投资理财早知道 篇六:商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

2019-07-19 11:18:02 2点赞 12收藏 3评论

今年深圳的写字楼空置率飙升到历史新高了。

2019年第一季度,第一太平戴维斯数据表明,在没有新增写字楼供应的情况下,空置率飙升到了18.2%,前海片区更是达到60%以上。

全球知名地产服务企业世邦魏理仕的数据也显示,各大一线城市如深圳、上海、北京等优质写字楼空置率已攀升到历史高位。

商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

上海优质写字楼空置率

商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

深圳优质写字楼空置率

商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

北京优质写字楼空置率


一二线城市甲级写字楼空置率飙升,和今年P2P企业大面积暴雷、被清退脱不开干系。

可别小看P2P暴雷对高档写字楼的影响,过去几年能舍得去花大价钱租高档写字楼的,就是P2P企业了。

举个例子,早先就有一家P2P公司租在宁波财富中心的最顶楼,一年租金400万。不过这对于P2P公司来说实在是小数字,前两年坏账率低,撮合一笔存贷能赚10%的利差,一年拉4000万就赚回来了。对于搞旁氏骗局的更简单,拉400万就回本了,多出来的都是净赚。

商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

很多投资人都喜欢搞实地考察,所以场地越高档,业绩越好做。于是最后这栋商务中心有一大半楼层都被P2P公司包走了。

更夸张的是,有的公司明明只有十几号人,却租着近千平方的场地,大有一副钱花不完的架子。

我去过很多基金公司总部、互联网金融公司总部,那真还不如一家P2P区域分公司的办公环境好。

不过如今那家P2P已经暴雷了,具体名字我就不说了,后来据说空置到现在也没租出去…

投资写字楼最不能忽视的就是空置率的问题,像深圳前海这种空置率高达67%的片区,有价无市,租都租不出去。商铺也是同理,不知道你是否见过一条街商铺全部关门转让的情形。投资商铺的风险非常高,一不小心可能就会血本无归。

不信?我举几个例子。

十几年前我家投了几个商铺,其中一个当时是挑在人流旺盛的一楼店铺,投入8万元,由于人流量尚可,一年可以收1.2万,年回报率是15%,但是后来随着市区规划新的商业中心,人流逐渐往新的商圈开始迁移,外加电商经济的崛起,行情开始越来越不景气。

差不多回收了十年左右的租金,租金就开始逐月下跌,到现在每个月只有200元的租金,租客还一直喊要求降价,做不下去了。

这桩生意差不多7年就回本了,所以算挣钱的,但惨的例子在后面。

由于尝到了点甜头,后来我们还投资了一个地下一楼的商铺,当时它被号称是第一地下商场,结果后来建成后才发现,现实和想象天差地别,完全没有流量和商业氛围,才收了一年租金就荒置了,投入30万元,回来3万…

商铺收租,真的可以躺赚吗?先了解下这四种风险

大量商铺闲置

所以投商铺的风险,完全不亚于股票和P2P,稍有不慎就会踩雷,想每年稳收10%以上的回报率?没那么简单。“”

再来看看网上几个投资失败案例:

李女士:“2013年我们一百多户业主在成都通汇置业开发的阳光保险大厦购买了商铺,人均投入至少200万以上,多数为200-400万,最高者投入达700万以上。大家的购房款都是东拼西凑,省吃俭用,或是老人的养老金,或是本打算买住房的资金,却因为这笔投资现在还租房住,或准备供孩子读书的学费,甚至是终其一生乃至几代人的积蓄全部投入到这个商铺里,并且绝大多数都是按揭的,给完首付后还要背负银行十年的沉重还款及利息。”

当初开发商售房的承诺说:“本项目地处成都市的中心商业地段,建好后会与四川电影大厦连通,并且会请全球最好的物管和商业管理公司来管理,总房价还可以优惠20%来抵扣前三年的租金,租金还会以每年5%的涨幅递增,商铺本身还会不断增值,三年五年十年后几乎会增值翻番。”这样的宣传铺天盖地,让全成都、全四川,甚至全国的人都信以为真,感觉不买就会错过这世上绝好的投资,会后悔终生!在这样强大的宣传攻势下,很多人不由自主地交了定金。到了签合同的时候,在一个办公室内,同时来了开发商、银行、商管公司、物管公司、公证处的代表,让我们在极短时间内签下所有合同,根本就来不及看合同,本想翻一下看看,但总有人不断催促我们赶紧签,外面还有人排队等起在,所以在不知情的情况下,我们就只管不断签字画押,对合同内容一无所知。哪知这完全就是给自己签下了一个卖身契!

终于在节衣缩食和期盼中度过了四年,以为熬到头了,以为可以按之前的返点来还银行贷款,余下的钱还可以补贴家用。哪知这只是噩梦的开始,今年大家陆陆续续收到商管公司的函件,告诉我们的租金每户只有几百到一两千不等!并且管理费要占大半!租金和投入的钱相比几乎可以忽略不计,几乎就是没有租金!天啊,投资几百万的商铺居然会是这个结果,卖又卖不掉,租又没有多少租金,大家血本无归,欲哭无泪。这些大财团就是这样欺负我们弱小老百姓的吗???大家投资商铺要千万小心啊,不要让开发商卖了还帮着他们数钱。

类似的案例还不少,还有的开发商承诺售后包租,结果钱到手就不管了:

李先生在2013年项目开盘的时候,买了浙商城的一套商铺,售后包租10年,前5年租金抵扣房款。投资回报率是前三年每年租金的7%;第4、5两年是每年租金的9%;6—10年按实际租金9:1分成。

该商铺面积41.13平方米,返租前总价381365元,前五年租金132690元冲抵房款,再减去折扣,合同总价239637元。后5年租金按45元/平方米计算,租金111051元;10年房产增值按年均5%计算,等于190682元。

可如今,在百度输入这两个项目出来最多的就是招租信息!当初投资了的业主一个个都在煎熬!

商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话:人气上来了没有?人气,就是现在所有人关心的首要问题。

如果你到肥东浙商城一定能看到,鞋城商铺至今没有运作到成功的境界,多数商铺招牌还在,但门房紧锁,室内无商品。而部分在营商铺门庭冷落。

可见商铺投资,处处都是坑,防不胜防。我自己是在这件事上吃了血泪的教训,所以要是你们想来投资这块,我不是不建议,但至少得先把自己打造成一个专业商铺投资人,至少理论上要足够精通,毕竟现在的商铺一平米动辄三五万上十万,绝对不是一笔小投资了。

除此之外,还得无时无刻考虑好以下可能出现的四种风险:

1.开发商运营风险

商场经营没多久,开发商发现压根没法兑现投资人的售后包租承诺,结果直接耍无赖说没钱,你能拿他怎么样?逼急了干脆直接跑路,找都找不到了。

要清楚,售后包租是有法律风险的,《商品房销售管理办法》第十一条明确规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

2.产权不清晰的风险

千万别买产权分散的商铺,至少要买可以独立管理的商铺。商场要是运营很差,你的铺子不仅卖不出去还租不出去。而小产权商铺看起来成本低,其实投资的风险很大,产权分割出售后,就很难统一所有投资人的意愿了,而且容易出现恶性竞争,最终沦落成小商品、小集市式的商场。

3.价格虚高的风险

按照周边的租金行情判断,你现在买入的价格预计能给你带来多少的回报率?如果年回报率不能超过6%,那么你买商铺图什么呢?

4.流量减少的风险

你在投资商铺之前,首先你要大致判断所处地段是不是好地段。好地段虽然不一定能赚钱,但差的地段大概率要赔钱。

What?你说是一个新建成的项目,自己也不清楚流量如何?那就算了吧,你还没做好最基本的准备工作。

除了预判当下行情,还要预判未来的流量变化。比如政府要在不远的C区规划个大型商圈,取代B区的商业中心地位,你就得根据这些信息做一个重新的评估。


END

总的来说,买商铺不比投资股票来的容易,绝对是个技术活。

在选址时眼光放长远些,多了解该地区将来的发展情况。除了关注市政规划外,还要注意该地区未来同业竞争的情况。

尽量不要做第一个吃螃蟹的人,要投就投已建成,正常运营一段时间的成熟商铺,至少几年之内的收益有保障,相对风险要低很多。

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小编注:为了丰富原创内容,值得买社区与优质媒体号进行合作,引入更多优质原创内容,同时也为这些优秀的自媒体号提供展示平台。此篇文章来自于微信公众号“思哲与创富”,微信搜索“sizheyuchuangfu”。

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