Mimo的家从无到有系列 篇一：在广州买一套二手房的流程记录

追加修改(2018-05-31 20:26:07):
大家有很多问题问，我估计一个一个回复不过来，就在这追加吧。 1，确实是120万买的白云区的二手房，97年的楼，楼梯楼，不是农村的房子，然后就是现在肯定是这个价格买不到了，大家也别问具体在哪里了，反正是白云区市区，大概我就说这么多了。 2，关于中介，买的时候介于是这么大笔钱款的交易项目，所以还是选了个感觉靠谱的中介操作，大家说的几千就能解决的中介我也有碰到，但是对于房子总价来说，中介费算是一笔小钱，本着安心放心的原则选的，大家也可以依据自己的实际情况选择中介或者自己跑腿来办理贷款按揭和过户。 3，卖家实收120万，所以个税1个点1万2，契税1个点1万2，中介费1个点万2，按揭代理费6300元，都是我这边出的。 4，这套二手房看起来似乎总价低，但是房内的装修，哦，不，是根本没装修，是以前的黄泥沙批荡加水泥地，装修的话全部黄泥批荡要全部铲除重新批荡，扇灰等等，装修费用比一般的二手房和毛坯房要贵个百分之30-50。所以买房价格低，装修费用高。

在广州生活了10年了，从学校毕业再到工作，广州的房价也从几千一平方飙升到了几万一平方，虽然没有北京、上海、深圳的房价涨得那么夸张，但是也的确能感受到房价的上涨给刚需买房一族带来的压力。

以上图片里的数据仅是网签价而已，而真实的报价，市区已基本4万以上，外围区域也已向2万冲刺。

我老板也经常在聊天的时候说起他和他身边的人的买房经历，他老婆的弟弟大概10年前在天河区某处买的一套房子，那时候单价400一方，总价不到20万，现在那套房子的总价已经直逼300万了，翻了15倍。就老板自己的房子，现在是我们的工作室，是小区里的一套复式，大概200方左右，在10几年前买的时候价格在4000左右一方，总价也就是80万左右，现在每平方的价格已经超过4万了，所以这套房子的房价已经超过800万了。就说他去年投资的写字楼，买了300方，每平方均价3万5左右，一年过去，均价已经涨到4万5了，这里的投资收益就已经有100万了。

看着房价越来越高，涨的幅度虽然说已经趋于平稳，但还是在平稳中慢涨，政府也是出台了一系列的限购措施。在2017年3月17日的时候，广州房产限购令细则颁布，对非广州户籍的人来说，由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。

对于限购令的颁布来说，对炒房的人来说感觉也没有起到很强大的压制力，但是对于非广州户籍刚需的人来说，却无形中增加了买房的难度。原先只需要5年内连续缴纳3年社保即可，现在要求5年连续缴纳社保，条件其实不只是增加了一点点。

我一个同事的朋友圈，手上有4套房，现在自己住一套房，有3套房在出租，虽然他自称每个月就数十万的房贷，但是就他最近的一条朋友圈来看，其中天河的一套房准备卖出，价格去到6万多一方，一套房就可以腾出400万现金出来，那每个月数十万的房贷还算得了啥。这4套房算下来，稳稳的净资产千万以上了。

（插播）在我这篇帖子还在写的时候，同事已经将60方的在天河的那套房子卖了，成交价格408万，6万8一方，我想他几年前买这套房的时候应该绝对没有超过200万。

看完上述广州的房价情况，对于我们这种工薪阶层似乎是没有在广州买房的可能性了，但是现在自己租的小区房子一个人住一房一厅的房租一个月都2500了，假如买一套150万的房子，首付50万，贷款100万的话还款期30年月供就是一个月5300左右，但是自己的房子住的舒心啊。有了这个心态之后就开始在广州物色房子了。

最开始看的是南沙和黄浦的房子，在去年9月份的时候看的一些新的楼盘，有参加过一个安居客的看房团，看的是黄埔的万科里享家、万科幸福誉、保利中航城和芳村的保利西悦湾。保利西悦湾那时候均价4万多，90多方的话总价差不多得400万了，略过。

万科里享家、万科幸福誉、保利中航城那时候看均价应该是在2万左右，总价的话90方左右的话在200万以内，但是这几个楼盘都有一个很坑的地方就是双合同。广州的购房双合同在周边楼盘出现已经不是新鲜事了，不知道在其他地方是不是也有这种情况。如上图的某个楼盘的置业顾问的明细，面积95方，总价195万，双合同分为了售房合同总计114万，装修合同81万，售房合同需要3成那么就是34万，装修合同也需要首付3成，就是24万，这么算下来买这套房首付就需要58万。售房合同剩余的7成也就是80万可以用商业贷款来完成，算20年期基准利率每个月还5200元。而装修合同剩余的7成则可以分5期还，每期11.4万，一期为一个季度就是三个月，每个月需要给3万8，加上售房合同剩余7成的商业贷款，在给出首付58万之后的15个月，每个月需要拿出4万3来还款，这个压力有多大可想而知。还有一个是装修合同剩余的7成57万分两部分偿还，贷款20万，剩下的37万分5期还，每期3个月，每期7.4万，每个月2万5。贷款20万，5年供，每个月3751元，这样算下来在首付给出的58万之后的15个月，每个月要拿出5200元+2.5万+3751=3.4万，然后接下来三年每个月还款9000元左右，之后每个月还款5200元，这个还款方式的压力其实没有比上面的小多少。

那时候黄浦那边的楼盘差不多都是这样的套路，所以看房的很多，当然买房的也很多，但是像我这样刚需的人预算有限的确实很难下手。而且黄浦其实离广州天河有将近30公里，即使以后开通地铁或者是开车上班，时间还是要浪费在路上很多。然后也考虑过南沙，那时候的想法也还是距离太远，南沙的距离比黄浦还要远，所以就没有考虑去看了。

在广州市区上线的楼盘，我想均价应该是没有低过4万的，所以因为资金有限，还是放弃了市区的新楼盘。开始考虑广州的二手楼盘，在能够接受的价格里看各个区域的在售二手楼盘。

虽然公司和现在租住的小区都在天河，但是天河的房价算是广州市区里面最高的了，所以二手房的房价也都和新房区别不大，即使是价格便宜一点的二手房都是那种非常老旧的或者是社区环境不好的小区，所以也暂时没有考虑。因为女朋友家住白云区，所以在白云区这一片看二手房，去年年底看这一片房子的房价的时候还没有上图上的价格高，每个地区的房价都感觉应该在这个基础上降低2000左右。

那时候通过中介看房也看了十几套，都是均价2万左右的二手楼，在这个价格的楼都是楼龄比较旧的楼梯楼，没有资金考虑电梯楼的话，想想只要楼层低一点的话楼梯楼也是可以考虑的。但是看了十几套这些二手楼之后都没有满意的，要不就是楼层高，要不就是格局不好，要不就是周围的环境太差之类的。

某一天我的一个朋友在他们家附近的小中介，对，就是类似上图的那种小中介看到他们家那栋楼有一户在那个小中介放盘，而且户型是和他们的类似的，蛮方正的。这套房的这栋楼所在是一个小区，但是其余的楼都是在小区里面的，唯独这都楼在小区边缘，所以楼梯口是朝马路而不是朝小区里面的。这个对我来说也还能接受，小区比较旧，房子是97年的楼梯楼，出售的房子在6楼。我现在租住的房子也是在6楼，爬楼好像也能接受。

觉得还可以就叫我那位朋友去找到那个房主的联系电话，原来那个房主在这边买的那套房子是用来投资的，买来之后就一直租给别人住，房主在广州还有一套房，卖这套房的原因是需要腾出一个购房资格去买另外的房子。所以价格上比较好谈，周边那时候大概是1万6-1万7的均价，我们最后敲定的价格是80方的房子总价120万。

由于房主的这套房子早就已经还清贷款了，哦不，听说房主是全款购买的房子，在2013年购买的，那时候房价是8000多一方。假如我是全款购买他的房子的话，那我们两个需要办理的手续就简单很多，据说不要中介直接去房产局过户就可以。这样他可以很快收到购房款，我也可以很快拿到房产证，但是如果我一次性能拿出这么多资金的话我就不会考虑这么旧的楼梯楼了。

所以我是要做商业贷款的，房主卖家也是希望能够尽快完成交易，他能够拿到这笔资金去购买另外的房子，所以找一家靠谱的中介公司就比较重要了。第一肯定是不能再他放盘的那家小中介公司办理房子交易手续，因为在网上看到过很多小房产中介收钱后跑路或者是办事不利索或者是服务不好的，所以这次需要找比较正规的大中介公司，虽然在中介费上可能费用会比较高一些，但是相对于房子的价钱来说，这笔费用还是应该花的。

之前看其他二手房都是在链家看的，其中有一位带看房的小姑娘比较热情，人也比较好说话。我就准备联系这位房产中介，自己私下交易的房产，在链家办理正规的二手房房产交易手续需要多少的费用。一般来说，连接收取的中介服务费实在房屋总价的2-3%左右，但是这样的费用是在链家上上的房源在需要这个比例的中介服务费。假如是自己私下商量好的房产交易，在链家做交易手续的话，他们的中介服务费应该是会收得低一点的。

这边链家的中介人员说中介服务费最高不会超过房屋总价的1.2%，然后说可以向公司申请最低的费用。然后主要在确认交易前期就是要拿房主的房产证去查册房主的房子的产权问题，有没有做过抵押，或者是房屋的性质是不是商品房，如果是房改房的话，还需要额外缴纳土地出让金的。

一切都准备就绪了，正准备约房主在几天后到中介去签合同的，但是就在这个节骨眼上出现了我一直有疑问的中介服务费不确认而引发的问题。之前中介一直承诺自己私下谈好的房产交易在链家办理交易手续的话，收费在1-1.2%，但是我就在准备签合同的时候，中介反馈说广州链家的大区经理不批这个比例，要1.5%才能成交，120万房子总价的话，1%和1.5%价格相差6000元，钱倒是不多，但是到最后关头再来这一茬让我觉得很不舒服，所以我决定不在这个链家交易了，换一家中介。

问了我之前租房的中介合富置业，对于这样的情况合富置业报出的价格是5000元。其实合富置业也是十大房产中介二手房机构，来做这个交易我相信应该是没有问题的，不过1个是报价这么低，费用差不多是和路边那种小中介差不多的收费，另外是之前看房都是在链家看的，觉得他们的服务倒是不错，所以就暂时没有考虑合富置业，路边那些小中介也是没有打算考虑的。

因为之前找的链家在临交易前没有给到我心里期待的中介服务费的金额，所以只能再找另外的门店了。正好我女朋友的亲戚有个同学是在链家做的，不过是在海珠区的门店，问了之后说用1%的佣金可以做到这个交易，所以就确定跑去海珠区做这个交易。因为其实交易的最后一步收楼的时候才需要到房子里面去看房子的情况，在整个交易的过程中也没有需要到房子里去的，所以交易地点在哪也无所谓了。

本来是约了房主在1月8日早上的时候去白云区那个中介那里签合同的，结果1月6日晚上那个中介说交易服务费做不到1个点，我就临时换了一个中介，幸好还能在签合同之前确定好，不然我就很被动了。来到海珠区的中介后，中介会先要知道你是否有购房资格，有一份广州市房地产调控政策报告书，买方资格的要求就和我上面说的一样，上面有关于限购、限售、贷款的相关事宜。

中介会同时要拿房主的房产证去查册，查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。这里房主是单身，所以一个人就可以决定房子的买卖，如果是夫妻双方共同持有的房产的话，那就需要双方都同意售卖才行。

如果你的购房资格是符合要求的，而且房主的房子的产权也没有任何问题的话，就可以签存量房买卖合同了。合同上会详细的写明买卖双方的信息、买卖的房子的权属情况、售卖房子的价格、物业交接、税费以及如果出现违约的相关说明。无论任何一方违约，则需要向对方支付10%的违约金。在这个合同里的每一个细节你都需要看清楚，关于税费哪方承担的事项需要提前商量好，我这里是卖家实收120万的楼款，所以一切税费是由买家来支付的。另外就是关于房产交接的方式以及怎么样的情况下属于违约等情况细节都要理解清楚之后再签字画押。

另外该购房合同还有附件，附件的内容是按揭付款、首期楼款和余款和贷款相关的信息说明。这里要说的是关于贷款的事情，因为我没有公积金，所以用的是商贷，关于贷款额度以及时间是由银行来决定的，但是银行的决定有可能会影响你这份合同的交易，例如银行放贷额度不够你付余款，例如你的征信用问题，银行不给放贷等等问题自己在签字画押之前心里都要有个底，不要什么事情都不知道就签字画押了，如果违约那可是要赔12万的啊。

存量房买卖合同都签署完毕的话就可以支付买方定金给买家了，这里的定金是可以自由商议的，我们这里商议的是5万人民币，支付给买家后中介公司会给一份收据的模板给卖家签署，买家收好这份定金收据。

和卖家签署完合同之后就是和中介方签署居间代理服务合同了，这里没什么问题，正规的中介公司一般不会要求你先付中介费，一般都是房子在房产局过户之后才支付中介服务费的。

接下来一步就是网签了，网签我们是定在了签订购房合同的3天后。网签就是买方和卖方在签订了买卖房屋的合同之后到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。这时候还要签订一份网签版的由光是广州市国土资源局和房屋管理局制定的广州市存量房买卖合同，这份合同的内容会比之前签订的链家满堂红版的房屋买卖合同要详细一些，大体内容是相似的，但是细节要更加完善。

网签的同一天我也同与链家合作的亿达按揭签订按揭交易服务费的明细，原本需要的贷款按揭服务费是需要贷款费用的1个点，这里稍微优惠了一点点，收费为6300元。关于贷款服务其实有的人说可以自己去银行办理，但是介于我们队这种流程不熟悉，所以还是委托了按揭公司来办理。

然后要去银行和银行签订个人购房担保借款合同。银行在与你签订这个合同之后，按揭服务公司会把你需要购买的房子的具体信息传达给银行。银行会根据房子的楼龄、地理位置等综合信息评估出房子的价格，然后根据你贷款的年限发放具体的贷款金额。我这里房子银行当时的估价是125万，我自己准备首付50万，贷款70万，年限是25年，所以贷款额度发放应该是没有问题的。

然后就是漫长的等待了，银行与你签订购房担保借款合同之后会慢慢审批，这个时间大概会有长有短，当你收到按揭服务公司给你发送贷款通过审批的信息之后你就要准备好首付款交给卖家，然后进行房屋的过户手续了。

之后又约定了一个日期把首付款交给了卖家，然后卖家也留了5000人民币的交流保证金给我，这里的交楼保证金就是交楼的时候如果房子里还有些水电费或者天然气费用之类的没有结清的话可以在这保证金里面扣除，顺利交楼之后可以将多余的保证金退还给卖家。

把除开定金之外的首付款转给卖家之后就可以去房管局进行过户手续了。在这里所有要交的费用都是我这边买家来交，因为之前谈好了卖家的120万为实收的楼款。这里要交的费用是卖家的个人所得税1个百分点、契税1个百分点、不动产登记费160元。

过完户之后是不能马上拿到新的房本的，因为新出的房产证要拿去银行做抵押的，银行最后放款完之后才会有新出的房产证给你。毕竟这里已经过户完成了，所以需要交纳1个点的中介服务费给中介。

然后接下来还是耐心的等待银行最终放款给卖方，等卖方收到剩余的款项之后就可以去收楼了。收楼的时候就是要看好房屋的水表电表以及天然气啊之类的用量，交完之前的用掉的费用，签订好买卖方的物业交接确认书，然后你和卖家的交易就圆满结束了。

然后因为最后的款项银行已经把款项发放给卖家了，所以你就可以去银行拿你的新的房产证了，当然，你就要开始走上房奴的悲催道路了。

这里说一下我的贷款费用，按照国家规定的基准利率4.9来说的话，贷款70万，25年还，还款方式是等额本息的话每个月还款4050人民币，还款总额1215435元。但是在我贷款的时候四大行的当代利率已经都上浮5%了，贷款的利率是5.145了，同样的金额同样的还款期限，每个月需要还款4150元，还款总额1245445，比基准利率多了3万人民币。而现在，四大行的房贷利率据说已经计提上浮了10%，这又省了3万。

总结一下我的买方流程和时间线：

1月8日签订购房合同，交定金，签订中介服务合同。1月11日，网签，签订按揭服务合同，缴纳按揭费用，去银行签订贷款合同。2月5日，交齐剩余首付款，房管局过户，交中介服务费。3月6日，银行放款给卖家，买家收楼。

其中一共两个月的时间，4个日期就是和中介见面4次就可以搞定完整个房子的交易，还算是比较顺利的。在买二手房的时候买家需要注意的是自己是否有购房资格，然后是确定房主的房子是否有产权疑问或者是抵押以及法院查封等情况，然后相信确定买房之前肯定看过周边的环境以及交通了，然后签合同之前要把合同的细则以及违约情况看清楚，买房还是不等同于买菜的，不要出问题之后再后悔。然后贷款的话就是提早查一下自己的征信是否有问题，在力所能及的范围下尽量多贷款，毕竟很有有钱人买房都是贷款而不是一次性付清的，这肯定是有一定道理的。

最后，希望大家都能买到自己喜欢的住所，然后有个落脚之外。

接下来我的任务就很重了，因为这套二手房年代比较久远，所以全部打拆重新装修是必须的，所以接下来的文章就是我找装修公司以及衣柜橱柜之类的装修问题了，装修真是烦恼事，慢慢连载。。。