1月份的房地产市场数据揭示了普遍的下行趋势，百城二手房价格无一上涨。这一现象背后，是政策预期与市场行为的短期博弈。同时，行业龙头万科预亏820亿，这一惊人数字不仅是企业自身的困境，更是整个房地产行业进入深度调整期的缩影。
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百城二手房均价环比下跌0.85%，市场仍处深度调整期。
所有城市级别的二手房价格均在下跌，一线城市跌幅居首。
万科预计2025年净亏损820亿元，暴露行业性困境。
新房价格结构性上涨，但三四线城市仍面临下行压力。
楼市短期回暖是多重因素叠加的结果，长期复苏仍需看经济基本面。
精华内容
深入分析当前楼市数据，可以发现房价普跌与个别房企巨亏并非孤立事件，其背后是行业周期性阵痛与结构性问题交织的结果。
1月数据总览
根据中指研究院的数据，1月份百城二手房住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅依旧维持在高位。按照经验判断，0.7%以上的环比跌幅意味着购房者已能清晰感知房价下行压力。
从城市层级看，二手房价格全线走弱。一线城市环比下跌1.14%，领跌全国，其中北京（-1.28%）、上海（-1.22%）跌幅均超过1.2%。部分重点二线城市如天津（-1.29%）、南京（-1.25%）的调整幅度同样显著。新房市场则呈现明显分化，百城均价环比微涨0.18%，主要依靠一线城市环比上涨0.51%拉动，三四线城市则继续环比下降0.29%。此外，50城住宅平均租金为34元/平方米/月，环比下跌0.45%，租赁市场同步走弱。
短期回暖动因
尽管跌幅仍在高位，但与2025年12月相比，1月份跌幅收窄了0.12个百分点，部分城市成交量出现回升。这并非市场反转的信号，而是多重短期因素共同作用的结果。
首先是政策预期提振。进入2026年，高层稳楼市的表态及税费减免政策延续，促使部分观望需求提前入场。其次是年底业主主动撤盘，部分业主因长期未能售出或期待年后“小阳春”，选择暂时持有，导致挂牌量减少。第三，前期以价换量力度大的城市，尤其是一线城市，释放出高性价比房源吸引了刚需。这些因素叠加，推动了一轮需求提前释放的短期行情。
万科巨亏探因
万科发布的公告显示，2025年预计净亏损高达820亿元，其中第四季度亏损集中释放。这一惊人数字的背后，是多重压力的集中体现。
第一，前期拿地成本过高。2019至2021年土地市场火热期间，万科连续三年拿地金额超千亿元，锁定了高成本。第二，销售规模大幅下滑。2025年万科销售额1339亿元，同比降幅高达45.5%，严重影响现金流。第三，资产减值压力集中释放。在房价下行周期，存量房源与土地储备需按市价重估，导致大规模资产减值。第四，短期债务压力突出。截至2025年三季度，其现金短债比仅为0.43，远低于安全线，流动性风险高企。
未来前景展望
当前楼市的短期回暖缺乏持续性基础。若无更强政策接力，市场在“小阳春”后大概率重回以价换量的调整节奏。万科虽然通过出售资产、股东输血及债务展期暂时缓解了流动性压力，但更像是“续命”而非翻身。其能否走出困境，根本上取决于房地产市场能否真正复苏。
放眼整个行业，房企面临销售疲软、资产贬值和融资受限的共同挑战。正如分析指出，这一轮房价要想起稳，经济的信号远大于政策的信号。只有当就业市场改善，居民收入预期向好，房地产市场才可能迎来真正的触底企稳。
1月份的房价数据和万科的巨额亏损，共同描绘出房地产行业正在经历的深刻调整。短期波动难以改变长期趋势，市场的真正复苏，最终仍需依赖于实体经济的强劲回暖。对于购房者与投资者而言，如何看清迷雾，做出理性判断？
