北京房价，真的扛不住了？

数据显示，10月北京二手房价环比下降1.1%——这已经是北京二手房价格连续第7个月下行，与去年同期相比，房价下跌了4.7%。

这个跌幅意味着什么呢？

一套价值300万的房子，一年就蒸发掉14万，而这还只是个平均数。对那些楼龄老、产品力落后的房子，市值蒸发得更吓人。

很多人说，北京房东正在经历前所未有的“至暗时刻”。

在房山、通州等近郊区域，部分房源价格下跌更为明显。更有报道称，有的房主在3个月内亏掉两个月工资。

过去最领涨抗跌的一线城市，现在成了跌幅最大的地区。

更值得关注的是，这次下跌发生在传统的“金九银十”销售旺季。本该是楼市最热闹的时候，却成了价格加速下滑的时期。市场信心的脆弱程度，可见一斑。

现在的北京二手房市场，降价已成为普遍现象。整个市场都呈现出一种“以价换量”的气氛，在海淀幸福里这个交房不久的次新小区，竟有111套房源在卖。

一套99平的房源，挂牌5个月，从798万下调到668万，实际降价约150万之后，依然没有找到买家。

不仅海淀北部新区，就连核心地段也未能幸免。

朝阳区北三环，绝对的市中心核心地段，安贞里小区目前挂牌均价6.8万，但已经出现了砸盘价3.7万的房源。

北京楼市的“晴雨表”昌平区回龙观的融泽嘉园，7-8月份房价暴跌。104平的三居，6月还能卖480-490万，到8月份只卖385万，两个月暴跌100万，跌幅高达21%。

政策调整的效果也大不如前。

今年唯一的大动作——五环外有条件放开限购，结果却令人失望：五环外市场不仅没有迎来反弹，反而跌势加剧。

购房者变得异常理性，他们清楚地认识到：如果基本面没有改变，任何政策刺激都只是昙花一现。

在这种防御心态下，人们不愿再背负沉重债务，反而在积极降杠杆。房地产这种大宗消费自然首当其冲。

北京的供应量确实太大了。

首先是二手房挂牌量居高不下，目前北京二手房挂牌量仍维持在13.9万套的高位。

其次，2025年是北京限竞房集中解禁的第一年。

据了解，北京限竞房规模接近10万套左右，这些房源陆续达到解禁条件，开始流入市场。这将对二手房市场形成进一步挤压。

更严峻的是，同一个小区内新房和二手房同时在售的情况越来越普遍。去年房山、大兴、通州都有这种情况，如今连很多人眼中的“白月光”海淀也出现了这种现象。

此外，一批回迁房转为商品房入市销售，也给市场带来了冲击。比如大兴区的禧悦兴城、西城区的百万佳苑等项目，这些项目开盘后均取得热销。

为什么这些项目卖得好？原因就两个字：便宜。

西城区的百万佳苑网签成交均价为9.66万元/平方米，而周边老旧小区挂牌均价已超过10万元/平方米。相比周边的“老破小”，百万佳苑带电梯且价格更便宜。

再看首创禧悦兴城，位于五环外，价格优势明显。该项目已网签均价2.8万/米，而南五环外其他在售新房价格普遍超过4万元/米。

差不多六年时间，北京至少发生了四次产品迭代。

以89平户型为例，从2018年限竞房时期89平两面宽户型，到2020年出现89平三面宽，再到2021年纯商品房时代做95平左右带赠送面积的产品。到了2024年9月，甚至出现了70多平三居，得房率接近100%的户型。

这意味着新房还没卖完，更好的产品又上市了，只能不断降价。

这种快速的产品迭代对二手房市场造成了巨大冲击。当你今天买的房子明天就可能过时，谁还会为“老破小”买单呢？

小户型产品在这轮调整中承受了更大压力。

8月份，北京90平及以下小户型二手房价格环比下跌1.4%，而144平以上大户型二手房环比下跌0.9%，跌幅明显小于小户型。

面对源源不断的新房供应，北京二手房业主们不得不面对一个残酷的现实：你的竞争对手不仅是同小区的业主，还有不断推出的新房和限竞房。

二手房挂牌量已突破16万套，而新房去化周期也已延长至25个月以上。在这种供过于求的市场环境下，买房人拥有充足的选择余地，可以从容议价。

政策制定者面临艰难抉择：是继续坚持“房住不炒”，还是出台更强力度的救市政策？

然而现实是，市场已对零敲碎打的政策调整“免疫”。

作者声明本文无利益相关，欢迎值友理性交流，和谐讨论～