房价涨不动,会发生什么?
大家应该都看了不少统计,一个板上钉钉的事实,去年至今很多地区的房价都已经涨不动了。
我是长线整体看衰房价的,理由也都是那套我说烂的事情,做个很可能发生的假设,如果未来房价真的长期滞涨,会发生什么呢?
最典型的一个特点就是财富大迁移。
先说下目前各国的现状:
日本的家庭因为经历了失去的二十年,导致风格保守,他们会买入更多的国债和债券基金,而美国的家庭因为标普500长期表现给力,因此他们更喜欢买指数基金,而中国的家庭过去靠买房发了财,于是现在买房是家庭的刚需。
根据最新中国家庭金融调查与研究中心的研究数据显示,目前国内居民创造的财富78%都是以房地产的形式配置,而金融资产配置则寥寥无几—中国是典型的炒房大国
但炒房大国结局都不怎么好,可以参照日本,80年代末的日本,其房产占财富比值的70%以上,当时日本房产的出租回报率也和我们水平接近,在2%左右。
随后日本爆发金融危机,之后便迎来了失去的三十年,期间日本房产连续跑输股市和债市,日本房产投资占财富比值从70%缩水到了36%,但居民的金融资产却提升了超过一倍,人们的财富发生了从地产向金融资产转移的过程。
图片来源:《2018中国城市家庭财富健康报告》
08年前的美国最核心的配置部分也是房产,占比达50%以上,但自从次贷危机发生过后,房产在美国人的资产配置中占比越来越少,目前回落到只有35%。
图片来源:《2018中国城市家庭财富健康报告》
而从当时的美国来看,配置房产越多的家庭越惨,美国07年次贷危机发生过后,其中10%最富有的美国家庭率先走出困境,家庭资产迅速创新高,原因就在于它们的金融资产占家庭总资产的比例接近75%,而80%最穷的美国家庭在遭受了重创后就彻底一蹶不振了,因为它们的总资产由超过60%的住房资产构成。
从这个案例我们看出,当房产泡沫破灭后,财富必定会向债市和股市迁移,这时资产配置在正确的风口上非常重要。
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如果房价不涨,债券和股票必然受益,我们选择哪个呢?
债券本质是债务,股权本质上是生意,比如我借钱去开公司,先还的起债才会有分红,但如果我亏钱了,我就分不了红了,日本股市连跌二十多年,经济陷入严重衰退,因此股市长期跑输债市,而美国在经历了次贷危机后经济立即恢复,因此股市跑赢了债市。
日本崩盘是因为楼市和股市都贵,日经225崩盘前的估值高达七十多倍,但中国虽然楼市贵,而沪深300指数市盈率却只有十二倍,因此A股的低估值注定了不会像日本股市那么不抗跌,所以我更看好未来股市的发展。
那么我们继续思考,既然未来几十年股票资产会受益最大,以什么形式介入会更好?
答案是指数基金。
要明白,现在市场牌局正在发生根本性变化。你听到现在的外资不断买入A股,基金几百亿一天售罄等消息,其实都是机构正在抢占市场主导地位的信号。
过去十年A股是散户的天下,正是因为有大量散户存在,才给主动基金创造了超额收益的机会,但现在散户占比已经从十年前的90%降到了现在的50%,未来这个比值占比还会继续下降。
可以参考日、美、英、德、法等发达国家,其散户持股占比都不超10%,未来资本市场的格局就是机构和机构间的博弈,市场从无效到有效,而主动基金的超额收益率也将随着散户的减少而减少。
当散户比例减少到一个临界点,即主动基金的超额收益率无法覆盖基金昂贵的费用后,届时主动基金将开始跑输指数基金。
图片来源:海通证券
据美国银行的数据,过去十年美国只有11%的指数基金跑赢了大盘。美国主动基金费率普遍是2%左右一年,有的甚至还需要提取20%业绩分成,而ETF的费用(含隐性)则只需要0.5%左右每年,显然低费率起到了决定性作用。
当主动基金长期跑输指数基金,随之发生的就是主动基金投资人不断赎回并投资到指数基金中去。近十年美国指数基金已经净流入了1.36万亿美元,其中约有1.32万亿美元从成本较高的主动型基金流出。而美国的指数基金和主动基金的资产占比也从十年前的1:4提高到了现在的1:1。
根据Wind数据显示,目前中国指数基金占基金市场总规模的比例只有5%,距离美国指数基金50%的比例至少还有5-10倍的扩容量,而现在国内基金总规模足足有14万亿,可见指数基金发展潜力之巨大。
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最后再说说马太效应。
马太效应也是指数基金表现超过主动基金的根本原因之一,过去十年,在标普500指数成分股中,业绩优于该指数的股票占比仅为32%,并且仅苹果、亚马逊两只股票就贡献了标普500指数20%的累计涨幅。同理,中国互联网50指数之所以能十年上涨十倍,其中光腾讯一只股票就贡献了30%以上的涨幅。
在技术决定生产力的时代,未来的趋势就是强者恒强,而指数基金按照市值选股的标准,最大化利用了这个优势,强大龙头股票因为入选指数从而不断获得机构的增量资金,进而推动股价上涨,并利用提升的市值去融资并开发产品,进一步巩固自身核心竞争力。
配置指数基金,或许正是时代顺应趋势而为之。
End
总的来说,我大胆预测:
未来居民的财富的迁移路径大概率将是从房地产向股市迁移,更细化的看,则是在股市中由主动管理基金向指数基金转移。
因此现在涉足指数基金,就和十几年前布局房产一样,是顺应趋势而为,很庆幸我们有机会可以在3000点附近布局指数基金,因为其整体估值相当于只有美国的一半而已。
看明白当下的牌局,拥抱指数基金,就是拥抱未来趋势。
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