机会还是陷阱？捡漏的蛋糕有多香？法拍房避坑小手册。

创作立场声明：本文仅供参考，仅限上海地区的有关规定，外省市的朋友可以参考但是时间等节点信息以当地为准

【写作说明】：作为法拍房的从业者，很多朋友都来咨询，所以将日常可能产生的问题小小总结。

什么是法拍房?

法院强制执行拍卖的房屋，简称法拍房。

当产权人（债务人）因无力偿还银行按揭贷款或无法归还债务的、司法没收等原因，而被债权人起诉，经人民法院生效判决，债权人依据法定程序申请法院执行，债务人未履行生效法律文书所确定的义务的，则法院将债务人名下的房屋进行拍卖，所得价款优先受偿债务。

为什么要买法拍房？“捡漏”

根据上海现行的有关规定购买房屋实施限购，非沪籍必须结婚并且缴满五年社保才有一套购买资格，但司法拍卖房产目前不受地方政府限购政策影响。另一个比较大的优势就是“捡漏”，现在法拍房一拍最低价为评估价或者市场价的七折作为起拍价，二拍为一拍起拍价上再打八折，所以如果运气好，很容易就可以以五六折的价格买到一套房屋，在现今房市日益高涨的情形下，这么低廉的价格促使更多的捡漏玩家出现。五点六折的法拍房真香。

不限购的主要法律依据：

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

2、《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

如何选购法拍房？

在选购前，笔者特别提醒大家一句，起拍价不等于成交价，法拍有风险入手需谨慎，但是跟着小编走，避坑顺利拿到手。

回到正题，明确了选购的冲动之后我们就要开始找房。最高人民法院选定了7家网络司法拍卖平台服务商，分别为京东网、淘宝网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行e购、北京产权交易所（排名不分先后）。其中，上海地区之前选择公拍网较多，北京地区选择京东网较多，江浙地区选择淘宝网较多。我们打开上述网站就可以按照标的所在地省市、标的物的分类、处置法院等选项进行筛选。

法拍房的主要风险。

划重点啦！！！大家准备好小本本认真做笔记哦。

法拍房的主要风险笔者概括一下，主要从影响指数、风险描述、避坑指南进行赘述。

法拍房风险之户口

影响指数：一颗星

风险描述：买受人经竞价成交，按期缴纳所有款项，法院出具法律文书将产权过户到买受人名下。但是因为是司法强制，所以原产权人势必不会配合办理户口的迁移，而目前法院对户口并没有强制迁出的权利。

避坑指南：就目前公安部门的户籍政策，只要你是产权人，可以去派出所办理入户（前提符合上海市户籍迁入政策），并且根据上海相应户籍规定可以将原产权人户籍迁移到公共户，即使产生诉讼，也不会产生影响，所以笔者认为该条风险不大，稍微繁琐而已。

法拍房风险之债务

影响指数：三颗星

风险描述：原产权人因债务问题，可能存在多方债权人，而目前野蛮催收等情形还是客观存在的，所以很可能遭受追债骚扰。

避坑指南：应当提前做好背景调查，提前弄清相应情况，如果存在债务骚扰风险，为了避免日常生活不受影响建议考虑后果。当然也可以在门口贴上告示，并且报告公安蜀黍通过正常途径对此予以打击。

法拍房风险之租约

影响指数：四颗星

风险描述：闲置房屋带租约是日常比较普通的，但是法拍中碰到的租约要看清楚，一般法院都会明确告知的，租赁合同及租赁时长都会明确载明，买卖不破租赁原则。

避坑指南：之所以会有这个法律原则的存在，主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位，为了保障租客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。

如果竞买人觉得年限时间合理，租赁期限不长，可以先和租客协商解决。如果存在恶意租赁可以寻求法律人士帮助，通过法律途径认定为无效。

法拍房风险之产权信息不明确

影响指数：五颗星

风险描述：以下情形存在不能过户。1、利用集体所有土地开发的项目; 2、未经立项批准或私自变更立项的项目; 3、未取得规划审批的项目; 4、私自变更规划的项目; 5、私自改变土地用途的项目; 6、土地产权存在纠纷; 7、没有销售许可证又无产权证的房屋; 8、未经验收或验收不合格的房屋。

避坑指南：重要的事情说三遍。不要买！不要买！不要买！！！

法拍房风险之占用

影响指数：四颗星

风险描述：竞买须知中经常会看到标的现被执行人居住，标的现被案外人占用，标的不负责腾空等字眼出现。

避坑指南：看清是否法院负责清场负责腾空？根据相关的案例，就算购买之后也无法提起民事诉讼，因为这个属于原执行案件处理的范畴，一般民事诉讼不会受理。

法拍房风险之市场代拍公司

影响指数：两颗星

风险描述：但凡事都有两面性，现在很多市场第三方公司宣称可以以底价代拍，负责清场，负责瑕疵核查等等情形，收取高昂的费用。

避坑指南：上海法院司法拍卖一直秉承公平、公开、公正之承诺，所有司法拍卖标的信息，均上网公开可查，无暗箱操作之可能。标的的全程拍卖辅助工作，包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等，上海市高级人民法院已授权委托辅助机构，承担辅助工作，竞买人、买受人无需为该机构的服务支付任何费用。对于社会上有其它机构或者个人，借用司法拍卖名义，发布竞买公告和项目信息，招揽客户，要求签订合作代拍协议，收取中介手续费用等行为，或承诺标的物以起拍价或者显著低于市场价成交，要求支付高额代拍费用之行为，竞买人务必保持警惕，谨防受骗。

法拍房风险之购房成本核算

影响指数：三颗星

风险描述：成交价不等于购房成本，还需要税费、欠费等费用。税费由谁负担？上海法院已明确基本各付，但全部下家负担也有哦。欠付费用由谁负担？基本都是下家负担。还要注意房屋的所有权来源，如果是赠予的还要另外产生较高的税费哦。

避坑指南：上海所有法院法拍房，所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。

还有其他需要注意的就稍微掠过。

尾款支付：拍卖结束以后是14天内要付尾款，这时候就要算一算自己可以动用的款项不够付尾款了。如果可动用的资金有比较大的缺口的话，就必须要依赖银行贷款了，但是现今银行审批时间和放款时间较长，还是要注意不要超过最晚支付时间。

现场考察：无论现在网络技术有多么发达，有线上看房，直播看房，VR看房等多种高科技手段，但是毕竟这么大的款项支出，还是去现场实地考察一番较好。一是可以现场了解情况，与照片对照；二是找隔壁邻居了解一下这个房子的优缺点，问问他们入手的房价是多少，估计一下这个房子的投资价值；三是到物业去问一下这个房子的欠费情况。

悔拍：有很多人入坑之后就提出不想要了，法院可以把保证金退回吗？明确答复不可能。大家都是有完全民事行为能力的人了，当过家家吗？拍卖成交后买受人未于指定期间全额支付拍卖成交余款的，视为悔拍，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加拍卖。

冲动高价得标：笔者跟踪过上海法拍房一段时间，发现部分标的的成交出现超过市场价30%-50%甚至更高的成交价，后续跟踪之后有将近15%左右最后悔拍，如果房产值得投资那么可以冲动入场竞价，如果只是一时冲动还要思量思量后续的悔拍责任。

结尾语：笔者可能总结的不够完善，有些数据也是来源于网络，仅供各位参考，再次提醒大家法拍房要深入了解哦。