从无到有 — 一套二手毛胚出租型小户型从购买到装修完成全记录

张大妈家土豪多，这一点必须要承认，所以常能见到各种豪装，各种大户，各种修房建房大别墅。但是，阳春白雪是需要的，下里巴人也少不了，这才是真实的生活嘛。

所以我抛砖引玉，记录一下这两个月的一些点点滴滴吧，尽量详细的做个流水账，万一能为部分朋友提供一点点经验呢？

三月初，眼见着长沙的房价翻上一个又一个新高，家人有点坐不住了，建议再买一套小户型，算不上什么投资，就当是随波逐流吧。其实对于买房，我原本是没有什么想法的，目前房子是够住的，有一个三房，还有个四房，以前的一套两房在一个合适的时机卖掉了，虽然看着身边有朋友在热火朝天的炒房，但是我真的一点也不眼热。

但是既然家人有这种想法，那买就买吧。定下的方向是小户型，位置好，交通便利租金收益高，房子尽量要新，毛坯最好。其实一开始我们也看了好几个新楼盘，可惜，问来问去都是：我们暂时没有房卖。

方向定好了，那就根据这个方向去找呗，首先就是圈定合适的位置，然后找中介，嗯，中介办事效率挺高的，很快就反馈出来不少的信息，于是就开始了整整一周的看房游。看了一套高桥附近的公寓，不到50平方，8000多一点，可惜那里面的装修和家具简直了，而且租金收益很不理想。再看了一套左家塘附近的小二房，我的天哪，内部比战后的伊拉克还不如，立马PASS……就这么兜兜转转的，最后看到了景泰广场附近，终于看到了这套比较满意的房子。

53平方，毛胚，楼盘比较新，楼层居中，窗户朝南，业主报价48万，当时其实我对这个楼盘的心理价位是精装修10500，毛胚9000，后来中介和业主再详谈，业主直接给出低价，45万，一分钱也不能再少了。

价格能够接受，业主卖房之心也很迫切，于是立马做出决定，就这套。从上午看完房，到下午签合同，快到斩乱麻。

这是去看房时拍的，入户大堂和电梯，干干净净的，没有乱贴乱画没有广告，说明物业管理还是比较不错的。

迅速的签订合同。业主因为急着卖房，也很干脆。但是这套房子涉及到一个23万的贷款，业主可能因为资金问题，所以提出要我支付这个贷款，拿到房产证后，再过户。对于这种情况，说实话，当时我是挺担心的，最后和中介协商，我转账23万给中介的账户，由中介去办理这个事情。对于中间的风险，我想肯定是存在的，如何规避风险，就要看中介如何操作了。中介随后查了业主的征信和其配偶的征信，并去公证处做了公证。值得庆幸的是，这次的交易很圆满的完成了。

中介费用我交了9000，业主交了4500，再加上我交了6000多元的税费，总计46.5万余元。

在整个交易中，我还是比较相信中介的，虽然曾经有朋友在购买二手房时，在通过中介联系上业主后，就开始绕开中介私底下和业主交易，但是我从来就没有过这种想法。第一、对于二手房的交易，我并不熟悉，不知道该办理哪些手续，要经历哪些过程，第二、本能的契约精神吧，不愿意这么做。后来的事实证明，委托中介是一件多么正确的事情。长沙的二手房交易近期比较火爆，所以在办理过户的时候，中介据说是半夜去排队取号的，我们8点赶到房地局交易大厅时，已经是人山人海，而后还要有一次缴税的过程，又是中介半夜排队。在大厅听到黄牛卖号，400元一个。而随着四月长沙出台了新房的限购限贷后，二手房的交易更加火爆了，据说现在的黄牛号是1300一个。

办理完过户及缴税的手续后，不动产权证需要15个工作日后凭自己身份证去领取。但是这个时候，虽然没有拿到证，交易却算完成了，交接钥匙，水电汽结清，物业费结清，收房开始装修。

这套房其实挺周正的，标准的公寓楼，带一个厨房一个卫生间，厨房和生活阳台连在一起。但是我想改成一室一厅一厨一卫的结构，很简单，直接在大通间中间隔一堵墙就可以了。小户型最大的问题就是收纳空间不够，刚好可以做一个大柜子作为隔墙，柜子60公分宽，这样虽然会导致客厅和卧室缩小60公分的空间，但是换回来一个巨大的柜子，也蛮好的。

装修我是完全自己一手操办，我叔叔是做木工的，在这里他也兼顾了项目经理的角色，所以材料我自己去买，整个装修的预算是1000元一平方，包含硬装，软装，家具，电器等所有费用，尽量不超支，能省的地方省，毕竟是作为出租房用的。

对于装修，我还是有一定的经验，之前的几套房子的装修我也是用的这种方式，这样在材料上我能自己把关，只是需要浪费大量的时间，不过好在，我的时间不值钱。

朝南的窗户，窗户外的风景，这里其实最大的缺点就是吵，旁边就是环线和火车站，怎么可能不吵呢？但是楼下不远就是地铁口，交通确实很方便，所以这里的租金一直不低，这样的户型，租金目前能维持在2000-2400左右，就算租给大楼里的小酒店，也能租到1800-2000。

干净的走廊，比我看过的很多公寓楼都要干净，物业费2元，在长沙的公寓楼中不算贵，也不算便宜。

水电工进场，游击队的做法，工艺上不能有太多的要求，自己把好材料关就可以了。第一批材料进场，所有的水电材料，共花费1600余元，电线买的是金杯线，水管原本要买天力管的，结果脑袋一抽，买了金牛，装完后后悔了，不过好在，试水试压时没有出现问题，但愿以后不会出问题吧。这是我这次装修中最后悔的地方，唉！！！

电路改造并不多，因为改动了房间的布局，所以改动和增加了一些开关和插座，布下网线和有线。水路改造就是从卫生间的水表处走水管到厨房和阳台，热水器装在厨房，洗衣机装在小阳台上。

这里有一个奇葩的事情，水表的位置及其尴尬，就在马桶位置的上方，太占地方了，我原本的打算是把水表改到厨房，后来和物业沟通，物业要求水表前用铸铁管，并且要报备到自来水公司，由自来水公司过来确认后才能施工，否则不允许改动，而且改水表必须要停水，这是最大的问题。后来物业方建议我在墙上开个洞，把水表装到洞里，至于停水嘛，可以报备自来水公司，不过整个流程比较复杂，或者，由物业方提供改表服务，费用嘛，呵呵，600元。

本着多一事不如少一事的原则，600元，你好我也好。

水电两天完工。

泥工进场，砌墙，本来大通间，可以安装一个推拉门到小阳台的，我改成一室一厅后，就封了这个推拉门的位置，把这里改成电视背景墙。砌墙用轻质砖，水泥是本地名牌坪塘水泥。踢脚线切槽，这样瓷砖可以内嵌到墙里，后期能和墙面平齐。

这个泥工的角色由我叔叔扮演了，呵呵，虽然他是木工，但是似乎有点全能。

消防管，很碍事啊，喷淋头很麻烦。

工艺不说了，游击队水平哈，便宜装修，要求不能太多。

瓷砖进场，全房贴瓷砖，出租房，不能用木地板啊。瓷砖在本地东岸购买，我所有的瓷砖都来自这个商家，包括我的店面装修的瓷砖。这次买的80*80的地砖和30*30的厨卫地砖加30*60的厨卫墙砖，所有的瓷砖一共4000元，后期又增加了300余元的砖，踢脚线用地砖加工。

贴砖师傅的手艺一般，呵呵，再次强调，这是出租房标准。

坪塘水泥特写。

贴砖前后好像用了五天吧，记不太清楚了。

木工进场，主要就是客厅吊顶，做了个二级顶，用木方和石膏板，然后就是这个隔墙的巨大的衣柜，用免漆板，220元一张，共9张，然后再在柜子靠客厅这一面的背板上装水泥板，还算比较结实，但是隔音效果一般。木工所有用材2400余元。

贴石膏线装饰，主要是卧室顶上贴一圈，客厅顶的吊顶中间加一圈，背景墙贴三个框。贴石膏线是商家包安装的，11元一米，不到50米是要另外收安装费的，我这里贴石膏线材料加人工共500多一点点，贴上石膏线后，立体感强一些，还是挺满意的，呵呵。

因为装修期间出去过几天，所以做墙面就没有照片了，墙面材料主要是腻子粉，胶水，纱布，防开裂的一组涂料，然后就是墙漆。除墙漆外，用材共400余元，墙漆用的是立邦竹炭净味五合一，三桶，没做底漆，只做面漆，其中有一桶是上次家里店面装修剩下的，另外购买两桶，600元。

卫生间装好后的效果。

卫生间和厨房用铝扣板吊顶，包工包料，860元。师傅的手艺还不错，也是我家的一个亲戚。

淋浴套件来自张大妈的推荐，做工还行，有点分量。浴室柜来自淘宝，橡胶木柜体，因为卫生间面积有限，只能装一个41*41大小的。

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这次装修，除了装修材料外，其他电器家具五金全部来自网购。

厨房安装了一个30*60的灯，小阳台一个30*30的灯，卫生间的洗漱台头顶一个30*30的灯，全部是平板LED，和铝扣板平齐。

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卫生间内安装了一个三角置物篮，一个毛巾挂杆，一个卫生纸盒。

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卫生间内还安装了一台美的浴霸，灯暖的。

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本着物美价廉及性价比的原则，共购买了如下家电。

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考虑到一半租这种房子的人，大多都很少下厨的，或者这套房子也有可能会租给酒店使用，所以油烟机和灶具就相对省了一点，万和的质量还是可以的，我第一套房的装修，就买的万和油烟机、灶、热水器，使用还算满意。

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小户型，一半是单身或者两个人居住，10L的热水器够用了，美的强排，恒温，价格不贵，外观倒也好看。

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只在卧室安装了一台空调，打开卧室的门后，可能能照顾到客厅吧，当然，冬天制热肯定是不行的，先这么用着吧，后续实在不够，再在客厅装一台，原本房间里也有两个空调安装孔，我用泡沫胶堵上了，以后要打开这个孔也是很容易的。

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容声172升双门冰箱，刚好可以放进厨房的那个门边，172升的容量，对于两个人来说应当是足够了的。

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海尔波轮洗衣机，没有买滚筒的，一个是价格问题，还有就是担心便宜的滚筒容易坏。

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创维酷开43寸，感觉小了一点点。

电器主要就是这些，再次强调的就是性价比，性价比，性价比，出租房毕竟不像家用，性价比是第一要素，电器如果买太好的，一方面会超出预算，另一方面就是万一在出租中损坏了，赔偿起来价值高了对方很难接受。

卧室完成后的效果。卧室门因为如果定做，需要30天的周期，刚好本地一个店家有一张我还比较喜欢的展示品，于是折价买了回来，卧室门，衣柜门，厨房门，卫生间门，一共3200余元。

在贴完瓷砖后，就要定做卫生间和厨房的门，定做需要时间的，如果装修进度要跟上的话，在装修中必须随时根据进度定做，包括厨房的橱柜也是一样。

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窗帘和窗帘杆，也是需要提前一周定做，窗帘杆到货后，要装修师傅帮忙安装一下，定做时，需要确定好尺寸，我这个窗户加上两边的墙一共3.5米，定做了7米的窗帘。

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这个户型，如果不做成一室一厅的话，是完全可以放下1.8米的大床的，但是做了衣柜隔墙后，就只能放下1.5米的双人床了，有点遗憾。

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买了个六斗柜放在床位，可以收纳一些小件物品。

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卧室灯，简单的造型，LED光源，对于这么小的卧室来说，亮度足够了。

客厅的效果图，背景墙还没贴墙纸。

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茶几和电视柜都买的小户型用的，质量一般，价格便宜，这个是我老婆选的，原本是打算买稍微有点地中海风格的那种茶几和电视柜，但是老婆大人不喜欢，这个，买东西得互相商量，互相妥协嘛，很多人家里装修时，夫妻两人都会各种吵架，这样不好，不利于家庭团结。

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客厅灯，造型还可以，LED灯泡亮度不够，准备换成功率大一点的。

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一卷墙纸，刚好够贴这个背景墙，原本准备找工人来贴的，后来联系了之前给我店面贴墙纸的师傅，他表示，一卷纸也好，三卷纸也罢，最低收费200元起步价，唉，小户型的装修其实就是这样，很多材料都只需要买一点点，很多工序也只有一点点，之前做墙面的师傅就换了两个，一开始来了一个师傅，开了材料清单后都不愿意过来了，因为面积小，他觉得不赚钱。

所以这个墙纸，我后来决定自己贴，在网上看了教程，看了教学视频，自己动手，最后的效果，呵呵……

因为只买了一卷纸，材料紧张啊，所有左右两侧花型就没能对称了，因为纸不够啦！！！！

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沙发背后的墙上，挂上三幅小清新风格的画，自我感觉还比较良好。

整个装修过程中，买东西时最让我糟心的一件事——鞋柜。

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这个鞋柜目前正在退货中。因为卖家发给我的这个鞋柜缺少太多的组成部件，而且鞋柜门也是坏的，和卖家沟通，卖家一开始始终坚持说发给我的部件一样不少，是我自己不会组装，并且给我发了安装视频，可能卖家觉得我智商不够吧，事实上我在一拆包装就发现缺少东西，只是没想到缺这么多，柜门都只有一个，后来卖家表示给我补发，于是我等了四天，没有任何消息，然后卖家告诉我，因为工厂不生产的原因，现在没办法给我补，并且表示一旦生产马上给我发货，我追问这个期限，卖家表示大约7天，于是我提出退货，期间多次沟通，包括淘宝客服介入，目前退货中。

后来觉得另一面墙太单调了一点，推开房门进来后第一眼看到的就是一面百墙，还是有点不好看，于是我老婆又买了一个造型的挂钟回来，卖家还给送了墙贴，贴上一看，嗯，确实自我感觉好看了一些。

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沙发定做的周期有点长，从付款到收到货起码有14天，而且摆上后发现，沙发有点短，客厅的宽度是3.2米，沙发只有2.1米，最后决定把脚踏也横着拼起来，这样就有2.7米的长度了，唉，又一次失策。

厨房效果图。厨房里目前挂了两台热水器，其中那台美的电热水器是张大妈的众测产品。

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整个装修中，橱柜的定做周期是最长的，原本在贴完厨房的瓷砖后就定做了橱柜，但是卖橱柜的店家可能生意比较好吧，付了定金后，过了一周时间才过来测量，从测量出图到付第二次定金又用了一周多时间，原本确认图纸后签订的合同上约定的时间是交货周期15天，结果直到所有的装修全部完成，家具全部到货，电器全部到货后，橱柜还一直没有消息，多次催促，最后才过来安装。橱柜选择的是瓷砖柜体，安装师傅现场利用框架制作，第一次使用这种材料，还是多少有点担心的，忐忑不安啊！

至此，所有装修全部完成，目前统计出来的总费用是53700余元，其中装修工钱12800元，和我在装修动工之前的预计是一致的。目前，这套房子已经和公寓楼内的家庭酒店签订了出租协议，租金2000元整，物业费由酒店方承担，租期三年。

总结：装修一套房子，不管是住房，还是店面，不管是自住还是出租，全部交给装修公司，那自然是最简单最不用费心的，只管定期过去验收就可以了，但是这就需要有一个很好的监理了，而且，交给装修公司，费用自然也是最高的。再次就是找设计师做设计图，然后找一个项目经理，包工包料，费用上可能会比完全交给装修公司要稍微便宜一点，我家的几个店面的装修就是采用这种形式。或者就是像我这样，完全没有设计，自己琢磨，然后找装修队，包工不包料，也就是俗称的清包，装修队只收工钱，也有一种就是装修队包主材的，比如水泥河沙之类的。

装修是一个磨人的过程，很难做到一帆风顺的，其中会有各种意想不到的事情，所以如果对于装修工期要求很严格的话，那一开始就要做好各种预案，根据时间节点一环扣一环的进行 ，尤其是很多定做的东西，比如门窗、橱柜、家具，必须要根据时间节点，提前开始定做，以免拖延后续的进程。

在材料的选购上，看不见的材料，隐蔽工程，一定不能省钱，该买好的一定要买好的，以免后期出现问题。在装修中，如果一开始就确定下来的方案，后期尽量不要更改，因为更改方案是特别影响装修进度的，而且肯定会导致费用超支。

买材料的时候，一定要求装修师傅把材料清单算准，因为自己去买材料，费力费心，材料尽量能一次到位，最不济也要能两次到位，否则在装修过程中，一旦缺材料，装修师傅就会不停的打电话催你的，而且很多材料，你自己是没办法拖到工地上的，有时候差一点点东西，都要花费不少的运费，我这次有出现过缺一张石膏板，然后花费了60元运费，叫一台三轮摩托车给我把这张价值32元的石膏板送到工地上，期间还要绕路避开各个路口的交警。

自己跟整个装修，也是一件极其耗费时间的事情，所以一开始我就说过，这种情况，只适合时间不值钱的人，对于朝九晚五的上班族来说，很难做到，因此，能找装修公司就找装修公司吧，毕竟，时间成本也是成本。