日本房产 篇四：日本房产购买步骤详细解析

今天为大家介绍一些对投资日本房产感兴趣的朋友常咨询的问题。下面日本东宁地产就为您带来关于日本买房投资的一些详细攻略，希望对您提供一定的帮助。

1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

◇MANSION(マンション)

钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。

因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也很高。

◇APART(アパート)

APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。

所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

2.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

◇表面回报率

年租金的收入÷房屋购入价格

◇NOI回报率(实际回报率)

年租金收入- 杂费(维修费，管理费，税金，保险金等)÷ 房屋购入价格

NOI是「Net Operating Income」的简称，是(收入利润)减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，我们希望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。

◇不要只关注回报率

房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。

具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。

所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

3. 如何选择好的日本房屋(购日房小常识)

◇建筑和道路的关系

房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话，此房屋将来不可以重建

(日本建筑基准法 第43条 《接道义务》)

房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话，此房屋将来重建时，必须缩小建筑面积，保证道路宽度。

道路宽度是6m以上的话，完全可以自由重建，没有任何影响。

◇邻里间的关系

日本的房屋与房屋之间靠得比较近，邻里之间的关系，不得不被重视。

一般常见的问题有，比如：小花园里养的植物，长大后，就长到了隔壁人的家里去了，这些最好在买房的时候，就确认好再购买，避免将来的麻烦。

◇外部装修情况

无论是作为办公室也好，或作为自己的住房也好，大家都应适当的注意房屋的外观。

比如房屋的外墙有裂缝，内部的钢筋铁有外漏，墙壁粉刷被腐蚀等，都会影响房屋的整体美观和印象。所以，当看房的时候外观也需要好好观察。

而且，从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题，将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。

◇建筑年数

比起二手房，买新房的回报率肯定是小得多。

但是，买二手房的时候，要注意的是昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。(因为在昭和56年，日本出台了新的耐震标准)

◇空房的状态和他的品质

购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话，购买下房子即可以省去召集入住者的手续，而且租金也可以马上进账。但缺点是，没机会很好的进入室内看房子，不能详细的了解房屋情况。

4. 买房卖房时的税

◇购房时所产生的费用

a.房产所得税

房产评估价额的3%

*房产评估价格：政府对房产价值的判定备案价

b.房产登记税

土地：交易价的1% 住宅：交易价的0.3%

c.中介费

500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

(因公司不同可能有略微不同)

◇房屋的固定税金

a.固定资产税 (每年)

固定资产评价额的1.4%

b.都市计画税(每年)

固定资产评价额的0.3%

c.管理费(物业费)，修缮累积金(每月)

根据房屋的情况而定(以房屋介绍中价格为准)

d.租金管理费

每月房租的3%-5%

◇卖房时的费用(手续费;税金)

a.房产贩卖所得税

贩卖所得税 = 利益*20% (购房5年以上)

利益*39% (购房5年未满)

*利益 = 卖出价―买入价―手续费

b.中介手续费

500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(8%)

5. 房地产交易流程

a委托房地产中介机构介绍房地产

b签订销售合同

c付款结算

d房地产过户

(司法书士参与c和d的房地产登记)

6. 房地产登记流程(交易合同签订之前或之后)

a.电话或邮件咨询

b.当事人跟担当司法书士约在事务所内具体商谈(必要的时候翻译在场)

c.进行关于名义变更的调查

d.跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈

e.通知必要资料及费用

f.结算，在有关登记资料上签名、盖章、支付费用

g.向法务局申请登记

h.登记完毕，给当事人发送资料

7. 房地产权利登记的时候必备资料(个人)

a .在日本已经申请外国人登记的人

作为买方时

(用现金付款的时候)

外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

(以贷款购买的时候)

外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)

作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

b .没有日本住址的外国人

作为买方时

宣誓书(记载以下内容，姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章

作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章

8. 房地产权利登记的时候必备资料(法人)

a. 在日本有销售处(分公司)、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料

作为买方时

(用现金付款的时候)

公司登记簿复印件、资格证明书，公司印章、代表人的身份证(护照)

(以贷款购买的时候)

公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证(护照)

作为卖方时

公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书

b.在日本没有销售处(分公司)、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料

作为买方时

宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、公司印章

作为卖方时

宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、公司印章

9. 外国公司在日本设立子公司(日本法人)的时候的登记流程

设立子公司(日本法人)的流程(股份公司)

a决定子公司(股份公司)的概要

b在法务局调查类似名称公司的存在

c制定子公司(股份公司)的章程

d由外国母公司确认及确定子公司(股份公司)的章程内容

e准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司(股份公司)使用的公司印章

f由日本公证人员认证股份公司的章程

g向银行的特别户头汇股份公司的资本金

h向法务局提出公司印章，向法务局申请登记股份公司

(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

i登记完毕

※所需时间:子公司(股份公司)成立概要决定后大约2个月左右

设立登记子公司的时候必备资料

*因公司机关构成的不同，在设立公司的时候，必要资料也有区别，以下成为一例。

a. 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录

b. 有日本住址的，日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份

c.外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)

d. 预定在日本子公司使用的公司印章

10. 外国人(个人)在日本进行创立公司的登记

外国人(个人)在日本创立公司之际手续一般流程(股份公司的情况)

a决定日本公司(股份公司)的创立概要

b在法务局调查公司名称

c制定日本公司(股份公司)的章程

d确认与确定日本公司(股份公司)的章程

e登记必要文件，准备在日本公司(股份公司)使用的公司正式印章

f通过日本公证人进行股份公司章程的认证

g把股份公司的资本金汇往银行的特别账户

h向法务局提出公司印章，想法无惧申请登记股份公司

(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

i完成登记(申请登记约两周后)

设立登记子公司的时候必备资料

*因公司机关构成的不同，在设立公司的时候，必要资料也有区别，以下成为一例。

a 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录

b 有日本住址的，日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份

c 外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)

d 预定在日本子公司使用的公司印章