#原创新人#申请贷款的该注意的事儿

在工行工作过7年，1年是柜员，接下来几年都与信贷有关，将近5年的支行的信贷客户经理，后来又到省分行做了项目经理。辞职后也时常跟银行发生些信贷关系，所以对银行的信贷、审批体系有些了解，谈点自己看法。当前信贷市场的信息不对称，催生了一批中介公司做大做强，收费昂贵且毫无技术含量。其实想要申请到贷款并没有想象中难，了解一下当前主流的几个贷款品种，或许自己就能搞定。

一、个人住房按揭贷款

这是最为常见的贷款品种，也就是我们平时所说购房按揭，按揭贷款分为一手房按揭和二手房按揭。

一手房按揭的受理银行由开发商指定，只有与开发商签订按揭受理协议的支行才能受理该楼盘的业务，所以买一手房的客户对银行的选择往往较少，一般是二到四个。受每家银行的审批速度，放款速度，能发放的额度及与开发商之间的交情等因素影响，各家银行给开放商放款的时间长短不一，所以开发商往往只推荐对自己最有利的那家银行，买房时要问清销售到底哪几家可以受理，一般来说楼盘不可能只有一家银行可以受理。对开发商最有利银行可能并不是对购房者最有利的，有些银行会搭售各种产品，有些银行则利率较高，所以需要购房者自己比较。购买二手房则对银行的选择面就大一些，中介公司（指的大型中介，购房还是选择大的品牌中介比较让人放心）一般会与许多家银行签订合作协议，可以根据自身的情况要求去哪家银行办理。

确定好办理按揭的银行后，就是签贷款合同和提交材料，银行一般对客户以下几个方面做审核：

1、是否具备购房资质及首套还是二套的认定（每个城市的首套、二套标准不一样，一般购房时销售就能准确答复）

2、购房人及配偶的征信是否有逾期记录，这个环节是客户经理比较感兴趣的，因为在实际的操作中，总有人因为各种的原因产生一些逾期情况，比如年费没交、几十元的零碎透支忘还之类。银行对轻微逾期的客户进入房贷其实并没有明确规定（关注或者禁入类客户除外），但客户经理会抓住这个机会告诉你需要买点产品，不做点贡献的话审批很难通过。遇到这样的情况，最理智的做法就是跟客户经理沟通，不出点血肯定是不行的，争取少买一点或者买好一点的产品，所谓的产品无非以下几种：理财、黄金、基金和保险。我认为购买黄金好过理财，理财好过基金，基金好过保险。事实是买与不买、买什么都取决于你的客户经理，跟他领导没有半毛钱关系，所以如果你能通过其他方法用更小的代价取代产品也是可取的，应该能懂吧。

3、收入情况是否能够覆盖负债，判定的标准是借款人和配偶的月收入加起来是否能够达到月还款额的两倍。这里的月还款额包括在以往未结清贷款每个月需要支付的利息及这个月信用卡需要偿还的金额，所以在购房当月最好不要有大额的信用卡支出。

4、年龄是否达标，大多数银行一般规定女性最长贷款年龄到55岁，男性到60岁。也就是说如果借款人是男性且借款时年龄是40岁，那么最多只能贷20年，要是贷款年限过短需要考虑月收入是否能覆盖月还款额的问题。

如果以上条件都能达标，房贷审核基本就能通过了，不会有大的问题。

二、个人经营性贷款

顾名思义是为满足我们经营性事务而设的贷款品种，说白了就是为了赚更多钱而需要的贷款。这个品种是贷款中介机构的主要业务，可操作空间大，申请难度也相对大。从银行角度来讲，这也是利润高，考核重，发放难的一个贷款品种。就此类贷款客户经理需要在业绩与风险中权衡考虑，其主要影响经营性贷款是否能够通过的指标有以下几个：

1、首先是经营的平台，一般来说就是得有自己的公司或者店铺，具有营业执照、经营场地、较好营业收入账户流水及一个合理的经营用途。比如说我是开电商服装公司，公司十来个人，年销售2千万，因为冬季快到了备货冬装需要300万的资金，这就是一个很合理的经营需求。但现实生活中我们往往不具备这样的合理条件，可能是没有营业执照，可能是没有经营场地，甚至借款人其实是上班族，只不过想搞点副业投资而已。多数中介也就是在这个环节上做文章，其实这些事情完全可以自己来做：

（1）营业执照是一个广义概念，并不是指真的需要一张营业执照。许多商业银行只需证明有经营的情况即可，比如说个体工商户（或者是公司）的执照是朋友的名字，你跟朋友之间有一份共同经营的协议，这就能证明这个商户或者公司是你们一起在合作经营的，很多银行对此类证明是认可的。只不过需要多跑几家银行，多问几个客户经理，小的商业银行往往接受度比较高，政策也相对灵活。中介们所做的其实也就是帮你问了一些银行，而并不意味着他跟银行的关系有多好。当然如果每年都有经营贷款需求的，还是建议去办一张执照，可以一劳永逸，目前X宝上价格也不贵。

（2）经营场地是一个不做硬性要求的规定，客户经理真正关心的是借款人的抵押物是否足值，对于在哪里办公对他们来说并不是很重要，大概知道就好。很多时候他们懒得花时间去跑一趟，如果真的要去需要跟客户经理好好沟通，这不是原则问题，一定是可以沟通解决的。其实他们过去无非也就是需要一个办公室拍些照片，办法总是可以想的。

（3）经营用途是比较重要的环节，受人民银行受托支付的要求，金额超出30万的贷款必须由银行直接打给借款人交易对手。比如我以向张三进货300万的名义问银行申请贷款，银行通过审批后是直接把钱转给张三的。所以不管你贷款实际用途是什么，在申请贷款时需要提供一个跟张三签订的购货合同，上面标明付款时间，付款金额，购买哪些货物等等。这里需注意的是部分银行要求必须转入对方公司账户，有些银行则可以转入对方公司人员的个人账户。如果是转入个人账户就相对方便，因为对方公司那个人员是谁只有你知道，写谁就是谁，如果是公司账户就比较麻烦，贷款就是货款，转入后有一定税务风险，所以申请前一定要问清楚。

2、要有一个可以抵押的不动产（信用就别想了，那是少数人的专利），理论上普通住宅可以贷到评估价值的70%，别墅、商铺、写字楼可以贷到评估价值的50%。抵押物价值的评估分为内评和外评，内评就是银行自己对房产进行评估，优点是费用低廉甚至免费，缺点是评估的房产价格往往不高，外评是使用外面评估公司的报告，优缺点与内评相反。如果对贷款额度不是很高，可以要求银行使用内评，外评一套价值500万左右的房子费用预计在1500-4000之间。

3、要有一个稳定的现金流，也就是说平时的流水要比较充沛。银行的测算往往是往前推一年你的现金进账约是贷款总额的2-4倍，当然越大越好。这点需要平时确有一定的资金往来，其实生活中我们钱转来转去流量经常超出我们预计的，可以去银行拉出流水自己估算一下。目前市场上的一些中介会帮客户做假流水，这点我非常不赞同，先不说做假流水这个行为本身，假流水必然涉及到假的银行公章，这就不是道德问题了，涉及的法律问题还是要慎重。所以如果有贷款需求的，平时自己的卡里相互之间多倒腾也是方法之一。

4、剩下基础材料就是身份证，户口本之类，因为经营性贷款往往是短期贷款，借款人年龄也不会有太大影响，60岁以下基本都OK 。

如果满足了以上条件，拿到经营贷款的可能性就比较大了，这类贷款的申请客户经理的主观好感比较重要。后续的审批环节都是由客户经理向审批人员解释借款人的实际情况，所以他对你的信任尤为重要，个人认为沟通时保持一个真诚、谦虚的态度很要紧，过分吹嘘、夸夸其谈只会适得其反。最后要提醒的是经营贷款各家银行的利率差别会比较大，政策差别也很大，多跑多问几家银行绝对是很有好处的。中介们也是利用了借款人对银行间政策的信息了解不对称，谋取利益。所以多跑多问是申请到一笔对自己最有利的贷款的关键。

暂时先介绍以上两个贷款品种吧，个人消费类贷款、信用贷款也较为常用，下次介绍。贷款是个较为复杂的业务，可能实际办理过程中会出现一些意想不到的情况，如果介绍不周的请见谅。