楼市信贷再收紧，房价真要跌？这几点你不可不知！

每次假期前最后一个工作日下午收到关于楼市调控的消息基本已成常态，距离3.17已经过去一个半月了，传统的银四、五月已经过半，而北京楼市并未像北京的天气这样热起来。

4月28日，工行、中行、交行、中信、北京银行等多家银行发布住房贷款利率的最新通知：自2017年5月1日起，以网签日期为准，新受理的个人住房按揭贷款业务，首套房贷最低执行利率不低于基准利率，二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。

3月以来，京城楼市调控政策密集出台，比如首付大幅提高、房贷年限从最长30年改至最长25年，首套房贷款利率由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。跟以往房贷利率调整只涉及首套房不同，5月1日这次调整不仅包括了首套房，还罕见地涉及了二套房。此前，二套房贷利率的最优惠利率多年来一直执行监管要求的底线：基准利率的1.1倍。

与本轮调控前相比，购房者的负担明显增加。当时最高贷款年限为30年，利率最低8.5折；此次新政策后，贷款最长25年，最低利率为基准利率。两项对比，每100万贷款购房者月供将增加915元，按照北京购房者平均200万~300万的贷款额，购房者的月供增加将达到2000多元。

（首套、二套房贷利率调整后每月还款的差别）

近日，不乏一些关于北京房价下跌的报道：

甚至，还出现了某些房价下跌的数据：

带着好奇，我去绿中介网站上搜了一下位于昌平回龙观的新龙城小区，发现有一套上个月初成交奇怪的房源，均价低于同小区其他房源四万多！

再来看一下位于房山长阳的加州水郡小区，一套总价10万元的地下室拉低了整个小区成交的均价。

而和乔丽晶小区近期并无房源发布。

从二手房成交数据统计来看，4月北京全市二手住宅共完成网签16902套，比3月的25952套减少35%，比2016年4月的26374套减少36%。4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平方米，与3月相比整体下降了6.8%。

成交哑火，二手房业务量也在明显减少。上个月有两周绿中介的周成交量都跌破了1000套，4月中旬一周的成交量低于700套，所以由此可以倒推出北京市场的工作日成交量也好不到哪里去，估计也是低于700套的。既然成交量下滑了，那么中介为了业绩，中介费也有了讨价还价的余地，目前绿中介的中介费基本可以谈到2.2了。

可以说，素有楼市风向标之称的北京，是中国房地产市场的一个缩影。近几年来的北京房价，有过两次较为明显的下调：第一次是2009年上半年，受国际金融危机影响，北京房价下调幅度约20%；第二次是2013年至2014年，北京楼市成交量明显下滑，价格出现下调。

那么现在北京市场的房价会出现下跌吗？以下这几点你不可不知：

1. 二手房交易本身就是市场上买卖双方的一场博弈，成交量上，则报价涨；成交量跌，那么买卖双方都会进入观望；

2. 目前的网签数据还未体现出成交量的下跌，3.17之后大部分置换买家尤其是卖一买一的还继续坚持成交，这和自身需求有关系，尽管还有因为资金问题违约和解的，但是五一前一周网签量日均还是保持在600套以上，特别是五一前最后一个工作日攀升到1000套，这和前几天北京各区颁布的最新幼升小入学划片有一定关系；

3. 至于学区房，我认为有需求还是可以参考目前各区出台的划片政策入手的，楼市永远是需求为先，只要有孩子上学的需求，学区房就不会过时。虽然西城的入学政策明显低于各方的预期，但是不排除朝阳先试水这种猜测在内。所以，等政策晚上车不如早入手，毕竟好资源有限。

4. 从各种成交数据来看，现在北京已经不是投资的市场了，买房要以自住为主。买新房最稳妥，之前我不止一次分析过，所以建议首选新房。但是像某些回龙观抢手新盘很难买到，我建议您也别死等，毕竟好盘永远不愁卖，何况现在只是政策调控期，不代表市场没有需求；

5. 今年陆续出台了很多针对“新北京人”申购自住房的政策，而且近期也拍出了很多自住房地块，当然下半年还有自住房地块入市，这点符合“低端有保障”的政策，所以如果您的总预算在300万以内，可以多看看自住房，现在轮候机会增加了，如果符合优先政策还是有希望的。但是如果您预算在450万左右，我建议您考虑一下次新两居，能临铁最好，哪怕稍微远点。

6. 不要盲目看着新闻去跟风，尽管现在北京已经不是投资市场了，但是如果不搞清楚仅凭一面之词就去一个不熟悉的地方入手，风险很难把控。从监管力度来说，北京这种一线大城市更有保证，所以千万别去轻易冒险；

7. 我常说，如果有出现砸售楼处的新闻报道出现才会证明某地的房价出现了真正下跌。目前虽然不会再出现去年那样的大牛市，但是不代表房子就卖不出去了。从自住角度出发，首套处女贷随时可以上车，如果真等这波调控过去，房价就很难说了。