2022换房日记 篇二:艰难买房路,买房全过程真实分享

2022-04-01 16:05:55 148点赞 556收藏 144评论

Hello,大家好,我是婉儿~很高兴又见面啦!

上周把卖房的流程和需注意的tips基本说清楚了,今天再来说说我卖房后又买房的整个历程。没有看到篇一的小伙伴可以轻戳下方链接查看回顾:

2022换房日记 篇一:卖了又买,买卖二手房过程全纪实Hello,大家好,我是婉儿~很高兴又见面啦!这3个月算是我这几年来最折腾的日子了,经历了卖房、买房、租房的艰辛历程,现在总算是安顿妥当了,可以慢慢跟大家分享我的换房故事,今天是换房日记的篇一,希望能对计划买/卖二手房的小伙伴有所帮助。Part1.背景介绍坐标:武汉队友:某互联网公司研发总监,33岁婉儿的一亩田| 350 评论312 收藏1k查看详情

话不多说,来交本周的作业啦!

艰难买房路,买房全过程真实分享

因为卖房这事本来就比较草率,再加上决定卖房到签卖房合同仅花了6天时间,所以我们正式开始看房是在签合同后的那个周末。

No.1 买房方向

因为手里的积蓄只够结清房贷,卖房后房款235w+卖车位12w,我们手里一共只有247w,结合家庭的实际情况和想改善的需求点列出了买房的几个方向。

1、房子位置:首选我们工作和生活所在的片区;

2、看房优先级:二手精装>二手毛坯>新房;

3、购房预算:精装400w内,毛坯360w左右(装修预算35~40w);

4、月供预算:控制在1.3w内;

5、面积及户型:140㎡以上,4室2厅2卫;

6、其他需改善的点:学区、交通、环境、小区素质、物业水平等。

No.2 艰辛看房路

在拟好需求后,我和队友开始在XXAPP上找房了,每天见缝插针的找房,几乎每个周末都在看房的路上,在把能看的房源基本都撸了一遍后我们发现,实际情况和我们预想的相差甚远,买房真的比卖房难多了。

1、房源少。没想到我们所在片区140㎡以上的二手房源竟然那么少,后来房产经纪人的朋友告诉我们二手房市场里最好出手的是100平左右的三室,较大户型的房源本来就较少,出手率低;

2、价格高。害,这就是在卖房前没有调查吃的亏呀!没有提前了解所在片区二手房的行情。我们觉得可以看看的房源基本都在400w+了,更好一点的竟然都要500w+,就买不起啊,400w左右的房源反复看了个遍,要么是装修没看上,要么是户型不合理,要么就是学区比我以前房子的学区还差,真的是看了个寂寞;

艰难买房路,买房全过程真实分享

3、房龄老。上篇就有跟大家提到有的开发商拿地后捂几年才卖,卖了建成后又是耽误2~3年,本身70年的土地使用权有的房子直接干走了快20年……所以盆友们还是那句话,买二手房尽量选次新小区(5-10年以内);

4、典型的买家秀和卖家秀。我们知道平台的VR和图片会有精修,实际效果会存在一定差异,但是没想到有的房源真的是差得离谱,就是大型买家秀和卖家秀现场,所以强烈建议你们买二手房一定要眼见为实,多去实地看房,去了才可以排雷;

5、税费高。这同样也是没有调查吃的亏,在卖房前我们也不知道买二手房税费这么高。以购入400w的二手房计算,房款400w、中介费2%*400w=8w、契税1.5%*400w=6w,个税1%*400w=4w,按揭服务费2500元,房本费80元,加一起418万多了,如果是毛坯还要加上装修的预算,对,还是买不起,暴风哭泣……

艰难买房路,买房全过程真实分享

6、贷款年限短。二手房贷款年限虽然最高是30年,但是真的很难遇到可以贷30年的,贷款年限和贷款人年龄、二手房房龄、土地使用年限相关,即便我和队友还年轻,但是房龄老了,土地使用年限短了,贷款的年限也就越短,这就意味着我们每个月的月供会更高,还贷压力自然也会更大。

7、房屋质量问题。虽然出二手房的大多是以居家为主,但是还是避免不了有小区外墙脱落,房屋墙体裂开,电梯老化等问题,甚至还有的卫生间连干湿分离都没有;

8、学位名额已用。因为之前的房子学区就不太行,所以我们想着除了面积、交通、小区环境外,学区也能有一定提升,但看房时我们发现,有不少符合140㎡以上的房子学位名额已经使用了,所以在看房前可以先和中介确认,以免浪费时间。艰难买房路,买房全过程真实分享 艰难买房路,买房全过程真实分享 艰难买房路,买房全过程真实分享

真的是印证了那句话:“卖房分分钟,买房头挠秃!”最后我们把所在片区能稍微够一够拔一拔的都看了,只有2套稍微可以列入考虑范围,一个是二手精装148平的四室,另一套是二手毛坯153平的五室:

148平的那套总价420万,户型南北通透,装修风格整体都能接受,改动小,几乎可拎包入住,小区整体人文素质、环境、物业水平等都OK,学区在武汉虽然排不上名,但在我们片区算是第二梯队,距离地铁1.3公里,但是有个比较致命的bug,就是房龄较老,虽然是2013年建成,但是开发商是2006年拿的地;

另外一套153平的毛坯总价398万,算是一个小洋房,户型采光都可,单独的电梯入户,私密性强,离地铁很近,仅几百米,房龄也较新,开发商14年拿的地,16、17年建成的,不足是学区不行,周边小区有较多还建房,另因为是毛坯我们还有装修成本。

艰难买房路,买房全过程真实分享

因为实在是没得选,我和队友就想着要不让经纪人帮忙问问这2套的卖家在价格上有没有可谈的空间,我们再做打算。结果148平的卖家反馈说不着急卖,基本没有降价空间,153平的卖家则更是离谱竟然还涨了5万,直接给我和队友两个人整迷茫了。

在我们陷入迷茫以为买不到合适的房子的时候,做房产经纪人的朋友劝说我们不然看看新房,于是我们又把我们所在片区和邻区的新盘都看了一遍,老实说,看了“旧旧”的二手房后,再看新盘“美化过”的样板间,那感受是真的香呀~

看过的部分新盘看过的部分新盘

艰难买房路,买房全过程真实分享

整个看新房的历程就不赘述了,最后我们以377万拿下了143平的四居室,该楼盘的优点是1、央企盘,一定程度上较有保障;2、交通便利,离地铁仅几百米;3、生态环境好,小区附近有公园;4、对口小学不错,学区资源尚可。

缺点是1、品牌溢价高,它的单价比该区域周边的楼盘都要高;2、附近工地多,城市面貌目前较差;3、附近商业配套目前还没起来,后期发展存在不确定性;4、交房时间晚,明年下半年交房。

重点来啦!!!艰难买房路,买房全过程真实分享 艰难买房路,买房全过程真实分享 艰难买房路,买房全过程真实分享

No.3 买新房需注意的tips

1、查验开发商五证

确认开发商五证齐全,五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,一般售楼部有展板,记得查看确认。

2、确认楼间距、容积率、得房率、梯户比等关键信息

售楼部沙盘会和实际有所差距,一定要问清楚置业顾问小区具体的楼间距、容积率、得房率、梯户比等信息,这些都是保障以后居住舒适度的关键因素。

艰难买房路,买房全过程真实分享

3、沙盘拍图留存

小区的园林绿化是由沙盘等额缩放的,为了防止后期交付不一,建议买房的时候可以拍照留图存证。

4、看样板间

如果能看实体的楼样板间最好不要去临时搭建的“样板间”,看实体样板间的时候也要跟职业顾问确定房子交付时的实际情况,和样板间存在的具体差异。

5、实地查看周边配套

一般置业顾问在介绍小区配套的时候会说小区离最近的地铁、医院、商圈多少多少米,这个通常会与实际有一丢丢差距,强烈建议一定要现场走一遍,开车和步行都过一次,测算出真实的距离和时长。

6、考量临街或其他不利因素

临近主干道、街道、甚至是临近高架的,想都别想,噪音一定会很厉害,如果有得选,建议直接pass。另外,像临近垃圾处理厂、有污染排放的工厂之类的房子,也注意排雷。

7、关注户型的动静分区

如果是小两口居住倒也还好,但像我这种一家老小三代同住的人群,买房的时候必须得考虑好动静分区,不然以后影响到家庭和谐就不好了。

艰难买房路,买房全过程真实分享

8、朝向选择的优先级

一般来说,坐北朝南被公认为朝向最好的房屋。南向冬暖夏凉、北向冬冷夏闷、西向有西晒,朝向选择的优先级是:南>东>西>北。

9、楼层选择的优先级

我们在看房过程中总结了一个规律,一般我们问职业顾问还有哪些楼层可以选的时候,她们永远只有三套,分别在低、中、高中各报一个楼层,我们后来选楼层的时候直接让置业顾问把系统里的可选房源给我们看,然后做的决策。

楼层决定采光、噪音、空气质量、视野、出行等,一般总层高的1/3~2/3的楼层最好,优先级其他楼层>顶楼>一楼,当然这个因人而异,建议还是结合自身需求来选择。

对了如果该楼栋有腰线层,尽量避开,会有积水隐患,架空层保温性差、设备层机器运行噪音大也尽量避开。

艰难买房路,买房全过程真实分享

另外我的房产经纪人朋友告诉我,在武汉,如果考虑未来出手的话,不建议入手4、14、18等楼层,不少人买二手房的时候会比较介意这个。

10、询问车位配比及买卖情况

除了确认车位配比外,记得问清楚车位是否能正常买卖,有的开发商交房后只租不卖,而且是高于市场价的租金,问清楚避免被坑。我们在看新房的时候发现,有的开发商就是只租不卖,还有的“天价车位”,就很离谱。

11、确认对口学区

不管置业顾问把学区吹得如何天花乱坠,学区划分一定要上楼盘所在地的区教育局官网上查询确认,谨防被坑。

12、问清楚意向金/定金政策

一般交了意向金七天内需付首付,后面如果反悔了不买了基本意向金都可以退,但一般定金都是不退的,所以权衡好利弊再做决策。

13、询问贷款银行和可贷方式

我们看新房的时候发现,有个别开发商是不接受公积金贷款的,这点在看房的时候记得确认;另外,如果收入/流水不足,可以确认合作银行的相关宽松度,最终选择确定申请哪家银行的贷款。

艰难买房路,买房全过程真实分享

No.4 新房购房的全流程

1、交意向金,锁定房号

我们买的这套房前后共看了3次,最后是在1月19日交的意向金,意向金是2万元,交了意向金后房号锁定一周,一周需将首付交齐,如果一周后改变主意不买了的话,意向金是可以退的,当时开发商也有开具收据和相关的证明。

这里插播一句,因为按照规定我们是需要在1月26日前交首付款,按照最低3成算,就是113w,但是因为那会卖房的进度还没过户给买家,首付款也没到账,所以跟置业顾问协商能不能延缓几天,最后置业顾问给出的方案是1月26日前先交50万(其中10万是定金),后面2周内补齐剩余的首付款。

这里补充一句,意向金是可以退的,但是50万首付款里的10万是作为定金不退的,这点在房屋认购书里有体现。

2、查个人流水、征信,试算贷款额度

因为卖房的时候我们就已经打过个人征信,所以在交意向金的时候置业顾问就有核实查看,并且帮我们大概试算了一下能贷多少钱,公积金部分的额度可以直接在支付宝里的“武汉公积金管理中心”——“贷款额度试算”,输入购房面积、购房总价、首付款金额等信息,系统会自动试算出你的可贷额度,最后证明系统试算的和我实际审批的完全一致。

艰难买房路,买房全过程真实分享

根据武汉市公积金贷款政策,首套房最高贷款额度为70万,二套为50万。因为队友买第一套的时候他已经用过一次公积金了,虽然房子卖了,贷款也结清了,但是如果这次再用的话,最高额度就是50万,并且利率也是按二套执行。武汉公积金贷款首套房利率为3.25%,二套房利率为3.575%。

虽然这次购房公积金部分的最高可贷额度是50万,但是聊胜于无,我们还是选择了组合贷,因为队友的公积金的余额基本覆盖了他之前每个月的还款,所以账户剩余额度不足,因此我们这套房的主贷人只能是我。

对了,公积金还贷是可以从夫妻双方账户一起扣除的,比如我的账户钱不够的时候可以从队友的账户划扣,当时审批完后系统自动做了这项操作,已经默认如果我的账户余额不足时,自动从我的队友账户划扣。如果没有办理的话,可以在支付宝里的“武汉公积金管理中心”——“业务办理”——“公积金还款”——“按月委托划扣还款”办理即可。

艰难买房路,买房全过程真实分享

3、付首付、网签、签银行贷款合同

上文有提到我们付首付分了2次,第一次是1月26日,我们找朋友凑了点钱,先交了那50万,我们的卖房首付款是1月29日到账的,而后又经历了过年,所以第二次交剩余首付是在2月10日,按照3成首付算,应补齐63万剩余首付款即可,但是队友想多交一点首付款,于是又找他朋友凑了点,最后交了107万,也就是房子总价377万,首付款157万,共计贷款220万,贷款年限30年,等额本息。

第二次付首付的时候进行了网签和银行贷款合同,需准备双方的收入证明、银行流水、贷款银行的银行卡(主贷人办理即可)、征信、户口本、身份证、结婚证等资料,那天最深刻的就是签了一堆字,按了无数个手印。

4、贷款审批

因为我们是组合贷,再加上我们单位公积金是当月缴纳上月的,所以耽误了几天,客户经理是在我们单位缴纳公积金后2月19日正式测算我们的公积金额度,最后确定公积金贷款49万,商贷171万。

艰难买房路,买房全过程真实分享

提交材料后就进入审批环节了,审批过程中我有接到贷款银行中心的核查电话,就是问了一些我们购房的基础情况,并且我司HR部门也有收到调查电话,证实我的在职信息。2月21日商贷审批,商贷审批完后公积金才开始审批,公积金3月1日受理,3月7日完成终审。

5、放款

3月7日商贷和公积金分别进入抵押手续办理中,3月8日我就收到了公积金和商贷放款成功的短信,放款速度还是挺快的。放款完成后,次月也就是4月20日开始还款,第一期的还款额稍微多点,后面就稳定一样了。

对了这里插播一句,因为我们是置换,买房、卖房时间轴几乎是同步在走,因为过户完成后才能恢复首套资格,不然商贷就得按二套利率计算。所以如果也是和我们一样置换,并且无法估算过户时间的话,是可以和开发商谈延期网签的,据我们的了解一般是可以谈到延期1-4个月的,如此一来就可以无缝对接上了。

说到利率,就很无奈,我们当时批的时候是按照首套5.63%的利率执行的,然后3月25日就出新政策了,武汉房贷利率大幅下调,从3月26日起,首套LPR+60BP=5.2%,二套LPR+80BP=5.4%,分别下调了0.43%和0.48%,就挺世事难料的。

艰难买房路,买房全过程真实分享

No.5 购房值得讨论的几个点

1、等额本金VS等额本息

我们知道月供=月供本金+月供利息。而房贷有两种方式:

一种是等额本金,等额本金的意思是“月供本金”每月都一样的金额,而利息部分则是每月递减的模式,最终买房人刚开始的压力比较大,到最后慢慢减少。

一种是等额本息,等额本息的意思是每月偿还“月供”是一样的,即每月偿还的金额是固定的。

如果你想少还点利息,选择等额本金;如果想初期少一点还款压力,那就选择等额本息。

2、首付付多少合适?

有的人可能觉得能多贷就多贷,首选3成,其实我当时是没有去深入考虑这个事的,想着先付3成再说,如果以后有条件了,再提前还都行。但是当时队友想着我们明年就要有孩子教育方面的支出,想尽量的减少月供压力,并且我们目前没有很好的投资想法,留100万在手里差不多,于是我们就先按4成多一点的首付提贷款申请了。

艰难买房路,买房全过程真实分享

3、月供多少合适?

记得之前有看过一篇讨论月供的帖子,得出的结论是房贷占家庭收入的20%左右为舒适线,生活几乎没有多大压力;20%~30%为稳定线,中规中矩,适合有娃并且有一定教育开支的家庭;超过35%则为警戒线,月供额较多,生活有较大压力,有一定风险。

当时在梳理买房方向的时候,我们就大致算了下,月供尽量控制在1.3万以下,后来首付多付一些后,我们的公积金+商贷的月供是1.2万,公积金2个人每月的缴存额可以覆盖公积金月供,商贷部分接近一万。

4、学区重要吗?

坦白讲,在我自己没有当妈妈前,我会毫不犹豫的说不重要,因为在我们的学生时代,根本没有这方面的困扰,学习各方面全凭个人努力。可是当我成为了妈妈后,我发现我变了,我希望我能尽可能的把较好的资源给到孩子。

最开始看房的时候因为这个问题还和队友产生分歧,他认为学区的优先级没那么高,如果小学不行后面可以往私立学校送,可是我有算过小学+初中9年,私立学校的费用会是一比不小的开支,所以最后我还是坚持尽可能选对口学区好一点的房子。

当然了,学区不学区的大家自己权衡,以上仅为个人观点,不做任何指向。

艰难买房路,买房全过程真实分享

5、买房找中介还是直接去售楼部?

买房是直接去售楼部还是找中介呢?我的答案是如果你有靠谱值得信任的中介,是可以尝试找的,一来他们会结合你的情况,给出较优的购房意见,省事省心;二来,他们有合作,是最清楚开发商底价的,在谈折扣的时候更有经验。

我们在看房的时候也有找我的中介朋友帮忙,卖房买房他基本都是随叫随到,当然了,我的中介朋友是有赚到几万佣金的,后来我们放款完成搬家的时候他还给我们随了一个大红包,帮我们回了点血。

6、婚前财产VS夫妻共同财产?

上一篇有朋友在评论区调侃我的队友是猪队友,把自己的婚前财产成功变成了我们的婚后财产,我估计调侃的大多是男性吧,哈哈!其实我身边有一些朋友在婚后将房本上的名字变更成夫妻二个人的名字,或者是有做相关的财产公证,去证明房子为夫妻的共同财产。对于加不加名字,做不做公证,这个我倒是一直没在意。

队友在办理第一套房子房产证的时候我正处于孕期,他的意向是想加上我的名字,但是我觉得加不加无所谓,并且还嫌麻烦,当时就让他自己一个人去办理了,所以当时那套房子的产证上是他一个人的名字。

我自始至终觉得加不加那个名字,都无法保障婚姻,婚姻的安全感也不是那半套房子来支撑的。并且,如果真的到了婚姻破碎的那个地步,难道自由不比那半套房子更珍贵吗?

艰难买房路,买房全过程真实分享

No.6 购房后的现状

因为买的新房,明年下半年才交房,加上装修和装完放置的时间,基本24年3月左右才能入住,所以我们租房过渡的时间差不多得2年,谈及租房也是一把辛酸泪呀,武汉租房的成本也不低,适合的户型也少,很多房主都嫌弃带娃的,最后我们租的是3室2卫的房子,房租5000,2年房租的成本则是12万。

对了,搬家也是比较麻烦和辛苦的事,好在我们搬家的时候有搬家公司和朋友帮忙,后面入住自己的新房还得再搬一次呢,但那时候的心情会更期待更开心呢~现在我们已经安稳妥当了,婆婆和宝宝都还比较适应新的环境,我和队友也在继续努力工作,好好生活,经营着这个小家。

艰难买房路,买房全过程真实分享

写到这里发现我又罗里吧嗦的写了7000字了,希望能帮到计划买新房的小伙伴呀~如果有漏掉的内容我后面评论区再跟大家补充,最后祝大家都能买到心仪的房子,阖家欢乐,健康平安!艰难买房路,买房全过程真实分享

好啦,今天的内容就到这里了。如果你喜欢今天的内容,老规矩请点赞、收藏、评论三连哦~不喜欢也没有关系,依旧祝你们积极开心,不止今天!我们下期见~bye!

作者声明本文无利益相关,欢迎值友理性交流,和谐讨论~

展开 收起
144评论

发表评论请 登录
  • 最新
  • 最热
评论举报

请选择举报理由

相关好价推荐

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
556
扫一下,分享更方便,购买更轻松