，卖方状态而定。

如果是买方市场可以根据市场行情多砍一些，如何确定真正的市场行情呢，有两个地方推荐去查

1 还是链家网，去链家网看近期成交

2 住建委的网站，住建委网站会有近期核验的信息公布，这部分信息要注意了，售价写的是成交价而非网签价，这部分价格还是很有参考意义的。

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这是住建委的存量房交易平台公布的信息，可以对比参考下链家网的成交数据，还是比较准确的。

如果业主比较执拗，坚持不让步，你又确实喜欢这个房子，考虑从别的方面入手来为自己争取利益。例如周期，例如交房时间：

1 如果资金筹集困难，业主又不让价，那可以考虑跟业主协商延长交易周期（这一点特别拼人品，拉长战线意味着夜长梦多）

2 正常的交房时间是在尾款到账后几天，如果业主坚持不让步价格，那就协商交房时间能否提前到过户，或者更靠前。

三 签约

经历了漫长的看房，谈判，终于到了签约这一步。

签约这一步，本质上来说，没有太多的需要扯皮的地方，很多细节信息在前一个谈判阶段应该谈的差不多了。签约阶段着重要看违约责任认定与处罚，时间节点，资金数目，附加补充条款。

以链家为例，除了居间服务合同还要签两份合同，一份是用于建委网签的合同，一份是附加合同。大家需要注意的是，我们在房屋交易中一直会谈及两个参数，一个是网签价，一个是实际售价，往往为了做低税费，都会约定把网签价尽可能做低，同时把多出来的一部分资金以装修资金的形式提现出来，以规避巨额税费。

违约责任认定与处罚：这一部分主要是防止买卖双方耍无赖终止交易的情况，在网签之前，往往是约定违约金为定金或者双倍定金。网签之后，合同内容违约金为总房价的20%，但是需要注意的是，实际起诉中，法院基本不会支持这种惩罚性违约金，需要你举证你的实际损失，然后法院定夺。

时间节点：

这里无非就是约定定金交付，网签时间，首付时间，过户时间，物业交割时间等。这些要买卖双方，中介，三方充分沟通，确认好哪个环节需要哪些材料，需要多少资金，充分确认对于自己是没问题的再签字。

资金数目：

这个就是定金，首付款，尾款等信息。确认好什么时间需要处理什么资金即可。

附加补充条款：

补充合同才是实际交易的真正约束性文件，除了前边提及的信息之外，依据双方谈判以及实际情况，把需要补充的内容写到纸面上来，例如有没有储藏室啊，有没有涉及车库啊，有没有设计家具装修等的交割啊，一切有可能产生变故的内容写到合同上来，口说无凭。

保证金：

保证金是站在买房角度的，特意单独拿出来说一下，有两个保证金需要特别留意，一是物业保证金，二是户口保证金。

物业保证金，是为了防范后期交易中原房主拖延交付房屋，拖欠水电暖物业有线电视通讯费用等的情况；户口保证金是为了保证原房主能把户口迁出。这部分金额的浮动相当大，根据实际情况来，例如物业保证金，这个要做足前期功课，尽可能了解到实际情况，到物业部门，水电暖等相关部门问一下，看能否问到信息；户口保证金根据房屋性质来看，如果是学区房，10-20万也不多。

Note：1 签约过程中，一切约定写到纸面上来；

2 口说无凭，这个环节不能相信卖方跟中介的嘴；

3 有可能的话，签约过程中带录音笔，记录价格谈判，实际签约中的谈话内容，后期一旦出现诉讼就用得到。

4 万万不可不留保证金

5 万万不可不留保证金

6 万万不可不留保证金

四 后续流程

后续流程中，绝大多数是中介在代为跑腿的事儿或者自己跑腿的事儿，只要双方正常配合交易就没什么问题，如果是居间交易的话，一定要自己时刻把握进度，该催中介及时催，明白谁才是消费者，谁应该被照顾。

首付款的交付，如果是通过链家交易的话，可能是走链家的交易平台，事实上银行也有这些业务，而且链家提供这种担保居间交易金融服务本质上是违规的，就像前边说的，这部分服务内容他就不应该收费，没有任何依据。

贷款是牵扯后续流程的重要因素，这里有几个地方需要考虑：

1 哪家银行利率低，且能申请到；

并不是所有银行的利率都一样，综合来说平安银行一直是利率最低的，但也是审核最严格的

2 银行的放款速度，尤其是流程对于时间特别敏感的交易来说。

如果对时间敏感，放款速度就是重中之重了，看房地产论坛，时不时就会看到 中行一生黑 之类的帖子，多是由于放款速度慢导致的怨言，一定要了解清楚这些信息。

注意，贷款并不是一定要走中介指定的银行，中介业务员因为有提成的原因，并不一定会选择对你最合适的，所以这部分你必须受累自己了解政策，收集信息。如果中介推荐的确实对你来说是最低的，那无所谓，可以按照他推荐的，双赢。但是如果他敢限制你选择贷款银行，果断投诉他。

下边最着重说的是物业交割，物业交割当然首先保证卖方愿意搬家按照合同约定把房子给你，碰上老赖，只能沟通协商、起诉、来黑的，各显神通。我着重说一下正常流程的情况下，物业交割需要留意的情况：

1 物业费：直接去物业问，或电话物业，物业巴不得收 ：）办理同时在物业做一个新房主登记即可；

2 取暖费：同问物业；

3 水：电话96116，提供房屋地址，得到房屋所在地水站管理电话，然后打此电话，继续提供房屋地址，就可以查到欠费情况；

水费还有需要留意的地方，北京市政府规定2002年以后建立的小区必须有中水系统，要问清楚物业中水是怎么收费的，随物业费交还是单独交，有的小区中水实际上就是自来水，但单独一个表，单独计费。这个也要交割。

4 电：电话95598，这个基本都是电卡，让原房主交出来即可 ：），也不需要更名

5 燃气：分两种情况
a）燃气卡：让原房主交出即可，不需要更名；如果原房主丢失卡，拨打96777，提供房屋住址，得到房屋所在地燃气管理站电话，拨打此电话，继续告知房屋住址，得到燃气营业厅地址，带房本复印件和身份证复印件，去窗口领取燃气CPU卡表用户登记表，拿着表去建设银行或者北京银行办理新卡，建设银行40元，北京银行20多元（这个是每个楼不一样，不能自己选择）
b）抄字表：拨打96777，提供房屋住址，得到房屋所在地燃气管理站电话，拨打此电话，继续告知房屋住址，查询欠费情况；
燃气要留意燃气表是否正常工作，如果不正常工作尽早提出，尤其是房子如果之前处于出租状态，黑中介可能会搞坏气表，不走字，但是后期一旦被燃气公司发现，这个问题你是要惹一身骚的，千万别相信业主说的这是好事儿这种鬼话。
6 有线电视：拨打96196，提供原房主姓名、房屋住址，客服会告诉你最后一次交费日期是什么时候，然后会告诉你房屋地址所属歌华服务站的电话和地址，你需要拨打此电话或者到窗口去查是欠费未交，还是停机了。如要过户，需要补齐前边的欠费；也可新开户，300元，拿着旧机顶盒免费领取个新机顶盒。

有线电视这个环节特别注意，如果前业主已经开户，机顶盒必须留下，否则去歌华要扣你钱。

7 电话&宽带：拨打各个运营商客服电话就可以查欠费情况；

8 户口： 直接到房子所属派出所户籍科窗口查询此房屋上面的落户情况和是否可以多户落在此房屋，提供房屋地址就可以。（和警察叔叔说要买房，担心户口问题，窗口人员一般都会告诉你的） 。

户口问题在近期需要特别注意，因为北京市过于繁重的人口疏解任务，导致派出所现在在办理户口事宜时会制造很多障碍，例如以前接受一房多户，现在很可能不支持，前业主不迁出，后续业主不能迁入；有的要求片警入户调查确认实际居住才能办理户口；有的会限制集体户口迁入，尤其是外区集体户口迁入，认为延长你办理时间，这些都需要留意。

特别提醒是为了学区房的买家，一定了解清楚房子的户口状况，前业主户口是否在这个房子上，甚至有没有前前业主的户口，这些都要提前留意，尽量别碰户口有幺蛾子的房子，很难应对。如果业主纯为了套现，户口的情况可能还简单些，说明有别的房子（但是注意套现要离京的卖房者，在京唯一住房卖掉，很可能没有下家接这个户口，尤其是后期他如果人离京了，维权难度大大增加）。这里需要强调的是，合同里约定的惩罚性赔偿同样很难得到法院支持，还是需要实际举证你的损失，最终法院酌情处理。

五 装修

装修这个环节，我家用的某绿颜色的装修公司，这个环节很多都是制式合同，套餐包，需要做的就是充分跟设计师、工长沟通，多看房子实际情况，多碰面，充分跟设计师与公章沟通需要，确定各种水电点位等信息，要精确报价，拒绝后期增项。

以装修公司电点位的情况来算，13个点位是套餐内容，超出一个是200元。像这种情况，你需要了解清楚，200元是点位的人工费还是最终做完全部实现多一个点位的钱，你不追着问，装修公司不会告诉你的。而且实际情况是200块钱，仅人工费，你需要自己购买材料提供给工人。

另外合同的签订，不要着急，越细越好。不要着急签合同，同样，更不能着急更定金，充分了解套餐内容以及报价之后再签约给钱，总之不到最后一次不给钱，100块都不给！

另外要注意时间节点的约定，货比三家的执行，货比三家注意不只是比货，更是比价格，多找几家沟通需求，沟通报价，充分了解市场才能少吃亏。

装修这个环节因为主要是我爸负责的（上一篇也说了），我能提供的经验尤其是防坑经验有限，我想我下一期做一个晒单吧？把装修公司装修合同的细节贴出来，让大家能提前了解到这些信息。好像合同细节，不到签约装修公司都不给呢。

想想当年杜甫老先生说，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。可能自古以来房子的问题都是中国老百姓的心头肉吧，房市动荡，影响民生，兴，百姓苦；衰，百姓苦。祝愿每一个奋斗者都居有定所，愿每一个憧憬着都能坐在自己的阳台看星星。

篇二，基本是纯文字，还好没让大家等太久。下一期条件允许的话准备晒单晒价格吧，有买的值的也有被坑的，有经验也有教训，希望这一篇会对大家有用，也希望下一篇对大家有用。