杭州看房笔记 | 300万以内9年制的学区房，值得买吗？

杭州市文海教育集团前身为杭州经济技术开发区文海实验小学，创建于2004年8月，是浙江省最大的高教园区——下沙高教园区及国家级开发区——杭州经济技术开发区管委会投资兴办的第一所公办学校，拥有独特的人文环境与经济环境优势。

杭州市文海实验学校为九年一贯制学校，由杭州市文海实验学校、杭州经济技术开发区学林街小学和杭州经济技术开发区文清小学三所学校组建而成。学校师资力量雄厚。现有104个教学班，近4000名学生；教职320余名，省级名优教师5名，190多名教师获得中级以上职称，160多名教师获得县（区）级以上荣誉。

文海实验学校、文清小学施教范围：

常住户口学生：1号路以东、6号路以北、德胜东路以南区块内已交付楼盘

校区分布：杭州经济技术开发区文清小学（1-2年级）、杭州经济技术开发区学林街小学（3-6年级）

对口初中：杭州市文海实验学校（中学部）

NO. 3｜叁

楼盘情况

不同楼盘的挂牌价格差异较大，范围在2.6万-3.4万之间。作为经历过这一轮杭州房价暴涨的人来说，下沙的房价涨幅在杭州是排的上号子的，原因非常简单，之前的单价够低，而且也是杭州楼市之前低迷之地，此处无数炒房客默默躺枪，你们坚持到现在了吗？

NO. 4｜肆

正式踩盘

因为是自己一个人看房，我会更倾向于根据自己的规划安排，每个小区尽可能的多看不同位置不同面积不同装修风格的房子。既有低总价的小户型，也有二次改善的大户型。这次重点看了三个楼盘，分别为保利江语海、景冉佳园和宝龙云滨湾，房龄都比较新。

➤➤ 保利江语海

江语海是这个板块的标杆级别楼盘，从小区品质、配套以及交通分别进行分析。

品质：江语海是大型房产开发商保利地产开发，精致的9栋楼分布其中，内部人车分流，实地看房过程中物业给我的感受极其规范。仔细观察每栋楼的入住情况，非常饱和，居住人群以青年跟壮年为主，给人感觉非常有活力。一线江景虽然不能当饭吃，偶尔的极目远眺也给人以极大的视野满足，属于稀缺的城市江景资源。

配套：优质的楼盘少了配套的加持往往失色不少，本楼盘所在位置沿江，公园景观资源是其特色优势，附近大学城林立，有极富性价比的宝龙生活广场及无数零散的生活设施满足居住需求。

交通：德胜路及之江路等能保证有车一族快速抵达市区就业，辐射范围主要为钱江新城及武林。小区正门北面300米和南面300米有公交站台，距离地铁一号线云水站1公里左右，交通已经达到成熟。

➤➤ 江语海房源【270万/70.55 m²】

江语海这套房子在小区中央，楼层适中，户型方正，两室一厅一卫也足够一家三口居住。精致大方的装修也会一下子吸引到人的眼球，毕竟装修对很多人是个劳心劳力的过程。小户型虽然适合上车，但单价达到近乎3万9，跟市区翠苑、大关等地区的老破小实际成交价接近。

➤➤宝龙云滨湾

云滨湾是这个板块的优质楼盘，从小区品质、配套以及交通分别进行分析。

品质：云滨湾是宝龙开发商，一共10幢楼有序分布在小区当中，建筑年代为2012年，典型次新房。目前龙湖物业入驻其中，生活品质及私密性得到了更强的保障。

配套：附近宝龙广场几乎零距离，吃喝玩乐可以high到飞起。此外永辉超市也在附近，满足喜欢自己做饭的业主。

交通：双地铁口的加持有效保障了工作通勤时间，目前1号线文海南路站已开通，8号线工商大学站规划建设。小区距离德胜高架非常近，迅速的抵达市区就业或者娱乐。

➤➤云滨湾房源【280万/82 m²】

宝龙云滨湾这套房子离开小区大门不远，楼层适中，户型方正，两室一厅一卫。据中介口述，这套房子曾经入选杭州电视台某房产栏目专访装修设计，号称40万精装修。对于普通购房者来说，为此装修买单显得奢侈了些，单价3万4的价格反映出业主依然是诚心想卖的，心中顿时升起一段话，在这个颜值即是正义的时代连房子都适用。

➤➤ 景冉佳园

景冉佳园是这个板块的普通楼盘，分别从小区品质、配套以及交通分别进行分析。

品质：景冉佳园是中兴房地产开发有限公司保障性住房项目，本人活动圈主要在长三角，可以负责的说，在所见的保障性住房项目中，杭州的品质是杠杠的。本小区绿化无法跟品质楼盘相比也无人车分流，物业表现一般。

配套：小区紧邻保利江语海，配套一致。

交通：小区门口即为公交总站，多条线路直达市区，地铁一号线云水站直达萧山湘湖，以后延长线可达萧山机场，一号线的价值不言自明。

➤➤景冉佳园房源【255万/82 m²】

景冉佳园这套房子属于经济适用房，中间楼层，户型方正，两室两厅一卫。装修风格较为简洁，当初是业主准备给孩子作为婚房使用，应该是觉得档次不够，所以产生了置换的需求。

截止本文编辑当天，链家APP显示本套房源已经成交，成交价格为253.8万元。看到小数点不知大家想到了什么，本人认为这是购房者声嘶力竭砍价的结果，在房价基本靠谱的时候，余地真的不大，这套房子可以作为有需要购置文海学区房的参考。

NO. 5｜伍

独家分析

本人精心挑选的三个有代表性的楼盘，交易量换手率都比较高，这样的楼盘成交价格会更加真实客观，有利于我们去分析每个楼盘未来可能存在的增幅潜力。

作为标杆楼盘，保利江语海当仁不让成为最有潜力的楼盘，不但能在牛市率先上涨，在熊市也更加抗跌，地理优势超过云滨湾。而品质略次的经济适用房虽然占得了有利的位置，作为有实力的置业者一定会优先考虑品质楼盘，故排名末位。

学区总结：九年制文海在名校资源如云的杭州，难以跻身超一线，但仍可利用其优势发展成为一线的学校。文海在下沙属于绝对的名校，其他莫敢与之争锋，加上附近大学城云集，学术氛围浓厚。

对于很多刚需及首次改善者，选择这样九年制文海学区房，值！