广州现房新政落地，5%定金不是后悔药，刚需现在上车最划算
09-30 23:15
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地产观点 2026-09-25
来自今日头条
邓浩志 2026-09-24
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1. 北京已经亮牌，广州这次躲不掉了 一线城市里，北京第一个把商品住房销售制度细则摊在桌面上。 9月24日，京建发〔2026〕460号出炉，现房销售、预售门槛、土地款、按揭节点、资金监管，一次性说清。 一句话：不是不让卖期房，是不让你再靠“画图纸”滚钱了。 北京怎么定的？ 以2026年8月28日为界。 之后新挂出来的商住地块，想拿预售证，得主体结构封顶，还得建设、勘察、设计、施工、监理五方签字验收，不是封个顶就算数。 之前拿了地、没拿工规证的，原则上跟新规走，但留了活口：区政府兜底交付、报市里备案，2027年底之前还能按原来预售条件卖。 老项目拿过工规证的，按老办法，不追旧账。 土地款这块最狠也最松： 签合同30天内交50%，剩下两年缴清，还不计息。 对开发商来说，等于把资金压力往后挪，不用一拿地就砸光子弹。 但另一头卡得更死： 现房销售项目，拿施工证后能收定金，不超过总价1%。 2000万的房子，买家出20万锁房，开发商交不了房，买家按合同解约退钱。 个人按揭更关键—— 2026年8月28日之后拿预售证的项目，必须等竣工备案，个人住房按揭和公积金贷款才放下来，钱直接进监管账户。 主办银行制一上，项目钱归项目，集团别想随便抽走。 高周转那套：拿地、融资、开盘、再拿地，基本被抽了底薪。 那广州跟不跟？ 肯定会动，但不会照抄。 广州已经在局部试水了。 南沙2026NJY-3搞现房销售承诺制，土地款也是30天交50%、余款两年。 但黄埔映日路地块补公告写得很直白：余款一年缴清，还要计息。 北京是两年免息，广州黄埔是一年计息，这就有意思了。 说明广州一边在看北京样本，一边还在平衡土拍吸引力。 月底琶洲401、鱼珠车辆段就要拍，细则如果在拍前不出，开发商算账会很别扭： 土地款怎么交、监管资金能不能动、现房比例多少、按揭什么时候放，全都是拿地前必须算清的账。 广州真要落地，几个点跑不掉： 第一，新老划断节点。 按828、按工规证、还是按土地证，直接决定多少项目还能走老路。 第二，土地款分期计不计息。 北京免息是让利，广州如果计息，就是一边推现房、一边保财政。 第三，监管资金能不能用保函置换。 不给口子，中小房企现金流会非常难看；给太松，又回到监管空转。 第四，按揭发放节点。 北京选了竣工备案，广州如果也跟，买房人风险往下掉，开发商回款往上拖。 说到底，现房销售不是把期房一刀砍死，而是把“交付风险”从购房者肩膀，挪回开发商自己身上。 以前卖的是规划、是沙盘、是预期。 以后卖的是门、是墙、是小区真正站起来的样子。 这对购房者是保护，对房企是洗牌。 能扛住资金、做得出产品、交得出房子的，份额会越吃越大。 还指望借杠杆快进快出、靠营销话术割一波的，后面空间会越来越薄。 北京已经把一线城市的底牌亮了。 广州不会喊得最响，但土地市场、预售口径、监管账户这几个阀门，迟早要拧。 等琶洲和鱼珠拍完，广州怎么跟，基本就藏不住了。 楼市从卖图纸转到卖房子，不是趋势预测，是正在发生的事。 谁还用旧打法看新房，谁就先看错这一轮。
今日头条 2026-09-25 00:00:00
2. 【重磅，828新政广州落地版本或在9月28日前后公布】根据已知信息，新政执行时间或以公布之日正式开始执行，所有在执行日之前获得预售证的项目，按旧政策执行（竣备方可获得贷款除外，因为这不属于地方政策，是银行直接对央行负责）在新政后获得预售证的，按新规执行。即：封顶方可预售等 由于窗口期即将关闭，广州出现了楼盘申领预售证潮。近日，广州连发42张预售证，预售总建面近80万㎡。涵盖刚需，刚改，珠城顶豪，旧项目新一期，全新盘等各类型项目。最后几天，部分项目仍在争取冲刺拿证…… 注：以上内容最终以官方公布为准。 如无意外，广州政策落地后，未来1年甚至更长时间都不会再有任何新楼盘获得预售证。届时，广州新房供应将暂停，只能消化存量新房库存，或者进行二手房交易。
今日头条 2026-09-24 00:00:00
3. 新政后疯狂发证，九十月大量新盘涌入
今日头条 2026-09-24 00:00:00
4. 【广州房企"疯狂"取证抢跑：新政后连发42张预售证，超4000套房源入市】828新政落地后不到一个月，广州新房供应集中放量，连发42张预售证，超4000套房源入市，预售总建面近80万㎡。包括保利冼村豪宅盘、黄埔未来城等刚需/刚改盘，以及多个首次取证项目。房企抢抓期房预售窗口期，加速回款。 评：这事挺有意思的，敏感的东西我就不说了，说说对市场的影响。 1、短期内新房不缺货，金九银十乃至年底供应相对充足。道理很简单，一大批项目拿到预售证。虽然开盘时间不确定，但无外乎今年内。所以广州新房库存要看到下降，估计要到明年，9、10月份估计库存甚至可能上升； 2、房价其实已经开始上涨，目前广州核心城区超过一半的新房项目都在涨价，除非是前期定价明显虚高，销售困难的项目，其他另一半其实也在计划涨价。但这个是预期后续供应不足的提前反应。目前市场似乎不认这个涨价，我们见到的实际情况是，但凡涨价的项目，销售都在放缓。但开发商不着急，因为后续供应减少是一定的。我认为最终还是要买的客户，只能接受涨价的事实。 3、外围区域目前弱于主城，但由于后续供应也会减少，所以外围估计明年也能见到房价见底的情况，至于能否像主城那样反弹，目前还不好判断 4、二手市场肯定是明年乃至后年市场的绝对主力
今日头条 2026-09-23 00:00:00
5. 新政后 "疯狂" 发证，九十月大量新盘涌入
网易 2026-09-23 00:00:00
6. 828新政之后，广州楼市的三个预期变了
网易 2026-09-24 00:00:00
7. “金九银十”置业活动上线！广州南沙首个现房销售试点示范项目揭牌
今日头条 2026-09-25 00:00:00
8. 现房时代，为什么刚需最等不了？
网易 2026-09-28 00:00:00
9. 商品房预售制真要退场？全国新规落地，广州、海南先行探索，房企回款逻辑正在变
今日头条 2026-09-26 00:00:00
10. 最快11个月卖完！广州核心板块，新房断货潮要来了
搜狐 2026-09-23 00:00:00
11. 新政窗口期！房企抢地，广州土拍不冷反热
网易 2026-09-24 00:00:00
12. 8.28后，广州房价涨了跌了？我们分析了全市297个可比楼盘的价格……
搜狐 2026-09-24 00:00:00
13. 上海现房销售细则也来了，广州跟不跟？
腾讯网 2026-09-28 00:00:00
14. 房产新政满月，市场反应来了，有板块房价单月上涨 11% 新政满月，市场给出回答。广州天河 8 月均价 70140 元 /㎡，环比涨 11.1%，金融城 142751 元 /㎡。 这 11% 是高端成交占比提升带动的，不是幻觉。高净值人群率先入场，1-8 月天河千万级成交 785 套占全市 40%；刚需盘也止跌，议价空间从 10% 收窄到 3%。 新政力度大：现房销售改革，房贷延至 40 年，首付 15%，利率 3% 以下。贷款 100 万 30 年，月供比 2021 年少 1600 多，利息省近 60 万。 回暖不止广州。上海 9 月前 19 天成交增 28%，深圳周末浏览量增 582%，成都房企收折扣，北京连增 7 个月。 底层逻辑：2025 新开工比 2019 高点跌七成，核心城市供地减 40%，未来两三年新房断层；库存连降 6 月，大资金入场。 当然回暖是结构性的，没产业人口的三四线仍承压。选对城市板块最重要。 新政意义不是让所有房子涨价，而是让好房子回到该有的价值。
今日头条 2026-09-28 00:00:00
15. 封顶预售，竣备后还贷！一线城市首个现房销售细则来了！
搜狐 2026-09-24 00:00:00
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