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超实在的购房攻略,亲身经历,完美避坑

2021-03-31 22:38:35 114点赞 718收藏 128评论

创作立场声明:有什么其他的问题小伙伴们可以直接给阵主留言哈。欢迎小伙伴们多多补充,批评,指正哦。

熟不熟悉阵主的朋友们大概都知道,阵主终于在去年靠自己加啃老购买了一套北京的老破小,北漂几年也算是有了安身之地。所以对于买房,尤其是购买二手房,阵主可以说是记忆犹新。毕竟买房都是上百万的大生意,一定要好好做攻略,阵主这就把阵主的经验教训分享给大家。

声明:因为阵主买的是二手房,而且是首次购房,所以购买新房或非首次购房这里的经验会有些不适用。

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一 买房第一步:做预算

买房之前做好预算是毋庸置疑的,因为这是评价你的购房能力以及以后挑选房源的最基本依据。那这个预算怎么做呢,必然是从各个方面评估自己可拿得出手以及可借出来的银子啦。

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1 现金预算

首先,你需要了解一下购房时所需要支付的现金有哪些。一般来讲,购房时需要支付的现金包括房屋首付,房屋契税(如果是不满五年的二手房还需要缴纳其他税费),中介佣金(中介佣金可以包括很多项,一般新房不需要收取佣金,二手房需要给中介1.0-1.7的佣金,还可能需要支付过户等所需要的其他费用),所以在计算预算时,不能只把房屋首付算进去,还需要把其他的费用一并算进去,因为其他的费用虽然不及首付高,也有可能是大几万。如果除首付外的费用不太会算,那也没有关系,为保险起见如果是200-300万的房子,在首付基础上多预留出5-10万基本就没有问题,这个预留空间是随房屋总价正比增长的,等确定下房源后中介会比较详细的帮你算清到底需要交多少钱。如果想自己算的话可以去网上查一下,阵主查了一个比较简要的税费计算方式,税费的计算随不同地区也有区别,这里只供参考。

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2 贷款预算

其次算一下自己的贷款额度,可贷款的年限和贷款方式。当然有能力支付全款的小伙伴必然不需要考虑这些问题,但是我相信大部分朋友们多少还是需要贷一些款的。目前买房的贷款方式有公积金贷款,商业贷款和组合贷款。

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2.1 公积金贷款

公积金贷款的优势是利率低,但是额度有限,最高120万,贷款年限也有限。公积金到底能贷多少额度,一般可以直接去当地公积金管理中心的网站上查找,各地的公积金管理中心网站上应该都有贷款计算这个便民服务,输入自己的信息就可查到自己公积金能贷款的额度。

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公积金到底能贷款多少年,一般需要根据房子的房龄以及贷款人的年龄来计算。阵主在网上查到了一个比较简单的公积金贷款年限计算方式,一般不同省市的计算方式都是一样的,只是按房龄计算的基数会有区别,比如阵主在北京,按房龄计算的基数就是45年-房龄而不是35年-房龄。

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2.2 商业贷款

商业贷款比较简单,贷款年限只与主贷人的年龄有关,比较严格的银行才会纠结房龄问题,一般情况上下房龄不会对贷款年限有限制;贷款额度与贷款人的收入水平,房产价值直接相关。一般来讲,商业贷款最多可以贷房屋评估价的70%,这个房屋评估价不是房屋的售价,而是银行委托专门的评估机构对房产做出的估价;而这70%的贷款必须要满足贷款金额不能超过房屋总价减去首付款之差,贷款人月收入≥房贷月供X2且个人征信没有问题。这些要求看上去比较严格或者比较难达到,但是阵主可以很明确的告诉大家,只要征信没问题,即使买房全部商贷也是有可能的。因为中介是个很厉害的机构,他可以用很多方式让你达到满足你所需贷款额度的要求。

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商业贷款最大的缺点就是利率高,而且每个银行的利率不同,每个人去银行申请由于个人经济条件,个人征信,收入水平等各方面因素的影响,所申请下来的贷款利率也不尽相同。所以确定商业贷款之后最好找个比较懂的人研究一下去哪家银行贷款比较划算。这个比价靠谱的中介一般都能做到。

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2.3 组合贷款

组合贷款是同时使用商业贷款和公积金贷款。一般计算方式是先计算自己的公积金最大贷款额度,然后用所需贷款的总额减去公积金可贷款的最大额度即为商业贷款总额。组合贷款的贷款年限以公积金贷款年限为准,其公积金贷款部分的利率是一定的,商业贷款部分的利率需要通过银行评估才能得到。组合贷款对房屋价值以及贷款人各方面的要求都与单独用公积金贷款和单独用商业贷款是一样的。组合贷款的优点在于比只用商业贷款的利率会低一些。现在网上有很多贷款计算器,在购房之前小伙伴们可以下载一个简单计算一下自己贷款后的月供。

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二 买房第二步:信息收集

1 网上看房

在已经了解了自己的购房能力后,就可以下载各个购房app去看上面的房源啦。这个时候可以不需要太严格的根据自己的预算金额去筛选房源,因为购房app上的房源价格都是可以协商的,你也可以了解一下不同价位的房源都是什么样的。阵主在这里提醒大家一下,花费在网上浏览房源的时间不需要太多,一般看个一两天就可以了,网上浏览的作用是让你对各个房源有一个大体的了解,以及对自己能够购买的房源大概是什么水平在心里有一个大体的概念,因为后面看房你就会觉得网上看房根本不够用。

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现在购房app有很多,阵主买房时主要用的app有3个,分别是链家,58同城和安居客。这三个app整体上还是有很大区别的。阵主根据自身体验给大家分别介绍一下。

1.1 链家

先说链家,链家可以说是最专业,房源最可靠的房屋购买平台,链家上面的房源都是经过链家官方考察合格后再放在网站上的,所以房源的真实可靠性没得说。但是链家上的房源都是对接链家的房屋中介的,而链家的房屋中介有什么问题呢,完全没有问题,特别优秀,服务到位,办事可靠,态度良好,基本你需要的他们都能办到,只是有一个小小的缺点,就是佣金太贵,大概是1.7,也就是房屋总价的1.7%,所以比较不差钱的小伙伴选链家绝对完全可靠且放心。那么像阵主这种稍微差一点钱的小伙伴们要怎么办呢,那就只能在链家网上看一看房啦,毕竟信息都是很真实的。

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1.2 安居客

安居客是一个个人,各个中介都可以在上面发布房源信息的平台,所以安居客的特点就是房源非常丰富,房源量比链家上要多很多,但是也决定了它的一个重大的缺点,就是房源非常的杂,存在房源信息不准确,同一套房多个中介不同报价,房源信息不实,房屋照片与实际情况不符或误用等问题。所以在安居客上看房仅适用于看,至于价格信息偏差较大,如果真的看上了某套房源还是要去联系比较靠谱的中介去实地看房,价格也要重新细谈。

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1.3 58同城

58同城的情况和安居客差不多,也是所有中介都可以在上面挂房源。但是靠谱程度会比安居客高一些。所以在app上浏览房源时可以多个app同时下载同时看,这样就可以充分的了解房源的大体情况。

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2 实地看房

买房切记:一定要实地看房!

因为网上的房源照片拍的再多,再好,和实际去看也是有很大差异的,不仅是房屋本身有差异,房屋周边环境也会与自己想象的有很大差别。阵主就遇到过很多类似的情况,比如在app上看到一套房源各个方面都特别适合,结果去实地看房时发现房子的厨房比照片上小很多,几乎转不过身;或是房屋格局很好,但是采光不太好;抑或是冬天暖气不给力,进去以后根本就没有进入暖房的感觉;还有就是有的房子各个方面都好,但是出门就是学校,早晨上班特别堵,家里有车的话根本就开不出去。所以实地看房时你才会发现诸多从未想到的问题。

实地看房一般是通过购房app联系中介去看房,可以同时联系多个中介去看,这样也可以为以后挑选中介做准备。

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2.1 优质房源必备条件

去看房总有一个内心的标准,比如什么样的房源才是好的。阵主总结了一个比较通用的好房原则,大家可以参考一下。第一,朝向要好,最好是南北通透,全朝南次之,这样可以保证家里的采光和通风。第二,户型要好,最好是方方正正,这样即使里面的装修不好,后期可以自己大装,方正的户型住起来也舒服。第三,位置要好,这里的位置指的是房子在整栋楼里的位置,如果是电梯房,那么中间楼层比较好,如果是楼梯房,那么2层以上比较好,最好是3,4层;最禁买的楼层是1层,2层和顶层,原因为1层采光不好,比较潮湿,2层屋顶会比较矮,还会有下水道反味的风险,顶层保温比较不好,容易冬冷夏热。第四,周边交通环境要好,最好利于出行,且不吵闹,无异味。大家可以根据这些原则作为基本的购房参考。

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2.2 看房必做准备

看房时有时中介会在同一天带你去看3套或者4套房,搞不好要走很多路甚至爬很多楼梯,所以请一定要穿上适合运动的鞋子。而且因为看的房子特别多,最好随身携带一个笔记本,把每套房子的优缺点都记下来,回家后可以做对比总结。看房时比较中意的房子一定要多看几次,因为早晨和晚上房子的采光不同,房子周边的交通等环境也不同,通过多方面的对比才能选到相对满意的房子。

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三 买房第三步:选好中介购房

1 购买二手房为什么需要中介

在你房子看的差不多了,各个中介也接触的差不多了,基本想买的房子也定下来了以后,就可以约房主面谈了。这个时候为什么说要选好购房中介呢,自己来不行吗?新房购买阵主不是特别清楚,但是由于阵主买的是二手房,阵主要说,中介是非常必要的。因为买二手房需要走的程序特别复杂,房屋讲价,买卖双方沟通,贷款过户还有后续纠纷等事情非常多,有一个靠谱的中介可以省下很多事情。而且因为二手房基本上都是中介带着看的,中介基本上也不会给你房主的联系方式,所以二手房是必须需要中介的。

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2 什么样的中介比较靠谱

其实在看房的过程中,你会接触很多中介机构的中介,也会慢慢感受到哪里的中介比较靠谱。一般来说,比较大的中介机构会比较有保障,例如前面说的链家,那绝对是最靠谱的中介,但是比较大的中介机构的佣金也会高一些,所以需要权衡一下。除了比较大的中介机构,还有一些当地口碑比较好的中介,比如北京这块就有很多当地的中介机构,服务下来效果也还不错。所以好的中介一定要有口碑,佣金价格合适,具有好的谈判能力(买卖双方面谈时很容易谈崩,全靠中介从中协调,有时候房屋能够成交中介的作用占6成以上),具有很好的业务能力,例如对二手房交易的各个流程都非常熟悉,可以帮助解决交易过程中出现的一些问题,服务态度好,有耐心等等。最好是周围的朋友有在这个中介中成功购房的案例。

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总结来说还是得靠自己感受,在看房过程中能了解到的有关中介的信息可能只有佣金和服务态度,当然如果中介的房源特别多也是一个比较有用的加分项,那说明他们在当地还是比较被认可的。实在不知道怎么选中介那就选链家好了,这个至少不会有被坑的风险。阵主的中介是同事介绍的,最大的特点是佣金低,各个程序也都能帮忙走完,但是还是觉得服务的差点意思。

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四 买房第四步:谈判签合同

1 谈判注意事项

当中介也选好了,房子也选好了,那就剩下谈判买房了。谈判其实就是一个讲价的问题,谈判不仅是和卖方谈,也是和中介谈,因为房价可以聊,佣金也可以聊,当然佣金应该是在和卖方谈判之前已经谈好的。这个时候一定不能和中介说我只有你们家一家中介或者我就只要这套房子了,一定要给自己留有备用中介和备用房源,这样讲价也会好讲一些。谈判之前最好提前了解一下小区附近类似房源的价格以及已成交房源的价格,这些可以去链家的房屋成交记录里查到,一定要多查几套房子,而且要近期的,这样既可以避免自己买贵,也可以方便谈判。谈判时绝对不可以轻易涨价,这样卖方会觉得是不是自己卖便宜了,也不可以因为卖方提出的家具可以抵房价或者其他可以抵房价的条件而迎合卖家的房价,因为不管卖家的家具有多好,我敢百分百确定不到一两年你肯定会换新的,所以旧主的东西免费的就收下,要钱的话一律不要。也就是说,可以稍微涨一点点价格,但是一定是要在双方共同努力下比较艰难的涨到一个折中的价格。这基本就是谈判要点啦。

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2 签合同注意事项

价格谈好以后基本是现场就签合同,同时会将中介的佣金以及房屋的定金一笔缴清。签合同时一定要仔细阅读,除了要看自己买房这边的违约条款,也要看清是否规定了卖方的违约条款。而且一般签完正式合同都会签一份附加合同,这份附加合同非常重要,因为附加合同会规定一些买卖双方的纠纷问题,比如卖方何时搬走,家具如何处理,水电费用过户等很多细节问题。这些问题虽然小,但是确是最麻烦和最容易产生纠纷的地方,所以一定要各个方面都在合同上写清楚,口头保证的一概不算,写在纸上的才是真的,而且签合同时如果可以请录音,这样以后有纠纷还有个证据。最后要注意好各个时间节点,比如何时办贷款,何时付首付,何时过户,这些一定要写清楚且要按合同上的时间点内完成。签好合同后就准备付各种钱就可以了。

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五 买房第五步:付钱过户

其实合同签好以后,后面的事情只要听从中介安排就好。中介会通知你什么时候带好什么东西去什么地方干什么,反正程序是挺复杂的,但是基本不需要怎么费心,只要注意一点给卖方付各种钱款时一定要做好备注且留好转账依据就可以了。等这些程序走完,你就可以如愿的拿到那张期待已久的房产证啦,当然也要过上房奴的生活啦。

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总结

虽然买房的过程是艰辛的,但是拥有自己的一套房真的是非常幸福的,因为你再也不用到处租房搬家,也再也不用因为不是自己家连买家具家电都畏首畏尾了,总之在自己家就是可以为所欲为!所以小伙伴们,赶快加油赚钱买房吧!

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由于买房的细节非常多,所以这里可能写的不是很周全,有什么其他的问题小伙伴们可以直接给阵主留言哈。欢迎小伙伴们多多补充,批评,指正哦。

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