空置房可以“不交物业费”？8种情况下，物业费可以不用交！

说到物业费，不少业主一肚子苦水：“房子都没住人，凭啥让我交钱？”尤其是空置房的业主，看着毛坯房连水电都没通，物业却年年催缴费用，心里别提多憋屈了。

本期内容，咱们就掰开了揉碎了聊聊，哪些情况下空置房真的能合法“拒交”物业费，特别是这8种情况下，物业费不用交，别花冤枉钱！

01、空置房必须交物业费？法律这么说！

《民法典》第944条白纸黑字写着：“业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒交物业费。”

这成了物业催费的“尚方宝剑”。但很多人不知道的是，法律也留了“后门”——如果物业存在重大服务漏洞，业主有权维权。

案例直击：

2023年杭州某小区开发商因房屋滞销空置5年，被物业起诉追讨18万物业费。

法院却判决开发商只需缴纳30%！原因竟是物业未按合同安装监控系统。这说明物业服务质量直接影响缴费比例。

关键点解析：

空置≠免单：小区绿化、电梯维护属于公共服务，不会因个别房屋空置而停止。

地方政策优先：像江苏镇江2025年将实施空置房七折缴费；山东则规定空置超1年可享85折。

举证责任在业主：想减免费用必须提供房屋空置证明（水电表零读数、物业巡查记录等）。

02、实战攻略：空置房如何合法省下物业费？

• 空置证明三板斧：

• 每月拍摄水电表读数（连续6个月以上）

• 要求物业开具《空置房确认单》

• 保留未拆封的入户门保护膜照片

协商话术模板：

“王经理，我这房子都空三年了，能不能按咱们市里的空置房政策打折？您看这是住建局2023年12号文，要不咱们到社区调解室聊聊？”

维权流程图：

收集证据→书面致函物业→向街道物管科投诉→申请价格稽查→法院起诉（全程建议使用邮政EMS留存凭证）

数据说话：

• 全国物业费纠纷案件年增长23%，但业主胜诉率从2019年的31%升至2023年的58%

• 空置房平均物业费支出约2800元/年，合理维权可节省40%-70%

最后提醒：

2024年住建部新规强调“质价相符”原则，上海已试点物业费与服务质量挂钩的浮动机制。

下次再收到催费单，不妨先翻翻《物业服务合同》，查查收费明细，说不定就能发现破绽。毕竟咱们的钱，得花得明明白白！

03、8种情况下，可以免交物业费！

虽然空置房不能完全拒缴物业费，但遇到这8种特殊情况，不管什么房子，业主都可以理直气壮维护权益。

以下案例和法律条文均参考最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

► 第一种：开发商逾期交房

（例：王女士购买的精装房合同约定2022年6月交房，因施工问题延迟到2023年1月才交付，期间物业要求补缴7个月物业费。法院最终判决：开发商承担延期期间费用）

法律依据：

最高人民法院解释第5条明确规定，因开发商原因导致房屋未交付的，物业费由建设单位交纳。

注意保存《交房通知书》《房屋验收单》等关键证据，若开发商未按约定时间交房，空置期间的物业费应由开发商承担。

► 第二种：物业乱收费

（例：某小区物业擅自将物业费从1.8元/㎡涨到2.5元/㎡，且将电梯广告收入占为己有）

根据《物业服务收费管理办法》，物业公司不得擅自提高收费标准或增设收费项目。

遇到以下情形可拒缴：

• ① 超出备案标准的收费（可向物价局查证备案价）

• ② 强制捆绑收取装修押金、垃圾清运费

• ③ 将公共收益（如电梯广告、停车费）抵扣物业费而未公示明

► 第三种：物业未履行合同

（案例：上海某小区物业合同承诺每日清理垃圾，实际每周只清理两次，导致蚊虫滋生。法院判决业主可按30%比例减免费用）

重点核查物业是否做到：

• ☑ 24小时安保巡逻记录

• ☑ 消防设施年检报告

• ☑ 绿化养护台账

• ☑ 公共区域维修响应时间（通常要求48小时内）

► 第四种：房屋存在严重质量问题

（例：杭州刘先生收房时发现墙体开裂、管道漏水，在开发商整改的5个月内成功申请免缴物业费）

操作指南：

1. 立即向住建部门申请《房屋质量鉴定报告》

2. 向物业提交《暂停服务告知书》

3. 保留因质量问题无法入住的证据链（如租房合同、水电零用量记录）

► 第五种：物业未公示收支

（2023年郑州某小区业委会起诉物业，因其三年未公示收支，法院判决退还多收的82万元）

根据《民法典》第943条，物业必须每季度公示：

• ◆ 人员工资及社保明细

• ◆ 设备维护支出票据

• ◆ 公共能耗分摊计算表

• ◆ 专项维修资金使用情况

► 第六种：物业违规转包

（典型案例：北京某小区物业将保洁外包给无资质公司，导致垃圾堆积成山）

特别注意：

• ① 查看物业合同是否允许转包（需业委会同意）

• ② 核查分包公司营业执照和资质证书

• ③ 留存服务质量下降的证据（照片、视频、第三方检测报告）

► 第七种：未签署物业服务合同

（苏州某安置小区在前期物业到期后，未经业主大会选聘新物业，法院认定业主无需缴费）

关键时间节点： ➔ 前期物业合同到期后未续签 ➔ 业委会成立后未重新招标 ➔ 物业公司擅自延长服务期

► 第八种：物业未履行安全责任

（广州某小区发生连环盗窃案，监控系统瘫痪三个月，业主集体胜诉免缴半年物业费）

重点收集：

• ✓ 110报警记录

• ✓ 监控失效期间的巡逻记录

• ✓ 业主财产损失评估报告

• ✓ 物业未整改的书面通知

维权贴士：

遇到以上情况，建议通过"书面催告-街道调解-法院诉讼"三步走。

以杭州为例，通过"浙江法院网"提交诉讼材料，10分钟即可完成立案，诉讼费50-100元，胜诉后由物业承担。

结语：

物业费的本质是购买服务，而不是"花钱买气受"。2023年北京西城区某小区通过更换物业公司，不仅实现物业费下降0.5元/㎡，还追回历史公共收益120万元。

记住：法律永远保护会留痕、懂取证的聪明业主！