房地产税靴子落地，房价会降吗？

传了许久的房地产税这次真的来了。

昨天（10月23日），全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

今天来聊一聊这项已经流传了N年，传言是楼市杀手锏的政策。

01 房地产税试点的方案内容

目前还只是一个会议决定，具体实施办法和细则，后续再由国务院和试点地区指定。

当前信息里确定性的内容包括：

征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，但不包括农村宅基地。

也就是商品房、商铺、写字楼、公寓，统统都在征税范围内，农村宅基地住宅确定性不征求，小产权房因为本身所有权的复杂性，大概率也不征求。

国务院会在部分地区开展房地产税征收试点，试点期限五年。

不确定性的内容，大概率会有的内容是：

具体试点城市的征收范围，税率，由试点城市指定细则，不同的城市可能也会不同。

首批试点城市，会在房价上涨压力较大的热点城市中选择，大概率还是会在一二线热点城市，比如长三角、珠三角。没有进入试点的城市，5年时间里不用担心轮到自己头上，但是政策的影响却会无差别的传达过来，影响人们对楼市的预期。

当前全国房产还没有联网，试点期间大概率也只会针对试点城市内的房产进行征税，暂时不会跨区域计算房产套数和面积。

之前上海、重庆试行的房产税，只针对新增住宅和高端住宅，征收范围小，新的房地产税大概率会扩大征收范围，对市场上所有的存量房进行征税。

征税范围扩大了，涉及到广大老百姓，基础税率不会太高，大概率有首套房或者人均面积的免征额，对于多套房产可能设置阶梯费率，类似个税征收的方式。

02 出台房地产税的目的

虽然有很多看空房产的人群期盼了很久房地产税，但是，征房地产税的目的，从来都不是为了降房价。

近年来的政策，都是在精准调控房间，不允许出现暴涨，同样也不允许出现暴跌，最近出台限跌政策的城市也越来越多。

这个时候推出房地产税的决定，也绝非只是单纯为了给已经降温的楼市再浇上一盆冷水。

税收是调节贫富差距的一种工具，也是财政收入的一种构成。

相比于对房价的长期影响来说，房地产税对地方财政收入的影响其实更大。

之前地方财政都被房地产绑架，是因为拍地卖地可以带来直接的巨额财政收入，是哪一基地方政府都不得不依仗的收入来源。

而随着全国楼市调控政策的逐年升级，单纯的拍地卖地已经流转不起来了，今年各个城市的土拍流拍，都已经不算新闻了。

自身资质差的城市，被三条红线和政策压制的开发商已经不敢入手。真正优质的那些核心城市，土地价格过高，一样流拍，像最近的杭州土拍。而且很多一二线城市市中心的核心位置，已经无地可拍。土地财政可能难以再维持下一个经济周期。

房地产税的试点实施，更主要的目的还是调节地方财政收入的构成，从拍地卖地的一竿子买卖，变成细水长流的收入构成。

03 房地产税对于房价的影响

2011年，上海、重庆就进行了房产税的改革试点。

上海是只针对增量进行征收房产税，重庆只针对高端住宅征收房产税，因此涉及到的征税人群并不是很大。

对于房价的影响，过去的10年，也都能看到，几乎没有。

新的房地产税，影响范围和力量会比沪渝之前的试点要大的多。

针对存量房征税，手里房子越多承担的税赋越重，会造成持有房产人群的内心波动。

担心房子拿在手里不再赚钱，会考虑房子要不要出手，市场大家都开始这么考虑，就会开始出现恐慌性的卖盘，而投资和置换的买方，观望情绪也会越来越浓。供需关系发生变化，房价就会有所体现。

尤其是对于自身产业结构、经济实力不够的城市，都不用被试点，政策施行传递过来的情绪影响，就足以带来房价的一轮阴跌。

但对于核心城市的长远价格来说，房地产税并不会改变房价的长期走势。

最终决定房价的，还是货币政策、需求和城市的经济发展水平。

货币只要还在超发，城市只要经济发展的好，吸引的人口多，房价的最终走势就还是斜向上的。

疫情以来的所有大宗资产都在上涨，美国、韩国、澳大利亚等这些国家房价涨幅都非常明显，而他们都是有房产税的。

04 普通人应该做什么

面对即将落地试行的房地产税，普通人应该怎么面对？

持有多套房产的投资客，我就不说了，你们知道怎么做。

刚需购房群体、只有一到两套房的普通小市民，大可以把心放了肚子里。

政策的出台是为了稳房价、调节财政收入，市场被政策影响，对刚需购房群体是友好的。

只有一两套房的普通家庭，大概率会享受到免征额的政策，即使有超出的部分要缴税，税赋也不会太重，可能也就是相当于多交一份物业费的水平。

但是可以考虑的是，要不要盘点一下手里的房产资源是不是足够优质，要不要进行一下整合优化。市区老破小，远郊流动性差的房子，租金回报率低的公寓商铺写字楼，现在出手都困难，等房地产税落地实施了，持有的价值恐怕会更低。

像这样的房产，可以考虑抛售，置换为数量更少的优质房产。

优先保证房产品质，而不是数量，持有的房产少而精，大概会是以后的一个方向。