【定投君说基金】REITs,捡钱的机会又来了

2021-05-27 15:12:17 12点赞 85收藏 15评论

创作立场声明:来源:定投从零开始

先说结论:建议参与发行,不建议上市后买入

01 | 什么是REITs

REITS,全称Real Estate Investment Trusts,即房地产投资信托基金。

是指向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并将绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

【定投君说基金】REITs,捡钱的机会又来了

通俗一点理解,就是REITs从投资者这募集了一笔钱,然后去投资一个园区或者一个高速公路。未来园区产生的租金,高速公路收的过路费,扣除经营费用之后之后的绝大部分利润(90%以上),都分红给投资者。

总的来说,有一点像是收租。只是原来几万块钱,哪里买的起楼,哪建的起高速公路,现在通过REITs,可以用比较低的门槛去投资。

02 | 首批发行REITs都是啥?

这次即将发行的REITs基金,一共有9只,按照所投资的不动产类型划分,可以分为以下几类

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简单说一下,这些不动产都是什么?

仓储物流:

听起来很高端,理解起来感觉是送快递的,其实都不是。本质上可以简单的理解成建了一大片的仓库,出租给其他人,靠收取仓库租金来赚钱。

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以盐港REIT为例,每平米每月收35-70元,这个租金还挺贵的,并且出租率还挺高,这个是稳定的收入。

这个收入想提高,主要得靠涨租金。

高速公路:

顾名思义,就是收高速公路,就是靠收车辆过路费赚钱。

高速公路有一点优势是现在车越来越多,未来的分红会比较确定性的随着车多而缓慢增长。

产业园区:

产业园区听起来也很高端,其实说白了就是建了一两栋大厦,然后出租给企业办公收租金,收物业费,还有停车费赚钱。

比如180101招商蛇口,说白了就是在深圳有2栋大厦,万融大厦,万海大厦,主要收入就是租金

这种收入想提高,得靠涨租金。

污水处理:

就只有一家,首创水务。顾名思义,就是帮城市处理污水的。主要的收入来源是当地政府根据污水的处理量,按吨付费给污水处理厂。

污水处理厂的收入会随着城市污水处理增加,而逐步提高。

垃圾处理及发电:

只有一家,首钢生物。其实业务也很简单,就是收生活垃圾,每处理一吨垃圾,政府都要付费给垃圾处理厂,同时公司利用垃圾焚烧发电,卖电再产生收入。生活垃圾处理收入和发电收入基本各占一半,这个也很好理解吧。

垃圾发电厂的收入会随着城市垃圾的增加,而逐步提高。

我再稍微总结下,这几类不动产的特点

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那么长期看,哪种类型的REITs收益最高?

其实不需要问我,当去掉高大上的用词,REITs项目就变成很好理解的不动产项目,其实每个人都可以自己判断好坏。

从我的角度看,是涨租金容易,还是车变多容易,污水和垃圾变多容易?什么更好,不言而喻。

而从美国REITs看,基建,工业类REITs是所有类型里表现最好的,而店,零售,写字楼之类的表现就比较差。

03 | 能参与吗?

所以发行能参与吗?可以!

第一,基础资产靠谱

物流仓库,高速公路,产业园,污水处理厂,垃圾处理厂。

也许看起来不高端,但都是刚需,旱涝保收,基本不存在经营风险。

第二,大比例战略配售

战略配售有两种,一种是原始的权益人,最少购买20%的份额,另一种是专业的机构投资者也可以参与。

目前首批试点9家REITs,发行的份额,战略配售份额和占比如下:

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一共9个项目,战略配售比例最低的张江REIT也有55%,最高的广州广河高达79%。

战略配售比例说明一切,原来的原始股东以及专业机构投资者这么看好,怕啥?

第三,实际发行份额非常少

可能很多人以为是来圈钱的,但实际上公开发行的数量非常非常少,其实根本不缺你那点钱。

募集的份额首先要扣除战略配售投资者的份额,剩下的份额最少70%还要给网下配售投资者,真正会拿出来网上发行的,其实少的可怜

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目前已公告的6只REITs基金,网上发行占比最高的张江REIT也才13.4%,最低的浙商杭徽网上发行占比才3.86%

第四,配售比例会很低

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目前6只REITs,如果按照发行份额乘以发行价格,每只的募集金额才一两个亿,合计公开募集的金额才13.29亿。

想想过去一只基金几百亿资金认购的盛况,再想想现在REITs都还没怎么宣传,也没啥材料。(这篇文章的资料是我翻了几十份公告,上千页的材料自己手工整理的,下周就要发行了,今天想抄都没地方抄)

但REITs,一个礼拜前就好多人在咨询了,感兴趣的人太多了。

申购资金量是募集资金的10倍以上,已经是很保守的估计了。也就是说最后的实际配售比例,大概率是低于10%(有可能更低)。

第五,想参与的人,基本上买不够

至于说网下配售?我已经研究过了,我参与不了。而且绝大多数普通机构或私募机构也都参与不了。

所以市场上99.9%的机构,或者散户,只要是想买想投资REITs,通过首发认购,一定买不到足够的份额。

04 | 所以。。

而REITs是封闭式基金,发行之后,份额固定,想要多买,只能从场内买入。

所以,上市之后,被炒作的可能性很高。

市场热度这么高,但实际公开发行的份额那么少,REITs很有可能享受像新股上市一样的大涨幅。

不管是不是看好REITs,手上有闲钱的,这次发行,都可以当做必中的新股一样去参与。

涨是确定的,不确定的只是中签率而已。

但是不管怎么样,即使5%的配售率,100万资金(参考基金配售,几天就可以退款),中5万,上市涨幅10%,也是5000元的收益,很香了,起码比理财收益高。

05 | 是类固收产品吗?

有人问了,不管是收租金,还是高速过路费,还是污水和垃圾处理,总的来说收入和成本都是比较稳定的(除非是像去年遇到疫情),而且REITs项目会将90%以上的利润进行分红。

那么REITs基金,可以理解成买类固收产品长期持有吗?

我不认可REITs是类固收的说法。

换一个思路,工商银行,大秦铁路等稳定高分红股票,是类固收吗?

我们看下工行和大秦铁路的过去10年的每股分红

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我们可以看到,工商银行和大秦铁路每年的分红,一样非常的稳定,甚至即使去年疫情,都没有下降。

(大多数REITs基金基础项目去年因疫情影响,净利润都是大幅下滑的,意味着分红也会大幅下滑)

而当前工商银行的股价5.26元,分红率5.05%

当前大秦铁路的股价6.92元,分红率6.93%

也就是说,如果只看分红的话,大秦铁路和工商银行的分红率一样稳的要命。

工行市值1.8万亿,大秦铁路市值1000多亿,抗风险能力根本不是几十亿的REITs小项目可以比的。甚至可以说,比99%的REITs项目的分红还要稳。

那你会把工商银行或者大秦铁路的股票当做类固收产品看吗?

有的人可以,因为他们买工行,买大秦,确实就是完全不看股价的短期波动,一放几十年,就等着吃股息的。

有的人不能,因为工行和大秦,2020年以来的股价波动很大:

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工行最高价5.85元,最低价4.69元,波动24%

大秦铁路最高7.7元,最低6.23元,波动23%

一年才5%6%的分红,相比股价的巨幅波动,跟玩似的。

写到这里,大家明白我的意思了吗?REITs同理

REITs的分红会很稳定,但REITs的价格波动,一样非常的剧烈

目前国内REITs还没上市,但我们可以看看海外的REITs基金是怎么样的:

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比如香港的这个阳光房地产基金,疫情前最高6.35元,最惨的时候跌到3.19元,接近腰斩。现在4.35元,又涨了36%。

相比稳定的分红,价格的波动可凶猛了。

再看下美股的REITs,比如西蒙地产

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看到下面的红色分红吗,一样稳的要命。

但看股价,疫情前最高167元,疫情时最惨39元,只剩23%,膝盖斩。最近又涨回124元,涨幅超过2倍。

然后他每个季度都稳定1-2元的分红,相比几十元的涨跌而言,算什么?

06 | 正确认识REITs基金

所以REITs可以长期持有吗?很难说,但我希望大家能够正确的认识REITs基金。

我们看一下正常的基金和股票发行流程:

基金发行:固定净值1元发行,销售了多少钱,就发行了多少份额,资产不固定。

新股发行:公司是固定的,发行股数确定,向机构询价,询价后确定价格,价格高就融资多,价格低就融资少

而REITs的发行程序,更像是股票的发行程序。资产固定,发行份额先确定,向机构询价确定价格,价格高就卖的高,价格低就卖的低

询价后的价格也不是像基金一样固定1元,而是像新股发行一样有零有整。比如张江REIT发行价格2.3元/份,而首钢生物生物发行价格13.38元

REITs发行是不是更像是股票发行,而不是基金?

所以对于REITs,应该理解成像工商银行和大秦铁路之类的高分红股票,而不是理解成类固收基金。

至于是不是可以长期持有,完全取决于你个人的研究,我无法给建议,因为上市后的波动肯定会很大,就跟股票一样。

参与REITs发行,就跟打新股一样,不仅风险很小,而且收益不会差。

但上市后去炒作REITs,风险就和炒次新股一样,有人发财,有人暴亏。

以上,全文完,如果对你有帮助,就多多关注我吧。

注意:投资有风险,入市有风险!

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