5000字说说选装修公司、工长的关键事项(含案例及避坑指南)

2019-08-19 15:24:05 28点赞 380收藏 20评论

【写作说明】:本文适合没接触过装修的纯小白,在装修群里总看到类似困惑。“大家都用的哪家装修公司啊,选装修公司还是施工队,全包水特别深吗?”


一、为什么选装修施工方这么难?


中国建筑装饰协会《2018中国建筑装饰蓝皮书》数据,国内二手房、毛坯房装修产值1.15万亿。

虽然市场够大,却非常散,小装修公司特别多,大装修公司非常少。甚至没有市占率超过1%的企业,几个大的上市家装公司年营收都没有过50亿。

你买手机、电视,意向品牌一个手就能数过来。但要选施工方,就难多了。

大家可能会听过清包、半包、全包、套餐、整装等等,这些到底是什么,有什么区别呢?

选之前,先了解清楚各自的特点:

清包:只包括人工就是做工工费。

半包:人工+辅材。

全包:人工+辅材+主材。

选施工方之前,先要确定你的装修方式。


二、 清包:装修游击队


兴起于90年代的装修游击队是现在所有装修公司的前身。

清包,就是包清工,工人只负责干活,装修相关的材料都是业主来买。现在你去北京十里河,在路边还能看见各种举牌子的工人。

在建材城周边揽活的装修游击队在建材城周边揽活的装修游击队

现在选择清包的业主非常非常少,占比不到1%。请假扣工资去买材料、不同装修阶段去雇工人的成本和精力,太不划算了。

清包中,你需要采购哪些装修辅材?

沙子、水泥、红砖、纸面石膏板、插座开关底盒与面板、玻音软片、木龙骨、轻钢龙骨、防水涂料、防火凃料、防锈漆、牛皮纸、纸胶带、玻璃胶、大力胶、乳白胶、纤维素、防开裂腻子粉、腻子粉、大芯板、三聚氢氨板、九厘板、饰面板、胶合板、PPR水管及水管配件、铝塑复合管、各种类型的连接件、阀门、电线、PVC电线管、防蜡管、八六方盒、分线盒、电工胶布、防水胶布、生料带、各种长度的铁钉、蚊钉、钢钉、射弹、自攻锣丝、刀片、锯片、色浆、腻刀、抹子、砂纸……

清包中,你需要采购哪些装修主材

瓷砖、地板、墙纸、油漆、橱柜、灯具、洁具、集成吊顶、门窗、水龙头、地漏、淋浴房、五金挂件、门槛石、窗台石、窗帘、布艺、装饰挂画……

来先看看装修群里大家的评论:

5000字说说选装修公司、工长的关键事项(含案例及避坑指南)

5000字说说选装修公司、工长的关键事项(含案例及避坑指南)

清包的好处和坏处:

好处:省钱(适合自由职业的业主,如果正常上班族,其实并不省钱)。

坏处:需大量精力去买装修材料,自己要对装修有1~2年的接触、了解。



三、半包:70%的装修业主在用

2000年左右,装修游击队进一步发展,几个工人组成固定的施工队,在建材市场有固定的摊位,装修时统一负责辅材和人工。

这也是装修公司的雏形,北京很多老牌装修公司,都是从游击队→固定摊位→门店做起来的。

如果只买主材,是不是一下省心了很多?嗯,半包是2000年到现在的主流装修方式。

按照装小蜜监理的业主样本数据,70%以上的业主选择半包装修。

半包的好处和坏处:

好处:综合性价比高,个性化程度会更高一些,可以选配一些个性化的主材。

坏处:需要多操点心。在报价方面不如全包那样有明显的价格优势,但最终两者的装修施工费用都差不多。

很多业主会问,如果半包,选装修公司和个人工长?区别在哪?

这涉及到装修公司的经营模式:

我们从最基本的说,找装修公司的情况下,通过设计师(销售人员)与业主签单后,就把订单转包给第三方工长(挂靠在装修公司的工长),由工长带队施工。

大多数装修公司不养施工队伍,都是有了订单再联系长期合作的工长(也叫施工队长、项目经理),由工长安排协调具体工人干活。装修公司只和工长签劳务协议,不与工人签劳动合同。

装修费业内标准四六开,负责具体施工的工长只能得到装修费的60%。

40%是被装修公司这么分的:管理费占10%~15%(大公司一般是12~18%),税金占3%,大一些的装修公司,工长又分大工长和小工长,大工长一般都不直接干活,抽成5~10%,设计师提成3%~5%左右(宣称免费设计的公司也会在其他名目上把这份钱补回来),剩下就是是装修公司的利润。

5000字说说选装修公司、工长的关键事项(含案例及避坑指南)

装修费用分配示意图

备注:装修增值税税率是10%(2018年5月1日前执行11%的增值税税率),装修小规模纳税人的征收率为3%。

虽然整个装修费很高,但是到真正干活的工长手里,其实没有多少利润,所以难免靠增项和偷工减料来多赚点钱。

看看群友吐槽:

“我现在觉得,装修公司P用没有,收我12%的管理费,起什么作用了?人都见不到,全是工长对接!”

理清楚各环节的关系后,那么我们半包的时候选施工方就清晰了:

大的装修公司相对正规,施工工艺相对规范,辅料大多也是统一配送,售后保障3年或5年。但是贵,你要多花一倍的钱。

如果绕过装修公司,就是个人工长模式(北京地区比较多)。

个人工长最大的优势就是便宜省钱,跟装修公司的比:

省下了装修公司管理费(5-18%);

施工报价比装修公司低20~30%;

不如装修公司正规;

业主对装修过程要做好质量把控,基本不要指望售后保障。


四、大包、全包、套餐、整装怎么样?


大包、全包、套餐都一样,就是大家常见的599元/㎡、699元/㎡。

2005年兴起,现在的互联网家装主打的也是这种模式:人工、辅材、主材全包,捆绑销售,业主一站式采购。

全包的好处和坏处:

好处:省心,总体便宜。

坏处:容易增项,可选择性比较小,比如就几款地板样式。如果你定好以后,再想换其他的款式,那么加钱就会非常多。

5000字说说选装修公司、工长的关键事项(含案例及避坑指南)

原因:作为装修公司,在主材方面有天然的硬伤,无法采购、准备足够的款式让业主选择;提供的很多产品都是商家特供款,与市面上的常规产品有差异。全包给工长的发包价格过低,工长不赚钱,只能靠增项来获利。

全包模式几乎已经成为后期无数增项的代名词,2万多的套餐,最终可能要花6万多;所以全包模式只能满足一小部分对装修要求不高的业主。

整装模式,由全包模式发展出,相当于一种包含了基础施工(水电木瓦油项目)、主材(瓷砖地板室内门等材料)、家具、电器、甚至软装的“大套餐”。

这种模式对资源整合能力要求更高,需要有实力的大装修公司才能玩得动,小公司多是忽悠。


五、半包、全包装修中都有哪些套路?


半包装修中常见的套路:

① 不报水电预估

很多装修公司或个体工长不肯进行水电预估。为啥?他们叫“水电稳赚,瓦工必赔,油工找补找补”。

很多工长会说,水电没多少,到时候再算。他这样说的时候,心里已经知道到时候怎么坑你了。

一般比较好的防范策略就是,单价、工艺等等都写清楚,跟装修公司签署水电补充协议,后期以实际发生(施工量X单价)为准,最多不超过预估价格的10%,超了装修公司承担。

装小蜜监理过的苏州某装修公司,线管开砼槽,报价里人工费是39元一米,只做40米,可现场却开了200多米,光开槽一项就增加了近7000元左右!一般槽内3根线管应该是按2根线管计算开槽长度,可这家公司备注里面是槽内有几根线管就按几根线管计算开槽长度,这样不合理的计算方式就会增加许多费用。

② 低价切入,费用不报全

比如管理费、税金、设计费、远程费、拆除、成品保护、材料上楼、垃圾清运、水路改造、电路改造、石膏线、厨卫找平等故意不写在报价单上,等开工了再一项一项加。

③ 不签装修合同,责任含糊不清

签合同的时候,文件太多,因此特别容易忽略小细节,如工人的意外险,没有约定清楚现场安全和工人的人身事故由装修公司负责等。

厚厚一摞的装修合同、图纸厚厚一摞的装修合同、图纸

全包装修中常见的套路:

全包是增项增项重灾区,限制太多:

① 套餐包含的内容有限

床头柜“标配”的尺寸放不下,要另选“非标配的”,加钱;沙发业主不喜欢“标配”款式,另选,加钱;厨房移门“标配”暂时没货,另选,加钱。

② 面积必须大于XX

比如不足70㎡按照70㎡计算,所以面积太小就不合适。

③ 前期付款限制

业主开工前付60%以上、有的甚至90%的装修款,付款后业主对装修公司约束力大减。

④ 房子结构限制

开发商赠送的部分肯定也不在套餐内,需要加钱;层高一般是2.8米,高了也要加钱。

⑤ 材料品牌限制

一般都是固定品牌,宣传是厂家特供,其实市场上都没有,多是品牌里的低端产品。

⑥ 拆除费用限制

一般会有旧房拆除包,不在套餐内。另外新房不包含拆除项目,都需要额外收费。

⑦ 瓷砖使用面积限制

一般只有厨房和卫生间的墙面为瓷砖材质,其他空间选择瓷砖墙面需要加钱,厨房阳台一般也要加钱。

⑧ 可能不包含吊顶

1000元以下的套餐,一般都不包含木吊顶、造型,需要的加钱。

⑨ 房屋空间限制

计价按照原始开发商结构计价。如果自己增加房间,改变厨房卫生间的面积,加钱。

以事实举例,重庆的一位装小蜜监理业主,找的整装套餐的装修公司,这公司也算小有名气,结果一审查套餐合同,里面套路很多,套餐整包12万,奇葩的是不含厨房门、卫生间门,卫生间瓷砖项目只含了一个卫生间(量房时已明确知道客户家里有两个卫生间),业主说自己也没有仔细看,看了也不太懂,没注意到这个细节……

⑩ 主材替换限制

一般套餐会规定5个以内的主材可选,为了压缩采购和仓储成本。如果选其他主材,加钱。

⑪ 橱柜的限制条件更多

一般市场不限延米了,仅规定了双一字,L型等。但是需要详细了解其中的五金配置,柜子的拉篮,抽屉,碗盘栏,嵌入式电器,顶线,吊柜配置,橱柜形状,管道包裹,石材的翻边,上翻,门的把手和材质等的要求。

⑫ 可能不包含踢脚线等

有的全包比较坑,可能连最基本的踢脚线都不包含,这就隐藏的比较深了。业主惯性思维根本不会注意。

⑬ 房屋的质量也会影响

例如墙面的平整度过差的,增加找平费用。亲水腻子需要铲除的,墙面开裂严重,需要满屋挂网的。空调等需要打孔的。都不在套餐内。

⑭ 水电改造限制多

局部改造,非水电全改,一般会限定点位数量或者限定米数。如水改造只能在卫生间内,出去就要加钱。如果卫生间和厨房距离很近的,想把热水改进厨房,加钱。

⑮ 水电改造米数限制

照常理来说是包水电的,合同中也写了包水电,但很少注意到这个合同上小字标注:水电点位之间的1.5米是包的,点位之间超过1.5米的,加钱,xxx一米。

正常的点位之间,1.5米怎么可能会够?不够怎么办?加钱。(可能很多人觉得两个插座之间,直线距离1.5米……应该够了,可实际是,线路是需要暗藏的,墙面是不能横槽的,所以……在实际的使用中,1.5米是很短的距离,因为墙里有线,地面有线,并不是单纯按照直线距离来测量的)。


六、如何选择靠谱的施工方?


装小蜜做过一次调查统计,看业主们是怎么评价施工方的:

报价高、水电不肯预估、不接受第三方监理、迟到、交流不畅/普通话不标准、不会看施工图、量房不仔细、工地太多、距离远、不能解疑答问、不能提供比较好的建议等等,都可能是业主diss和pass施工方的因素。

▲线条长度代表不满意人数▲线条长度代表不满意人数

根据装小蜜及业主的经验:3个可执行的关键环节,可最大程度避免不靠谱施工方。

① 看报价:如何知道报价高

确定好全包还是半包,装修公司还是工长之后,建议找5家以上,分别让他们报价,互相进行对比,就知道谁的报价更合理了。

装修报价示例装修报价示例

② 看工地:留意施工细节

最好也去看看看正在施工的工地:主要看2个方面,水电和瓦工。水电看绕不绕线,瓦工看是不是工艺平整。

装小蜜监理日志中的瓦工验收装小蜜监理日志中的瓦工验收

要问下负责你装修的工长,手头有多少工地,如果太多也不建议选

有的业主会想,工地多是好事,证明找他的人多(这是典型的消费从众心理)。

工地太多其实不好,因为工长根本没时间专盯你的工地。建议选手里工地不超过5个的工长。


③ 攥住钱:抓住话语权

选施工方的时候付款方式要留意,一开始就付80%的千万别签。

比如你会遇到很多促销:“在本公司装修,施工结束后,装修款将在几年时间内返还到您的账户”。

像这种以“免费装修”“5年返还装修费”等为噱头的新装修公司,直接pass!

这些优惠方式在模式上都较为相似:在装修完后,可以在一定年限内获得装修款返还,返还款有的包括施工款,有的包括主材款+施工款,有的则标明“全款”,以每年一定比例的额度用现金或转账的方式返还。这种返利模式似乎看起来十分眼熟,没错,换汤不换药,就是庞氏骗局。


那付款多少是合适的?

对于个人工长或小装修公司,最好3-3-3-1这种方式。即开工付30%,瓦工结束付30%,油工结束付30%,全部竣工付10%,水电单独结算。

对于经营时间比较久、品牌比较成熟的大装修公司,很多都要求是50%-45%-5%这种方式,问题也不会太大。

另外,慎用装修公司的装修贷款,贷款下来直接全额划到对方账户,业主装修过程会非常被动。

总结:通过以下7个维度筛选,最大程度选靠谱的施工方:

① 手艺好→考察工人,需要去工地现场。

② 货真价实→检查报价和材料。

③ 价格要便宜→综合比价,了解市场行情。

④ 好沟通,态度要好→前期沟通印象+后期实际服务态度(有可能签约后立即换一幅面孔)。

⑤ 工期要准时,别拖延→主要看装修开工后,受工人、工地数量因素影响。

⑥ 售后要有保障→看经营时间、规模。

⑦ 最大限度避免被坑→钱牢牢抓在自己手里。

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