我的房贷利率咋还不降，国家在骗我吗？

最近炒的比较火热的应该就属9月底发布的一篮子政策了，你说你不炒股，和你关系不大。股市这几天涨的就问你眼不眼红？

不炒股也没关系，国家一旦出手，就没有坏事儿，这不房贷的变化不就和你关联上了吗？

这三位大佬把我们当家人，直接给大家送福利来了，多给他们烧烧香拜拜佛把~

这其中就关乎房贷利率，所有老百姓都会有一个潜意识——你就别想从银行手里拿钱。前面这三位大佬就专门干这个事儿的，让利于民，帮老百姓从银行薅羊毛。这里面具体到房贷会有一些小问题，懂得小伙伴就略过，还没搞懂的仔细往下看。

1、最近几年房贷经历了哪些变化？

不知道大家还记不记得，在几年前（2020年8月12日）国家就出了对于房贷的新政策——所有在贷款期间的房贷（当时固定贷款利率的还比较多，比如我就赶上了2018年房贷利率上浮最高点买的房子）都可以通过对应的银行转换成为浮动利率，浮动的方式根据不同的地方、不同银行自行规定，但是一个核心的变化就是从原始的固定利率（签合同是多少就一直是多少，直到房贷还完）自主变更为浮动利率。2018年买在高点的这一批购房者看着新购房者享受着低首付低利率心里难受啊，于是国家就把这一批购房者的房贷利率改成余LPR挂钩的浮动利率。

所以基本上2018年前背负了房贷的购房者当时都会有机会将固定利率转换成浮动利率，更改的方案基本是，在满足基本条件的前提下（比如家庭房产数量等指标），由当年执行的LPR与签订合同中的浮点进行计算。

举例来说，当年购房的基本利率是4.9%，2018年这一批是最疯狂的时候，上浮15%就到了4.9%*（1+15%）=5.635%，如果未改规则，那么你所执行的贷款利率就会一直按照这个来。以等额本息为例，每月还款金额就是5589.99。利息超过了本金，无疑不是一座大山。

2、LPR是什么？

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行和中国邮政储蓄银行五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

对于我们老百姓来说，不用过于关心LPR的概念，因为我们只能听结果，所以我们只需要关心LPR每一年的数值，因为它才和我们息息相关。

对于LPR的数值有两个——1年期和5年期以上，而与我们房贷挂钩的基本就是5年期的LPR数值了。

3、改为浮动利率后有什么变化？

简而言之，我们的房贷转换为浮动利率后，我们所需要支付的贷款利息就和LPR（一般是5年期）直接挂钩，比如前文提到的固定利率，2020年那一次更改后，我们的房贷执行利率原则上为当年的LPR5年期利率+BP，这个BP就是当年签订合同时与基准利率的差值。

比如我的房贷是上浮15%，那么按照当年的LPR5年期报价与上浮的这一部分计算获得最终的报价为4.9%+（4.9%*15%）=5.635%。上浮的部分就是算式中括号里的部分4.9%*15%=0.735%。这个是实际执行的BP差额。

更新浮动利率后，我们的房贷执行利率就是LPR+BP差额。就今年的LPR报价来算，5年期为3.85%，那么实际执行的浮动贷款利率就是3.85%+0.735%=4.585%。

这样计算或许你就能明白，为什么大家都改了降了，我还是那么高的原因了。

当然，不管什么时候都会有特殊人群，他们在购房时会须会把房贷利率在当年的基准利率上下降，那么这个时候BP就是负数，最终执行的房贷利率就会比当时的LPR还要低。

4、为什么国家宣传喊了半天降LPR，我的房贷还是没变化？

这个应该是大多数童鞋的疑问，核心在于LPR报价时间和实际执行时间是有一定区别的。

关于这一部分，我们只需要关心我们的房贷开始月份就能够明确我们的房贷利率变换时间。

拿工行来举例，找到我的房贷页面，你会看到房贷的重定价日期。重定价日期10月6日前我的贷款利率还是4.2%，过了这一天后，我的贷款利率就变成了3.85%。

所以还未变化的也不要着急，等待的时候确保两个前提条件：

1、你的房贷已经在2020年的时候由固定利率改为了浮动利率；

2、你的房贷符合更改的规则，比如不是第三套房；

剩下的就是等待了，它会变的，放心吧。

5、最新的政策合适能落地？

对于前文LPR下降到3.85%的高兴劲儿还没过去呢，中央政治局会议又给大家带来了新福利。

按照中央政治局会议精神，为回应群众关切，现就批量调整存量商业性个人住房贷款(以下简称房贷)利率有关事宜倡议如下。

1. 本倡议发布后，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

2. 各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

3. 各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

4. 各省级市场利率定价自律机制要统筹做好、稳妥推进辖内存量房贷利率批量调整有关工作，有效维护市场秩序，切实保障借贷双方合法权益。

市场利率定价自律机制

2024年9月29日

紧接着五大行分别发布了相关公告，明确了新政策细节发布及执行的时间。以工行为例，在10月12日准时发布了《中国工商银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告》。

尊敬的中国工商银行客户：

为贯彻党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，满足人民群众对优质住房新期待，维护住房消费者合法权益，我行认真落实中国人民银行《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（中国人民银行公告〔2024〕第11号）及市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》相关要求，积极依法有序推进存量个人住房贷款利率批量调整工作。为协助广大客户做好存量个人住房贷款利率调整工作，现将相关事宜公告如下。

一、总体原则

按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，维护住房消费者合法权益，充分满足客户利率调整便捷性需求。

二、调整范围

对同时符合以下条件的个人住房贷款，将实施存量房贷利率调整：

（一）我行已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。

（二）执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上）。

（三）须为浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整。

三、调整规则

（一）北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套房贷和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。

（二）北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。

（三）对于固定利率和基准利率的房贷，需客户先提出申请转成浮动利率，以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）转换为加点形式，转换后如利率水平高于LPR-30BP,再将加点幅度调整至上述下限。利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

四、调整方式

（一）以浮动利率定价的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），客户无需申请，我行将统一批量调整。

（二）存量固定利率和基准利率贷款，客户需线上或线下向我行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价后，再按上述调整规则进行利率调整。

（三）北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如符合二套转首套房贷条件的，客户可线上或线下向我行申请“二套转首套”，经我行审核符合条件后转成首套房贷款，再按上述调整规则进行利率调整。具体以当地政策要求为准，请咨询贷款服务行。

五、申请及调整时间

（一）符合条件的存量个人住房贷款，我行于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。

（二）当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，我行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。

（三）自2024年10月25日（含）起，客户可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，我行将于成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前利息按原合同利率水平计算。

六、申请渠道

（一）线上渠道。我行手机银行支持“一键申请”，具体办理路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-房贷利率调整，点击相应贷款办理利率调整或查看相关信息。

（二）线下渠道。客户可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款-贷款服务行咨询电话查询”查看我行所有贷款服务行联系方式，可到原贷款服务行线下申请办理利率调整。

七、服务告知方式及异议处理

（一）存量房贷利率调整后，我行将通过短信告知客户利率调整结果，客户可在手机银行“房贷利率调整”栏目查询利率调整结果，也可通过手机银行或网上银行“贷款-我的贷款”栏目查询调整后贷款利率、还款计划。如客户对利率调整事宜存在异议，可在利率调整后联系贷款服务行。

（二）客户可登录手机银行“房贷利率调整”栏目预查询利率变化测算情况，最终以实际调整结果为准。

（三）客户可通过手机银行“房贷利率调整”栏目查询固定利率或基准利率定价转浮动利率、“二套转首套”调整或审核结果。对“二套转首套”审核不通过的，如存有异议，可联系贷款服务行，如符合相关政策可重新提交申请。

八、温馨提示

（一）您如对此次批量调整有异议，可自本公告发布之日至2024年10月20日（含）之前向贷款服务行提出异议申请，我行将不予纳入此次批量调整；如未提出异议，视为同意按本公告进行批量调整。

（二）推荐您优先通过手机银行办理，如联系方式发生变更，请及时联系贷款服务行更新。

（三）本次存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。

（四）我行整理了存量个人住房贷款利率调整的常见问答，客户可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号—“金融-个人贷款”或登录我行手机银行查阅。

如有其他疑问，请咨询贷款服务行或95588。

感谢一直以来对我行的信赖与支持！

中国工商银行股份有限公司

2024年10月12日

不仅仅是更改了利率，还给未转浮动利率的用户新的转换机会。

六大行先行，其余各商业银行也都在跟进，这个银行是跑不了的，所以，大家需要做的还是等待。

按照公告说明，这次覆盖对象不只是商贷用户，还包括了公积金商贷组合贷的用户。覆盖对象也不仅仅是首套房用户，所以覆盖面还是比较广的。

执行结果就是10月25日，符合要求的用户最终贷款利率会统一调整至3.55%。

调整前执行利率为3.85%，每月应还款4547.44：

调整后执行利率为3.55%，每月应还款为4382.85.

按照我贷款总金额为97万来算的话，月均还款又少了4547.44-4382.85=164.59。

这样整体算下来，一来一回，我从最初始（2020年8月12日前）的执行利率5.635%，先是改成浮动利率至4.2%，再是LPR降到2024年10月6日（我的重定价时间）至3.85%，再是到10月25日由国家政策约束，统一调整到3.55%。

每月还贷金额从5589.99（5.635%）降到了4846.24（4.2%），再降到4547.44（3.85%），再降到4382.85（3.55%），每个月少还1207.14，就问你香不香？

还是以工行为例，通过【中国工商银行】APP，以上面截图的路径去查看，就能够看到你名下的房贷在这次政策的加持下，最终能够调整到多少利率。其他银行应该都会在APP内设置有明显的位置查看。

如果你的数据没有到3.55%，会有多方面原因，不过通过这次经济会议的要求，符合条件的商业贷款都可以直接调整到3.55%，如果有意外数据可以联系你的贷款行进行核实。

6、存在什么问题？

LPR有一个核心属性，从用户的角度看，就是经济形势越好，LPR就会水涨船高，经济形势越差，LPR就会随着降低。

目前正处于下行周期，所以LPR会随之下降，未来如果经济形势转好，LPR也会有上涨的可能。

偷偷的说，我当时就选择了相信经济形势会在某个时间点以后越来越好，所以并没有在2020年的时候马上转成浮动利率，后来多付了几个月想明白一个事儿，钱在手里才是钱，所以转换了，也就能够享受这次的政策红利了。

以上就是从个人角度对最近这段时间国家密集政策对房贷利率影响的解读与分析，希望对你有所帮助，如果还有没解释清楚的可以评论区讨论。

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