当前位置:
文章详情

购房怎么验:中年大叔学习总结实践分享(供参考)

2021-01-12 19:58:52 25点赞 540收藏 29评论

告别2020,迎接2021,分享你过往的经验与故事!12月31日-1月31日参加#年末大作战#征稿活动,即有机会赢取千元E卡!快点击查看活动详情<<<

创作立场声明:在生活中学习,做生活的行家里手。不是专业人员,仅仅是学习实践并分享。

一、前言

收房、验房了,接到房产公司的电话通知,那一刻感觉苦尽甘来,终于有了自己的根据地,再苦再累都值得了。两年前,倾其所有,贷款不少,购置了人生首套房(靠自己),没有赶上好时候,(只能)购买的是精装房。交房之前需验房,对房屋的结构、装修、设备、设施等内容进行检验,看是否符合购房合同、是否符合建筑相关法规,指出问题,责令开发商进行整改。验房可以自验也可以请专业验房师检验,我和媳妇儿决定自行验房(学习好了,几个月后还可以给老丈人验房)。在网上做了些功课,购买了一些工具,开始了我的第一次验房(唉,过了3次本命年才能贷款购买),现将学习的心得和验房的体验和值友们分享。

二、15样验房工具

验房并不是光靠那双仅能发现美的眼睛,它需要一定的专业知识,也需要一些专业工具。根据网络、期刊文章和自身的实际体验,推荐如下验房工具(并不是全部都需要,可以根据需要选择,只要达到目的即可,欢迎交流):

1.乒乓球:检查地面、窗台、柜子坡度;

2.化妆镜:检查木门底部,一般检查开合、锁、门框、面板;

3.文件夹开发商票据、证书、资料移交;

4.备忘贴纸:出现问题时贴备忘贴纸;

5.小锤子:天花板、地板、阳台、瓷片空鼓;

安诺威验房检测响鼓锤测墙面地砖检验伸缩锤空鼓锤响鼓检测验房工具A-309116.8元京东去购买

6.水桶:泼洒地面没检查厕所、厨房、阳台地面下水通畅;

7.电笔:插座是否通畅;

得力(deli)带照明智能测电笔非接触式多功能测电笔感应电笔验电笔断点测试可测12/48-1000VDL801139元京东去购买

8.“人”字铝梯:天花板空鼓、空调插座是否妥当、柜顶样子、厕所天花板排水管是否通畅;

9. 卷尺、激光测距仪:用来检查房屋净高、尺寸、面积;

德力西电气(DELIXIELECTRIC)高精度手持式激光测距仪红外线量房仪测量工具电子尺升级款水平泡50m109元京东去购买

10.验电插头:用来检查插座有无脱 线、不通;

【当日次日达】验房仪房屋电路测试仪10/16A通用相位仪插座智能验电漏电检测仪测地线火线零线错位工具10A/16A通用15.8元京东去购买

11.网球:用来检查排污管道有无障碍物;

12.相机或手机:用于房屋 有问题时留影取证;

13.塞尺:用于测裂缝的宽度;

冰禹BYJZ-3556楔形塞尺间隙尺孔径尺锥度尺不锈铁内径尺0-15mm双面有刻度公英制(厚度约2.1mm)28.4元京东去购买

14. 火柴、蜡烛:用于测试排烟抽气道;

15. 靠尺、水平尺、水平仪:用于测量墙体垂直度,地面水平度等;

得力(deli)9英寸强磁鱼雷式水平尺水平仪迷你便携230mmDL2902309.9元京东去购买

我验房时购买并携带了:1.卷尺、2.靠尺;3.塞尺;4.插头检测仪;5.水盆;6.电笔;7.备忘贴纸;8.文件夹;9.激光测距仪;10.空气质量检测仪;11.角度尺。其实京东上有验房套装,但如果不在意手提箱的话,零散购买价格更加便宜。 以上产品均为自己购买。

自己买价格不贵,以后还可以使用,最关键是学习了不少生活知识、自己买价格不贵,以后还可以使用,最关键是学习了不少生活知识、

嘉柏兰甲醛检测仪家用TVOC空气质量自监测试仪盒检测仪除甲醛测试仪器室内测甲醛仪器99元京东去购买得力(deli)不锈钢木工角度尺角度尺量角器角度规180度调整式半圆分度规角尺150mmDL730619.9元京东去购买

买了不少东西,200+买了不少东西,200+

三、验房步骤

有了工具就要考虑如何验房了,这里根据一些报纸、期刊以及网络文章,结合这次的验房经历总结相关步骤,供大家参考:

(一)检查房屋手续

确认房屋是否与签订合同同房号,确认房屋与购房合同、附件及补充协议是否有不符之处。

(二)看户外

1.配套设施:开发商承诺的配套设施(比如篮球场、俱乐部、活动室等)有没有兑现,以及有没有达到相应的标准。

2.景观:与开发商签订的包括景观方面在内的完善合同,是否与交房一致。

3.绿化、容积率:容积率是小区的总建筑面积与用地面积的比率。良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5。多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。房子达到交付条件会有《规划测绘成果表》,可以仔细查看其中的绿化率、容积率是否与售楼书、广告中一致。

4.车库(位):看车库的净高是否达标,面积是否符合规范。根据设计规范,非人防地下车库净高不少于2.2米。

5.小区单元:包括造型、窗户、层高、外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位内墙渗漏)、单元门、楼道、电梯前室等。重点查看这些部位有没有和开发商承诺相符合,或者有没有达到相应的标准。

看外观看外观

(三)看室内:

查室内设施完备,室内的进户门、塑钢窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、 厨厕防水、电表、燃气表、通风、排烟、排气、暖气等进行验收。

室内检查地板室内检查地板

(四)测相邻:

蓄水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

(五)确认面积:

是否与售楼合同面积相符合。

委托第三方公司测量出具的房产报告,上面有实测面积等信息委托第三方公司测量出具的房产报告,上面有实测面积等信息

(六)看结构:

与前期公布房屋结构有无不一致,不一致的原因。

(七)检查质量:

1.墙面、地面是否平整有裂痕?

2.墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好,抹在墙上就会形成爆点,用铁器敲打“爆点”时,就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题)?

3.门窗是否垂直,安装轨道是否顺畅?

4.给水配套是否齐全,排水是否正常?

5.预留洞是否合理?

6.强弱电是否通畅?

(八)确定物业情况

对开发商就物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项进行注明,注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。

四、验房内容及方法

(一)观整体

1.有无裂缝:(1)水平尺靠墙壁、地面转折处,检查墙面与地面是否成90°直角垂直。(2)用水平尺斜角放于墙面和地面,检查墙面和地面是否平整,同时观察是否有划痕裂纹(常见裂痕:强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)。

墙面几乎平整墙面几乎平整

2.有无倾斜:倾斜度可用激光水平仪,也可用卷尺测四周层高,看墙壁及屋顶是否倾斜。

3.顶层查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

4.冬季房间墙面有结露现象,有则墙面的保温层损坏。

5.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生间顶面、外墙等地方。

6.楼宇整体外观不出现倾斜,房间内的梁、柱、墙无明 显的尺寸偏差。

7.抹灰层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷。

8.木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差, 平整无空鼓,小锤敲起来不空洞。

9.墙面、天花乳胶漆色泽是否正确、均匀,面层无剥落现象。

经检查:房屋没有裂缝,也没有倾斜,屋顶、墙体没有渗水现象,存在以下问题:

1.客厅墙壁墙纸有一处不损坏,应该是装修师傅不注意,随身工具挂烂的;

2.主卧卫生间瓷砖有部分空鼓,大概是三块;

3.厨房门侧面踢脚线处一块瓷砖是损坏后粘补修复,并且与墙面结合不紧密,手指碰触就脱落。

墙面有些瑕疵墙面有些瑕疵

踢脚线边的瓷砖断裂并且脱落踢脚线边的瓷砖断裂并且脱落

脱落的就是它脱落的就是它

(二)查渗漏

1.看房屋地面、顶层渗水,变色、起泡、脱皮、掉灰;

2.厨房、阳台、卫生间顶部和管道接口是否渗漏;

3.厨房、卫生间、阳台的地面可以做一次闭水试验,将厨房、卫生间、阳台地漏堵住,在地面上放水,水深20-30毫米,蓄水时间不得少于24小时,到楼下观察相对应的房间是否渗漏水,其中:

(1)地漏出墙管处不应有水渗出至外墙。

(2)不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚。

(3)上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至下层相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围)。

经检查:厨房、卫生间和阳台闭水试验受条件限制未能按标准完成,两个卫生间、厨房、阳台等生活用水之地均无渗水现象。

(三)验门窗

1.窗、阳台门的封闭性,大雨天可以试出好坏,密封条是否完整牢固,阳台门内外水平是否存在误差;

2.检查门窗的轨道是否顺畅、平开窗是否能关严实、门窗玻璃是否有破损、窗框是否有变形、窗台下是否有水渍等情况。(新房子空框时间较长,门窗轨道里会积灰尘、建筑垃圾,不可用蛮力推拉门窗,用扫帚清除后就可拉动)。

检查门窗是否符合要求检查门窗是否符合要求

3.关注门窗品牌,开发商在合同中承诺过。

4.检查进户门是否有磕碰和刷漆,门身内、外、顶面要刷油漆。门间隙不大(特别是门锁一边),门的开合无特别声音,门的四边要紧贴门框,看钥匙是否好用,门锁是否安装的坚固。门的隔音效果,以及密封程度。特别提醒:为了防水,卫生间门须离地面预留1.5厘米。

5.门窗与墙身之间结合部的处理应平整,无缺棱掉角。

经检查,门窗基本符合要求,主要问题是客厅阳台玻璃推拉门两扇错位,无法关闭。

阳台门窗装配有些问题,无法关闭阳台门窗装配有些问题,无法关闭

(四)验地平

1.检查地平:用长尺,靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有空鼓(房屋地面水平误差2厘米属于正常)。

2.检查地板:看是否翘起、是否空心、有无明显缝隙和不平整,阴角和近门附近,地板与踢脚线是否紧密,有无异响。

相比墙面瓷砖而言,地面的处理更好一些,地板和地砖几乎没有空鼓现象,并且贴砖工人手艺还可以,做到横平竖直,有地漏需要下水的房间,也有足够的倾斜。

利用水平仪检查地面和墙壁是否水平和垂直利用水平仪检查地面和墙壁是否水平和垂直

(五)试水电

1.给水的检查着重厨房、卫生间的各个水管龙头是否有水,是否配套齐全(包括楼道里管道井中的水龙头)。让水流大、急,看水压大小。

试水龙头试水龙头

检查花洒检查花洒

2.水路管线检查:

(1)管道排列合理,铺设牢固。

(2)开关、阀门安装平整。

(3)水管道及附件连接严密。提醒:水管安装不得靠近电源,水管与燃气管的间距应不小于 50mm。

(4)给排水管之间的接驳处无渗水,尤其是塑胶管的接驳位。

检查排水接口检查排水接口

3.水表检查:检查水表是否已安装,是否有水表空走、阀门关闭不严、阀门脱丝、连接件滴水等现象。发现水表空走说明水表已损坏或可能存在漏水点。

4. 强弱电检查:

(1)看电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座。检查电箱和电盖是否绝缘材料,电箱必须要加盖。检查分开关是否安装牢固,用力左右晃动检查。拉闸检查室内是否完全断电,室内有分闸的分别检查。

(2)检查强电弱电垂直距离是否超过一米,否则日后会影响电视的收看效果,用电笔测量各个强弱电是否畅通。

(3)插座检查(用插座检测仪)接线是否错误,插座面盖是否装好,厨房和卫生间的插座是否有防水外壳,是否是保险插座(距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置),卫生间内的电源插座是否是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座是否一定是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座等。

专用测试仪器测插座专用测试仪器测插座

电笔检查双孔及USB接口电笔检查双孔及USB接口

防水保护防水保护

(4)电路设计与漏电保护开关 :照明线路、插座线路和大功率电器,必须采用独立回路设计。普通家用电线是国家标准家电2.5平方,空调等大功率用线为4平方。总的断路器和照明、普通插座的回路必须要有单独的漏电保护开关,而且检测必须很灵敏。电线和线管为国标产品,线路要有序,线头不能裸露。

5.灯具查验:

(1)灯具是否能正常使用,是否有破损、损坏,收边是否平齐、平滑。

(2)吊灯离天花板、墙面是否太近,时间长容易让墙面变黑。

检查灯具,都是全亮检查灯具,都是全亮

检查插座、配电箱、水表、灯具、龙头等设施,未出现问题,基本过关(大开发商,专业水电工做的安装,基本上没有太大问题)。

(六)看下水

用脸盆盛水,向各个下水处灌水,看卫生间的台盆、马桶、浴缸、厨房及阳台地漏等是否能听到咕噜噜的水声,而表面无积水,坡面度足够。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,还可多排水,测试排水速度。

下水良好下水良好

在这项检查中,发现了问题,生活阳台有一个摆放洗衣机的地漏,经过倒水测试,下水缓慢,经检查,下水口有异物堵塞,经现场处理,完美解决。

不漏水不漏水

(七)查设施

1.核对合同注明设施、设备数量、品牌,落实售后维护期及保修工作。

2.查看装修、装饰材料标准约定:内外墙、顶面、地面材料、门窗材料、厨房卫生间使用设施标准品牌,电梯品牌。

3.卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤, 浴缸出水应正常。

4.坐厕的配附件应齐全,水箱出水口的密封胶圈严密;排气扇要检查它的马达运转是否无杂音,工作正常。

经检查,除了部分已经看不出品牌的装修材料外,其余经过现场核对,均与购房合同的装修条款规定的品牌、型号一致(客厅的地砖颜色改变,这是经过全体业主同意的)。部分看不出品牌、型号的装修材料可以要求开发商出具相关质检资料,他们在竣工验收时是存有底稿资料的。

精装房购房合同上已经明确设施的品牌和型号精装房购房合同上已经明确设施的品牌和型号

对照合同上的品牌型号进行检查对照合同上的品牌型号进行检查

(八)对图纸

1.测面积:确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与签订合同面积是否有差异(《商品房销售管理办法》第二十条规定,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,3%以内的误差面积,由买房人掏钱补齐,超过3%的部分,由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时,误差小于3%的,开发商退钱,误差超过3% 的,超出部分要双倍退钱)。

未去除内墙,大概测量了房屋的基本面积,分两个部分,大概是89+18.7未去除内墙,大概测量了房屋的基本面积,分两个部分,大概是89+18.7

2.量层高:楼房建筑高度规定一般在2.8米,实际高度不能低于2.6 米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能 低于2.8米。测量层高,用5米卷尺。

用卷尺和激光测距仪分别测量层高,稍微差一点点用卷尺和激光测距仪分别测量层高,稍微差一点点

3. 开间、进深、承重柱、承重墙进行一一核对。

作为购房者,手上仅仅在购房合同上有房屋的基本布局图,对一些房屋的基本信息有介绍,验房中我使用了激光测距仪实地测量了房屋的面积(我的阳台是算一半的),从测量结果看,总体与购房合同和后面申请的不动产登记上注明的一致,大概在104左右。在层高的测量上,经测量仅有2.73米,考虑到地下铺砂浆和地砖,大概差的也不多,没有计较了。验房时,还找开发商查看第三方检测报告,上面是关于结构、面积、外观等一个详细的数据,与合同一致。

车位面积测量与购买相差无几,还多了一点点车位面积测量与购买相差无几,还多了一点点

(九)查阳台

看阳台的地面是否平整、有无破损,窗户设备是否完好 (阳台裂缝危险大。房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能 是阳台断裂的先兆)。

阳台门窗良好,地面基本平整。

(十)看预留

主要查看客厅、卧室的空调机位和孔洞。特别是检查空调洞,观察是否里高外低,防止雨水倒灌。检查烟道是否通畅。

预留空调孔预留空调孔

各个房间均有空调开孔,因为房屋特殊设计,每个空调孔外侧被包围,不存在雨水倒灌的隐患。

(十一)记数据

1.记录主采样数据,包含:水表、电表数字,楼高,马桶坑距,浴缸长度、宽度,冲淋房尺寸,吊顶高度等。

2.验房中存在的问题。

记录时,开发商提供的验房登记表格上记录存在的问题。我自己也准备了便签纸、记号笔和小本子,便签纸和记号笔用于标明问题,贴在问题处(哪块瓷砖空鼓),小本子记录的房屋的基本数据(面积、层高、车位面积、水表数字等)。


便签纸记录,后期工人处理便签纸记录,后期工人处理


记录验房中存在的问题,后期进行整改记录验房中存在的问题,后期进行整改

室内空气质量,特别是甲醛我也测量了室内空气质量,特别是甲醛我也测量了

五、验房后的处理

经过上述项目的检验,验房也算是基本结束,对于提出的问题,开发商能够现场解决的就立马解决,不能解决的他们会登记在验房单上,后期维修师傅会跟上处理。如果问题不大,购房者可以接房,在开发商处签订不动产申请委托书(开发商会代理办理,后期自己也可跑相关部门进行办理),问题较大,可以暂缓接房,待处理完毕后,再次检验后接房。因为工作忙和房屋未整改完毕的三个问题均是小问题的关系,我们选择了接房。

向开发商填写不动产申请书和委托书,交付维修保证金,交付物业公司物业费,领取钥匙,向税务部门交付税金,并将回执提供给开发商等等,做完这些工作后,就是等待开发商通知领房本了。

交付流程交付流程

六、总结

人生第一次买房、验房、接房,从最初的一无所知,到后来的有些了解,这一阶段不断的通过报纸、期刊、网络进行学习,过程是麻烦的,结果也不一定是完美的(比请验房师麻烦),但这个学习过程却是有趣的。有了这一次的经验,下次会更加得心应手,小叔家、丈母娘家均已向我发出验房邀请,也许这种学习实践的快乐,就是生活家的快乐。

展开 收起

安诺威验房检测响鼓锤测墙面地砖检验伸缩锤空鼓锤响鼓检测验房工具A-3091

安诺威验房检测响鼓锤测墙面地砖检验伸缩锤空鼓锤响鼓检测验房工具A-3091

¥16.80 去购买

得力(deli)带照明智能测电笔非接触式多功能测电笔感应电笔验电笔断点测试可测12/48-1000VDL8011

得力(deli)带照明智能测电笔非接触式多功能测电笔感应电笔验电笔断点测试可测12/48-1000VDL8011

¥39.00

德力西电气(DELIXIELECTRIC)高精度手持式激光测距仪红外线量房仪测量工具电子尺升级款水平泡50m

德力西电气(DELIXIELECTRIC)高精度手持式激光测距仪红外线量房仪测量工具电子尺升级款水平泡50m

¥109.00

【当日次日达】验房仪房屋电路测试仪10/16A通用相位仪插座智能验电漏电检测仪测地线火线零线错位工具10A/16A通用

【当日次日达】验房仪房屋电路测试仪10/16A通用相位仪插座智能验电漏电检测仪测地线火线零线错位工具10A/16A通用

¥15.80 去购买

冰禹BYJZ-3556楔形塞尺间隙尺孔径尺锥度尺不锈铁内径尺0-15mm双面有刻度公英制(厚度约2.1mm)

冰禹BYJZ-3556楔形塞尺间隙尺孔径尺锥度尺不锈铁内径尺0-15mm双面有刻度公英制(厚度约2.1mm)

¥28.40 去购买

得力(deli)9英寸强磁鱼雷式水平尺水平仪迷你便携230mmDL290230

得力(deli)9英寸强磁鱼雷式水平尺水平仪迷你便携230mmDL290230

¥9.90

嘉柏兰甲醛检测仪家用TVOC空气质量自监测试仪盒检测仪除甲醛测试仪器室内测甲醛仪器

嘉柏兰甲醛检测仪家用TVOC空气质量自监测试仪盒检测仪除甲醛测试仪器室内测甲醛仪器

¥99.00

得力(deli)不锈钢木工角度尺角度尺量角器角度规180度调整式半圆分度规角尺150mmDL7306

得力(deli)不锈钢木工角度尺角度尺量角器角度规180度调整式半圆分度规角尺150mmDL7306

¥19.90

文中相关商品

京东 德力西电气(DELIXI ELECTRIC)高精度手持式激光测距仪红外线量房仪测量工具电子尺升级款水平泡50m
京东 嘉柏兰 JBL-A100 甲醛检测仪家用
京东 得力(deli) 不锈钢木工角度尺角度尺量角器角度规180度调整式半圆分度规角尺150mm DL7306
29评论

发表评论请 登录
  • 最新
  • 最热
评论举报

请选择举报理由

相关好价推荐
查看更多好价

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
540
扫一下,分享更方便,购买更轻松