2018年,刚需族如何在一线城市买到心水好房? 篇一:#原创新人#看房篇

小编注:此篇文章来自#原创新人#活动,成功参与活动将获得额外100金币奖励。详细活动规则,请猛戳此链接

最近跟好多朋友谈起买房,也是因为2018年深圳等一线城市楼价已经趋于稳定,所以身边不少朋友都产生了买房的想法。正好本小弟从去年10月开始辗转深圳各大楼盘小区,前前后后2个月时间,期间看过的房也有几十处了,对地段选择、户型、买卖环节等知识花了不少时间学习,所以自认为对看房、买房、卖房这些事略懂一二,有一些对新人来说有用的经验可以分享的#原创新人#看房篇 。所以写下这篇文章,希望大家中意。

文章标题已经写的很清楚了: “买心水靓房”,具体一点呢,就是北上广深一线城市的房(本人长期只在广深珠三角,4个一线城市的房价政策环境价格比较接近,所以拉进来一起讨论。至于其他城市因为不了解,就不谈了)。再说具体一点,就是一线城市总价300多万以下的房子,因为个人认为300~350W是大部分年轻人、刚需族可以接受的上限了,至于壕、投资客,不在本文涉及范围,实在不敢班门弄斧#原创新人#看房篇 。

这篇先挖个坑,谈谈看房选房,如果各位觉得好,大力赞赏的话,我再慢慢填坑,写写“买房篇”#原创新人#看房篇 。

本篇我们会探讨下几个问题:

1. 2018年是否在一线城市买房的好时机?

2. 如何洞悉自身需求,找到和市场环境的契合点?

3. 户型、地段、周边环境、楼龄、学位……影响一个房子固有价值和升值空间的几个因素

4. 深圳哪个区的房子适合刚需入手?

5. 一手房还是二手房?

6. 看房选房,如何淘到笋盘?

—————————————————闲话少说,开始正文吧———————————————————

问题一: 2018年是否在一线城市买房的好时机?

2017年广州经过了一轮房价大涨,市区和周边地区限购,深圳则没太大动静,房价基本上已经进入一个比较稳定的波动区间内了。甚至如果你看下现在的政策导向:银行贷款利息上调,征房地产税,还有2017年底深圳的所谓“楼市新政”。乍一眼看,你会觉得楼市是唱衰的。

但我想讲的是:不要光看网上的文章,我们秉承独立思考的精神,逐一来分析下:

1. 银行贷款利息上调。

实际上这根本不是什么新闻,早在2017年中就已经开始上调10%,只不过现在是更多的商业银行也开始上调,而且可以预见房贷继续收紧,未来还可能上调更多,到20%也是分分钟的事情。

这个政策对购房者来说是影响很大的。以一套300W的房子来算,首付3成即90W,假如210W全商业贷,按照基准利率、等额本息、还30年来算,每个月是还¥11145.

#原创新人#看房篇

而上调10%后呢?每个月要还¥11779。30年本息总额比上调前多了24W。

#原创新人#看房篇

再上调20%?大家自己去搜房贷计算器算下吧。

2. 开征房产税

现在已经有几个城市开征房产税了,而且网上已经开始舆论造势,这么看来全国开征只是时间和具体策略的问题而已。但这个政策目前来看主要影响的是炒房客,对刚需影响比较小,所以不再讨论了。

3. “三价合一”楼市新政

2017年底有关注过深圳楼市的朋友应该对当时提出的所谓“楼市新政”有深刻印象,也就是银行在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签备案合同价款和房屋评估价的最低值为计算基数确定房贷额度。这个政策本来是为了打击阴阳合同,但由于如果按照备案价格,而不是按实际成交价来贷款的话,由于国土局备案价远小于实际成交价,银行贷款将会减少,意味着购房者只能提高首付款,增加了购房压力#原创新人#看房篇 。这个政策对真正的刚需族是打击非常巨大的,但也由于影响过大,短期内不见得会执行。只是在17年底时大大促进了二手房市场成交数而已,帮中介们赚了一笔而已 。

总之,2018年的政策对于购房者来说是阻力越来越大的,但冲击最大的还是炒房客,对刚需来说,影响不算小但还是在预期内的。大家都知道2017年广州出台限购限贷政策后经历了一轮暴涨,连带着周边的佛山增城也狠涨了一轮。相比之下,深圳的楼市就平静很多,当然深圳房价本来就已经比广州高很多,在这一轮经济周期结束之前应该都没有太大上涨空间了。

那回到我们的问题,2018年还适不适合刚需上车?

值友“忽静忽乱”在张大妈的原创文章“2018年买房 什么地方值得买”里讲的好:

2018肯定没2017那么好的机会了,沿海地区那么高的房价再往上是不现实的,需要时间消化。经济一直平稳运行,政策也应该是稳定不会有什么变化。对于刚需来说,最重要的就是不要等!目前阶段1天都不要等,不要听所谓专家的观点,他们的存在让那些盼望房地产暴跌的人内心得到了满足。最后他们“名”利双收,你却什么都没得到。

尽管现在银行贷款缩紧,但如果你问我2018年是否适合上车?我的回答是:对刚需族,没有所谓最适合的时机,建议就两句话:

“趁利率还没真的上调到20%,趁所谓楼市新政还没执行,趁现在一切还风平浪静,能尽快上车就上车”

“合理评估自身职业前景和风险承受能力,量力而行,谨慎规划”。

至于未来一到两年内因为政策和经济规律引起的短期楼市价格振荡,希望大家要摆稳心态。如果已经买了房就不要对短期内的楼价波动过分关注了,好好安心自住,把房子回归到“家”的本质吧。

问题二:如何洞悉自身需求,找到和市场环境的契合点?

为什么我们说要对自身需求有非常清晰的认识呢?根本原因其实就两个字:没钱。

#原创新人#看房篇

我相信对于绝大多数刚需族年轻人来说,有些可能刚出来工作几年,工资不高,又没存款习惯的,就只能望楼兴叹,或者靠父母凑齐首付了。还有一些人如果刚出来就可以拿到可观的工资,平时理财习惯又比较好,那么确实可以靠父母凑齐7成首付,自己补足剩下2、3成。

大家不要笑,对于希望在一线城市买房的这代年轻人中的大部分来说,有能力在父母的帮助下上车已经是不小的成就。

但就算如此,前方依然考验重重。摆在你面前的,有市区老破小,有上千万的楼王,甚至有价值上亿的顶级豪宅。如果你是壕,那的确不需要计较自己的钱包,直接买最贵最好的就是。

#原创新人#看房篇

所以对于预算有限的年轻人来说,量力而为,把握对自己最重要、最迫切的需求就是第一位的,因为现实不可能满足你所有需求。说到这里,我又要拿出这张神图:

#原创新人#看房篇

影响房子好坏的因素很多,必须做出取舍。刚需、改善和投资型住房的选择明显是不一样的。但请注意,就算是刚需自住,由于房产本身就带有一定金融产品的属性,所以保值、升值就是一个绕不开的话题。只是取决于在各位心中“安家置业属性”和“投资属性”所占的比例大小而已。举个栗子,如果你是需要结婚,或者小孩要上学,马上就需要有套房,那么“住”的需求就变得非常急迫,这时候投资的属性就可以稍微弱化一点。

好,假设现在你是7成自住,3成投资,那我建议各位将:地理位置、均价总价、面积、楼龄、周边配套、户型、税费、优劣势等信息统统排序,筛出哪些在你心目中是第一位,哪些是没那么重要的。最后我建议各位再列一个表,把你在网上、实地看房搜集到的信息填到表里,方便你一目了然,全盘掌握。

比如,我当时做了这么一个excel表,将各个楼盘的地理位置、房龄、周边配套、价格、户型、面积、均价、税费、优劣势等信息全部集中搜集起来,可以直观快捷地进行筛选:

#原创新人#看房篇

另外,在买房时请与家人好好沟通,达成目标一致,毕竟回归到房子本身的意义来说,家庭的和睦要比一间房子重要得多。

问题三:户型、地段、周边环境、楼龄、学位……影响一个房子固有价值和升值空间的几个因素

1. 户型采光

户型采光非常重要,因为他是一个房子好坏的最基本属性。判断户型好坏最基本的原则大家应该都了解,什么朝东南啊,南北通透啊,户型方正啊,动静设计啊,本文就不再赘述了。但这里提一个原则,不管网上的图片和中介的介绍吹的多么天花乱坠,房子,一定要实地去看。

为什么呢?举个栗子#原创新人#看房篇 ,同样是南北通透,有些房子一进去就感觉到清新舒爽,有些房子就会令人感到压抑难受;同样是朝东南,有可能阳台对面被一栋大楼把光都给挡掉了;同样是户型方正,可能实际卧室很小,不宜居住,而你看网上的户型图可能根本看不出来……总之,如果你不看足够多的房子,你是很难有足够的样本去比较的。

在此我推荐一本非常好的介绍房屋居住设计理念的书,可以称得上是家居领域的“心经内功”,推荐给大家:

小家,越住越大【首届京东文学奖-年度新锐入围作品】36.6元这本书是一本曾引起热议的一本小空间收纳指南,也是曾被值友推荐的一本书。因为各种因素的限制,身处大都市的我们普遍有家庭居住面积小,东西多,收纳空间少的问题,尤其又家里有了二孩子的朋友们更是头疼如何能够在有限的空间里做到最大的收纳。这本书是由资深的万科住宅专家逯薇执笔而成,作者针对现今人们居住生活中的现京东去购买

2. 地段、周边配套

地段对将来房子的升值潜力评估非常重要。就算是刚需客,谁不希望5年、10年后自己的房子可以保值甚至升值呢?大家预算都有限的情况下,买到潜力地段就是非常重要的。

关于政府规划,大家可以参考下以下这篇文章:https://www.zhihu.com/question/22625448。这篇文章的思想是很值得提炼的,即:“如何分享城市发展及政府商业规划的红利”“居住用地和商业用地皆有的地段,其发展潜力高”。而且里面介绍了"控规"这个概念,具体方法大家可以自己去实践试下,本人在深圳国土资源规划局网站上搜过,的确是不难查到:

#原创新人#看房篇

不过普通刚需族可能没那么多时间去研究政府控规,而且政府规划一般提前好几年,尚未动工时,大家怀疑政府执行力,不敢冒着风险去购买;正式动工后,房价又马上猛涨。所以我建议各位有空多看下政府新闻,了解大趋势,把握好时间点了解周边楼盘、学校,商城,医院的配套情况,及时抓住入场机会。

再谈另一个重大影响因素:交通,地铁。比如深圳12号线动工消息出来后,沿线楼价即刻攀升。地铁是一座城市的血管,就算是之前人口比较少,地段比较偏僻的地区,在地铁开通,带来大量的人口后,发展后劲也会很可观。道理很容易理解,地铁是政府用纳税人的钱建的公共资源,而拥有地铁口物业的人相当于免费享受了这一资源,这样的房子不值钱那还有谁敢说值钱?

#原创新人#看房篇

总之,想要买到“潜力股”,对地铁线路及政府建设规划的了解是非常重要。而这些信息其实都不算什么秘密,大家可以多关注下新闻,比如哪条哪条线路、有哪个大型建设项目即将动工啊,然后多探访其周边地区,那买到“笋盘”的可能性就大大提高了。

3. 均价vs总价

我相信对于大多数预算有限的首套房买家,都是把均价放在非常重要的位置。一般来说,面积越小,往往均价越高,比如50~70平的房子的均价就会比100平的房子高。

影响一个房子价格的因素很多,本人犯过这样的错误:发现两处房子,面积相仿年代相近,然而一处的价格稍高于是价格较高的那个被果断排除,后来才发现被排除这个算上交易税费后就跟另一套持平,而实际房子的条件远好于另一套。所以大家不要过于迷信所谓房子的性价比,还是要自己多去看。

4. 楼龄

楼龄非常重要,因为:楼龄长的房子,往往伴随着户型设计不合理,设施老化,除非是黄金地段或者有旧改政策,否则升值空间远不如楼龄短的房子。不过如果是20年内的,可以买;10年内的,大胆买;如果是楼龄超过30年的,最好就不要考虑了。

5. 通勤距离

因为笔者在看房亲历了从近到远的过程#原创新人#看房篇 ,所以非常明白通勤的难处,动辄1~2个小时的通勤时间、挤上下班高峰的痛苦,必定会带来一定生活质量的下降。但我最后还是在市区高企的房价面前选择了一个离上班地点1个多小时的房子,因为我觉得通勤的难处还是可以通过一些办法克服的,比如:

如果你买的就在地铁站附近,那还算比较方便。通勤的时间正好可以用来看书、听喜马拉雅之类,只要你懂得合理利用通勤时间,时间是不会白白浪费的。

如果怕挤上班高峰,可以选择早起;如果怕下班高峰,可以选择加班#原创新人#看房篇 

实在不行,可以选择将房子租出去,自己在上班公司附近租个房,也不失为一种选择。

总之,是选择市区老破小还是郊区远大新,取决于大家的选择。

6. 楼梯房or电梯房?

虽说楼梯房的升值空间低于电梯房,而且对有老人孕妇小孩的家庭来说比较不便。不过本人觉得楼梯房并不是不能买,因为楼梯房相比起电梯房自有其优势,比如公摊面积小,均价相对便宜,但前提是最好不要超过四楼,而且因为楼层比较低,各位要多多注意采光问题。

7. 学位/学区房——对刚需年轻人来说重不重要?

这个点我觉得可以单独拿出来说,因为学位/学区房作为一种稀缺资源,其价值是独立于房屋价值本身存在的.

学位房和学区房的区别在于:学区房学位不紧张,买了就能读,但是学校可能不怎么样。学位房的话就是有锁定制度,但是买了要看自己小孩上学时有没被上任业主继续占用。关于学区房的科普,可以看知乎的这个问答,可以说回答得很全面了:https://www.zhihu.com/question/23601668,本人不再赘述。

#原创新人#看房篇

虽然说近年来政府推出了不少政策,比如租房也能入学,但对于教育资源极度不平衡的深圳来说,对于局面改变并不见得会有根本性的改变。因此,配套好学校的学位/学区房作为一种稀缺资源,其保值能力相比非学位/学区房肯定是要好得多。

但问题在于:学位房的价格要比其他房子高,甚至有可能高很多。对于预算紧张的年轻人来说,真有必要为了一个学位而去承担多得多的资金压力吗?特别是对于单身或者小两口刚结婚的,从买房,到小孩成长到学龄,起码七年过去了。足足七年的时间,政策、环境都可能已经有了巨大的变化,甚至你最初的房子已经转手卖给别人,为此付出多得多的钱,我个人觉得不是特别必要。况且孩子的教育问题不仅是学校的责任,更多是家庭的责任,而且未来在线教育越来越普及,私立学校越来越被接受,有可能学位房的价值也不会再像现在一样被无限拉高。

所以个人建议不要盲目迷信学区房的威力,尽量以身作则,在其他方面给小孩好的教育环境。当然,对于已经有即将学龄小孩,又有经济实力支撑好的学区/学位房的房价的刚需族来说,该买就买。


问题四:深圳哪个区的房子最适合刚需入手?

”笋盘“一定是抢手的,一抢手价格就水涨船高,所以一定要有好的眼光,那各位在北上广深的朋友应该如何进行选择呢?

#原创新人#看房篇

这个问题很难回答,因为每个人的情况不一样,我只能简单地从“房屋均价”、“发展前景”来分析下,以我自己在深圳买房的经历来提供给各位一种思路。

大家如果有时间的话,可以去各大中介网站上去看你所关注的区的房价走势。如果想要整体把握的话,建议百度直接搜“你所在的城市+房价地图”,比如下面就是我搜出来的结果:

最新的数据大家可以从一些公众号或其他渠道得到,但印象中变化不大。

#原创新人#看房篇

笔者在南山区科技园上班,因此刚开始看房时是看过南山、福田的,但转几圈下来发现真的没有买的起的了。于是果断放弃#原创新人#看房篇 。

龙岗区算是深圳的价值洼地,龙岗中心区最近几年发展也很快了,而且最近有几条新的地铁线在建,如果在龙岗附近上班的朋友可以果断下手,但对笔者来说就显得过于偏远了,放弃#原创新人#看房篇 

再讲龙华,龙华现在的房价已经甚至比宝安还要贵,而且个人认为过去几年龙华区的楼价飞涨,一方面是因为前几年疯狂楼市导致水涨船高,另一方面是因为龙华区位位于深圳交通中心区枢纽,过去几年高铁站、地铁线路带动了周边的房价“砰砰声上涨”,但个人认为后续发展空间小于宝安,也放弃#原创新人#看房篇 。

宝安区除了房价高企的宝安中心区外,还是有一些价格洼地的。宝安区的交通便利,生活设施发展得已经相对成熟了,而且宝安的楼市有好几个利好因素:前海、大空港概念、在建的8号、12号地铁线、新会展中心、深中通道等,还是有利于将来升值的。所以推荐各位可以持续关注。

#原创新人#看房篇


问题五:一手房还是二手房?

让我们先看下数据说话:

#原创新人#看房篇

#原创新人#看房篇

如果只看统计数据,你会发现现在深圳的一手房和二手房均价其实差不多了,甚至有些地方(比如宝安区)的二手房价格比一手还高。我个人认为这是因为一手楼存在开发商捂盘现象或者没正式进入政府统计名单造成的,但如果你实地去看,你会发现真正在均价、总价上都适合刚需的一手楼盘其实不算多,而且都比较抢手,笔者去年关注得比较多的几个,比如宝安的“XX华府”、“XX城”、“XXX云著”都是打着刚需盘的旗号,实际也确实是很不错的,但价格也超过了笔者的负担范围了,所以并没有下手。

一、一手房中卖得比较便宜的多是期房,可能不是等一年半年,而是好几年后才能入住的那种。有些楼盘宣传时说是带装修,但实际几十万的装修费是需要交楼时一次性付清,并没有算进买楼时给你看的房屋价格里面。

二、二手房有其优缺点。缺点很明显,楼龄、保养程度、未来升值空间都不如一手房,而且交易时还需要付数目不小的税费和交易佣金。优点也是有的:同样的地段、学位、小区条件,二手房会比一手房便宜一些。而且现在的一手房公摊面积都很大,而笔者见过不少07、08年的房子,那几年建的房子的实用面积赠送得特别多,有时甚至会送接近一个小房间的面积,而且户型也相对比较合理,有时一个房产证上写着80平的房子,可能比现在新的一手楼100多平还要大。

总之,因为二手房存量市场比较大,选择就多,如果你仔细淘的话,还是在二手房源里能找到不少“笋盘”的。而一手房就相对明码标价,交易流程简单直接。各位可以看自己需求,自由选择。


问题六:看房选房,如何淘到“笋盘”?

前面铺垫了那么多,你问我怎么淘到“笋盘”?

答案其实很简单,多看。查网站,哪里有价位合适的就记下来,每到周末,就沿着地铁线去看,看他几十套上百套房,自然对什么是好的户型,哪里的房价被低估了,自然一清二楚,了然于胸#原创新人#看房篇 。(小编:看来你就是所谓的标题党,最关心的问题字却那么少,鸡腿🍗是没有了,盒饭也不要想了#原创新人#看房篇  )


码字真累,最后祝各位财运亨通,买到心水的房子,狗年行大运!#原创新人#看房篇 

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