纯干货！建造师教你如何来验房

在张大妈家经常能看到不少关于装修的原创文章，但是大家想过没，其实在装修之前房屋交付时的验房也十分重要，这也是装修前的必要步骤。通过验房找出存在的质量问题，并把这些质量问题解决了，这对日后的装修有事半功倍的效果。例如房屋顶板平整度达不到要求的话，装修中即使批很厚的腻子也做不平，而腻子批得越厚日后脱落的风险就越大；再例如房屋外墙面有贯通裂缝，导致下雨天渗水，那么装修好后墙纸会发霉、涂料会起壳···等等诸如此类的问题，究其原因其实都是出在了验房这一步上，如果验房时能及时发现这些问题，并让开法商解决了，就没有上面提到的这些后顾之忧了，同时也可避免日后出现质量问题时装修公司和开发商之间的相互推诿。

在张大妈家写过不少原创，不过从来没涉及过自己的专业，一个月前突然想到了验房这个话题，我觉得可以用自己的专业知识大致跟大家讲讲验房这回事。本人5年前成功通过了一级注册建造师的考试，目前就职于一家不知名房产公司，主要从事现场施工管理。这几年里也经历了无数次验房，亲戚的、朋友的、同事的房子交付了一般都会叫上我，反倒我自己买的房子没时间去验 本文我将谈谈验房中最关键的几点，也许百度出来的一些关于验房的文章会写得很复杂，几乎把所有需要检查的项目都会列上，其实大可不必这样，有些项目完全没必要逐项去检查，因为99%都不会有问题的，我想你运气不会那么背吧~ 退一步说，即使有问题，这不是还有保修期嘛。所以本文只谈验房中最关键的几点来说，抓住这几点一般就没啥问题了。

一、前言

买房看似简简单单两个字，其实也是件麻烦事，至少这个过程会比较坎坷。从选区块到选楼盘，再到选户型，别以为付了钱后就完事，等到开发商交房时，验房也是个头疼的事。

一般没特殊情况的话，开发商会按合同上写的日期如约交房，也有可能提前交房，如果遇到延期交房的千万别郁闷，此时你应该高兴才对，去看看购房合同上延迟交房每天的违约金是多少吧 。说到交房，那问题来了，如何验房呢？怎么样才能判断这房子符不符合质量要求呢？接下来你会有以下几个选择：1、花钱请专业的验房师来验房；2、找懂行的亲戚朋友来帮忙看看；3、自己随便看看吧。现在有专业的验房师，不过我想多数人都不会专门请来验房，一般情况下，如果自己身边有懂行的人，可能会叫来一起验房，如果没有的话，那只能自己硬着头皮上了，反正也就只能用肉眼大致看看了。

其实你完全不用慌张，验房看似麻烦其实总结总结也就那么几个地方容易出问题，有些专门的验房机构会给你罗列一大张表格，上面是密密麻麻的很多检查项目，其实完全不必这样，有些地方虽然离标准还差那么一点，但对日后的使用根本不会有影响，何况有些地方通过后期的装修是完全可以解决掉的。土建这活跟机械零件之类的肯定没法比，一般在土建施工过程中相差几厘米也正常，所以有些地方大家也别太较真，即使你叫开发商来整改，那也完全是敷衍你的表面工程。但是几个关键的检查项目必须抓住，绝对不能让步，要不日后将后患无穷。

本文将分享到底如何来验房，看完本文你也许就是半个专家了，以后遇到验房也能自己轻松搞定。

二、验房方式

说到验房的方式其实不外乎视觉观察和工具测量这两种，通过肉眼来观察其实是最直接的办法，建议验房时带上强光手电，毛坯房中有些地方光线不一定好，带上强光手电以备不时之需。当然仅靠肉眼观察也是不行，有些地方必须用相关的工具来测量，例如测量距离就必须要用到卷尺，当然你有测距仪就更好了；检查墙地面空鼓情况就需要用小锤子来敲击，用手可敲不出来。除了这些专业的测量工具外，一些我们身边随手可得的物品也能在验房过程中发挥作用，例如球状物体可以检测地面是否平整，用棉线和石块做成的简易线垂可以检测墙面是否垂直等等。

下面我就罗列下在验房过程需要用到测量工具以及其他替代物品，尽量选价格便宜的或者生活中随手可得的物品来写，以便降低大家自己验房的成本，毕竟有些测量工具仅仅是为了验房而买回来也不值得。

卷尺：用来测量距离、长度，5m的卷尺即可，一般每户家庭都有现成的，即使买也不贵。如果有测距仪，那测量起来会更加方便。

小锤子：用来敲击墙面、地面，通过敲击来检查是否存在空鼓，最小的那种锤子即可，因为国家规范要求的检测用锤就很小。如果要购买的话可以选购专门用于检查空鼓的那种伸缩锤，淘宝有9.9元包邮的。

强光手电：可以解决因光线不足无法看清的尴尬，通过强光手电的照射，可以更容易地发现墙地面存在的裂缝。

简易线锤：可以用棉线或者其他细绳，在线的一端绑上小石块或者其他密度较大的块状物，这样可以制成一个简易的线垂，用来检测墙面的垂直度。

乒乓球：也可以是其他球状物，直接放在地面上可以检查地面是否平整。

电笔：用来检测插座等部位是否通电。

水桶：用来接水测试下水管是否通畅。

平直的木条：长度1米左右即可，用来检查墙面的平整度。

人字梯：这个物业那边肯定有的，有需要可以向物业借用。

粉笔：一旦发现问题，可以用粉笔直接在墙面或者地面标记。

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三、验房中的关键项目

验房的装备已经告诉大家了，接下来就说说验房过程中到底哪些才算检查的关键项目。

1、漏水及裂缝：我觉得漏水是最最要紧的项目，所以放在第一位来说。由于施工质量问题、混凝土养护不到位、不均匀沉降等等原因都会引起墙地面开裂，首先应仔细检查墙面、顶板是否有渗水现象，一般刚交付的房子也没人住过，所以顶板上即使有裂缝也看不到水迹，那么检查的重点还是在外墙上。一般外墙存在渗水问题的话，基本都会有泛碱的现象存在，严重点的话就直接是水印，如果做了粉刷的画，粉刷面会有起皮现象。另外还有个地方要引起注意，很多毛坯房漏水都发生在窗台位置，是从窗户和墙体收口的位置漏进来的。找完水迹后，再借助强光水电大致观察下墙面、地面、顶棚是否存在裂纹，其实裂纹也分很多种的，有的只是表面裂缝，这种小裂纹问题不大，但如果存在贯通裂缝就要引起注意了。有人可能会建议还要给卫生间做24小时养水试验，个人觉得没多大必要，我自己验房也不会这么做，一个是时间上不允许，毕竟要等很久才能看到结果，而且还要去楼下人家家里看，还有就是你今后装修时还要做防水呢，装修时做好养水试验就好了，现在不检查也无妨的。如果有条件检查那当然更好了。

2、层高：层高还是需要测量下，毕竟是花了血汗钱买的房子，房子作为一件大商品，实物跟产品介绍总要对上吧。所谓层高就是你所站的楼面到上一层楼面的距离，所以你是无法直接测量层高的，只能测量室内净高，然后加上楼板厚度才能得出层高。项目完工都会进行分户验收，验收时每个房间都会选中间和四个角的5个点进行层高测量，说是随机选取，其实很多地方都是施工单位自己选定后让检测单位检测的，猫腻很大，所以我前面就说了还是有必要自己测量下，有测距仪的话测量起来相对比较方便，测量每个房间的中间和四个角落共5点的净高，简单点就取5个数值的平均值，其实跟图纸上的数据偏差几厘米也算正常的，你也别咬着不放，偏差一点点的话，你知道开放商会怎么处理吗？就是直接在地坪上凿除一点，然后抹点砂浆找平而已，还不如不处理呢。当然如果相差得比较大，那一定要跟开发商交涉，这种相差大的通过整改也解决不了，合同上有详细规定的就按合同来，要是合同上没涉及的，那就跟开发商协商，如果协商不下那就只能走法律途径了，一般情况下开发商会给你适当的补偿。

3、墙面、地面、顶板平整度：地面的平整度测量比较简单，用乒乓球之类的圆形物体就能测出来，如果平整的话，乒乓球基本不怎么会滚动，要是坡度比较明显的话，那就显而易见了。墙面其实除了平整度还有垂直度，需要用到专门的检测尺，不过不用担心，我教你们用简易的物品来代替，找根细绳，一段绑个小石块或者其他较重的小物件，然后一个人拿着简易线垂靠在墙边（以垂挂物不碰到墙体为准），然后另外一个人站远点沿着墙面看过来，就能清楚地看到墙面到底有没有垂直，一般每层偏差在5mm内属于正常偏差。至于墙面的平整度可以找根长度1米左右平直的木条，往墙上一靠，就能知道墙面到底平不平。顶板的平整度不麻烦，测量房间中心和四个角落地面到顶板的距离，比较下这5个数字就能得出顶板是平整，当然这是在保证地面平整的基础上得出的。以上三处位置中地面的平整度对今后的装修其实影响是最小的，毕竟地面上还要地砖或者地板，墙面和顶板影响相对大点，将影响日后装修中墙面、顶板基层的平整，虽然有些地方装修或多或少能修正一些，不过要是平整度相差太大了，还是要找开放商处理的。

4、墙面、地面、顶板是否空鼓：空鼓其实是一种房屋工程比较常见的质量问题，或者说是质量通病，检查起来还是比较容易的，直接用小锤子轻轻敲击即可检查出来。一般空鼓的地方会发出不同的声音，这声音跟敲击实心部位发出的声音区别很大，所以还是比较容易发现的。空鼓这种质量问题其实表面是看不出有什么不同的，但它的危害还是蛮大的。空鼓顾名思义就是里面有空洞，这空鼓的位置相对就比较容易出现裂纹，如果这空鼓在外墙和楼地面上，那今后出现漏水的概率就会高很多；即使空鼓在内墙或者顶板上，日后也免不了会出现开裂甚至外层脱落的问题 ，从而影响装修效果。所以一旦发现就要用粉笔标记出来，然后让开放商及时来处理好，以绝后患。

4、给排水：给水检查起来比较简单，就是打开水龙头试试水压如何，一般都不会有问题的。排水的话需要用水桶接了水，然后逐个去灌水试验，看看这些下水管下水是否通畅，因为有些下水管在施工过程中可能会被建筑垃圾堵上。排水管主要位于卫生间、厨房、阳台，卫生间会一般有马桶下水管、台盆下水管、淋浴下水管和地漏下水管，厨房会有水槽下水管，有些也有地漏下水管设计，阳台就是地漏下水管，反正以上这些下水管都逐个灌水测试下，以防万一。

5、强弱电：检查强电首先可以试试户内的临时电灯能否正常打开，用电笔测量下插座里是否有点，关于毛坯房安装电灯和插座的要求可能每个地方都有点不同，但至少会保证一灯一插座的配置，所以都是可以检测的。接着再找到开关箱，检查下空气开关拨动是否正常，手动测试下漏电保护装置是否正常。还有弱电也要检查下，主要是几路网线和有线电视之类的是否都有接入，还有对讲系统是否能正常使用。

6、门和窗：检查户内所有门扇，尤其是进户门，试试开启、关闭是否正常，关闭后门框间缝隙是否适中，看看猫眼是否清晰，还有拉手、门锁、合页是否正常。其实进户门安装好后一般都没什么问题的，很多问题都是后续工种的建筑工人弄坏的，毕竟进户门安装好后，还有不少工种没完工，如果成品保护没做到位，进进出出的免不了擦到碰到，所以进户门的外观一定要看仔细了。进出阳台的一些门扇也要去检查一遍，主要还是看看开关是否顺畅。还有就是户内的所有门窗，不要嫌麻烦，都要依次去试试，再看看五金件是否完好。有问题当场提出来要求开发商来整改，要是交房后，有些属于外观方面的问题可能会说不清楚，你说交房时就这样的，但物业说是你自己搞坏的，那不是麻烦了，所以还是交房时当场提出来最好。

除了以上一些主要的检查项目，其他一些小项目也要大致看看，以防万一。就像空调孔这种基本被大家忽略的小问题其实也要注意下，看看需要安装空调的几个房间是否都预留了孔洞，所开的孔是不是内高外低，这点很重要，要不以后雨水就有可能从空调孔中流进来，之前朋友家里就遇到过。有人也许会问为什么不测量下建筑面积呢？我觉得没多大必要，这个一下子可搞不定，而且这个都是有专门的测绘公司测量过了，基本不会出问题。既然提到了建筑面积，那就稍微说一下，房屋销售的面积包括套内建筑面积和公摊面积，其中套内建筑面积又包括套内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，具体计算规则可依据2014版的《建筑工程建筑面积计算规范》。

建筑面积、套内面积、分摊面积的数据在房产证的分户平面图上都有详细列明。

四、存在质量问题是否收房

通过上面一系列的检查，我想再怎么牛X的开发商开发的项目也肯定会存在一些问题。那么，面对这些存在的问题，我们该怎么和开发商交涉呢？这房子到底是收还是不收呢？

如果通过验房没发现什么大的问题，那就收房吧，不用担心，不是说收房后开发商就什么都不管了。房屋买卖也是属于商品交易，买卖交易的商品房自然也属于商品范畴，所以也是有保修期的。房屋保修期是从开发商交房那天开始算的，也就是你收房签字那天。说到房屋保修期，其实有两种范畴，一种是开发商和业主之间约定的保修期，还有一种是施工单位和开发商之间约定的保修期。按法律规定，开发商交房时都会向业主提供《住宅质量保证书》，上面会详细列明的保修范围、保修期、保修单位等，具体各个项目保修多长时间这里就不展开说了，而且存在地区差异，大家自己去度娘家找吧。记住，法律法规上列明的是最低保修期间，实际开发商承诺的保修期必须大于等于法律规定的最低要求。

顺道说说浙江宁波地区的房屋保修期限：房屋防水8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

如果通过验房发现较为严重的质量问题，可以拒绝收房，督促开发商尽快整改，尤其像外墙渗水这类问题，施工单位派人上门来整改时尽量也要在旁边看着，因为很多时候，所谓的整改完全是敷衍了事的，做的都是表面功夫，可能用不了多久又是问题依旧了。如果验房中发现的是一些无法整改的问题，那只能和开发商相互协商解决了。要是验房中发现的只是一些小的质量问题，那也可以先收房再整改，要是不放心的话可以让开发商出具一张承诺书，限时要求整改解决即可。

五、交房后装修前你需要做的

其实有些质量问题，不一定能在验房过程中马上发现。举几个例子来说吧，例如卫生间漏水问题，验房时如果卫生间楼顶板没有明显的裂缝，你也发现不了什么问题，但是如果你楼上那户人家入住后就不一样了，如果有问题就会立即显露出来，楼板的裂缝会造成漏水，套管和楼板交接的位置也可能造成漏水，要是楼上人家卫生间的防水做得比较到位那也不会有问题。还有外墙的渗水以及窗户的密闭性，可能交房时近几天没下过特别大的雨，所以验房时你不一定看得到渗水现象，你可以等下过暴雨后去看看，最好是那种夏天的台风雨，很多漏水问题会在这种极端天气中显露出来。所以在交房之后到装修之前的这段日子，建议有空还是多去新房子里面转转，发现问题可以尽快联系物业整改处理，尽量把所有存在的质量问题在装修之前统统解决掉，要是装修好后才发现那就麻烦了。

啰啰嗦嗦差不多写了6000多字，验房其实就这么简单，几个关键项目抓住了就没问题了，当然细节的地方也还有很多，要是都说一遍，估计篇幅就伤不起了 最后还是忍不住要念叨几句，验房前你有权利要求开发商出具《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》这五样东西，还有就是一定要验房后确定没问题了再签字，要是开发商一定要签字了才给钥匙，那一定要注明未验房，这样主动权都掌握在你自己手上。

本文所写的内容仅针对毛坯交付的商品房，但是今后毛坯交付的商品房将越来越少，浙江省已经明确“从2016年10月1日起，浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。”虽然全装修并不等同于精装修，但是验房中所涉及的项目将会更加繁冗复杂，目前浙江省也已出台了《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》。

各位值友如有验房、房屋维修方面的问题，欢迎在评论中提问！