长文慎点：深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率？

2020年8月31日一步步临近，公司内部的几位同事也开始讨论要不要转LPR，我也是其中一员。决策时间不到1个月了，每个人都比较着急，是时候做出最终抉择了。

关于LPR的选择网上各种意见也都有，以前我也写过一篇文章「LPR还是固定利率：经济学我不懂，韭菜当多了经验还是有的！」，此文也引发诸多讨论，今天准备再分析一次。

再次声明，本人非金融从业人士，无利益相关。此文仅限自己的观点，因为涉及不同的用户群体、不同的时间段享受不同的利率，不同的还款期限及提前还贷需求，我尽量用言简意赅的方式表述，但是不接受反驳，不接受质疑，有意见保留，不服憋着。

-壹- LPR怎么算

估计你看其他文章已经被普及的差不多了，我只贴几张图，用最短的时间在说一遍，如果看完还不明白继续百度吧。

LPR采用加减点方式，即“LPR+xx个基点（bps）”、“LPR-xx个基点（bps）。

例如：原贷款为基准固定利率4.9%，上浮为10%，选择转为LPR浮动利率，按照7月份最新LPR报价4.65%，等价转为需加74个基点。

具体计算公式如下：

如果你是上浮利率，那么加点值就是正数，如果你上浮10%，加点值就是74bps，如果你利率是9折，加点值则是-24bps。

简单来说就是：原来打折的，调整后还是打折，原来上浮的，调整后还是上浮。

-贰- 按照现行的LPR报价，转LPR后，明年能省多少钱？

说省多少钱之前我们先列出历年的LPR走势。

可以看出，LPR在12个月的时间内下降了0.2。如果我们非常乐观，而且一致认可LPR的下行规律，还认为接下来依然会按照上面的走势进行。

那就大胆些，我们将2020年12月20日的LPR定为4.5%。

因为转化为LPR后，一般重新定价日期是次年1月1日，即2021年才会享受到该政策。

我们用贷款金额100万，等额本息还款（即每月还款金额相同）看一下明年这两者还款金额相差多少。

在LPR下降到4.5%时，选择转为LPR的比选择为固定利率的每月少还91元左右，一年总共少还1116元左右， 还是能省出一部分钱的。且当时上浮比例越高的，省的越多。

-叁- LPR有下降概率，就必然有上涨概率

那么我们下面玩个大的，我们分别推演还原一下LPR上涨和下降情况下的还款多少。

最高LPR 设置到6%吧

为什么设置到6%？6%不高吧，参考最近10年的利率最高点为2011年的7.05%。

相对来说6%应该属于很容易达到的台阶，现在主流上涨20%的利率已经是5.88%了。

最低LPR 设置到4%吧

为什么设置到4%？

公积金的利率是3.25%，4%的LPR对原来8折贷款的已经降到了3.77%。

你还想怎么降？公积金是国家给予公务员最直接的利好，能享受到的两个群体是体制内单位和国企职工，他们购房一般采用的是公积金+商业贷款的组合贷款方式。

而私企的员工大部分是没有缴公积金的，购房是采用纯商业贷款，并且本次LPR调整是不涉及公积金的。

如果商贷利率和公积金一个水准，那就呵呵呵呵。

话不多说，下面上图：

-肆- LPR向上波动的空间大于下降的空间

我认同，只要能认全10个阿拉伯数字的都能看出来，LPR整体是处于下降区间的，所以大部分人都会毫不犹豫的选择LPR。

但是我个人认为LPR下降已经没有太多空间了。

LPR是从什么时候开始降的？为什么降？心里没点数？

今年的疫情影响，经济的放缓，利率走低是不争的事实。

我个人依然坚定的看好中国的经济，经济不断复苏，长远看必定会走向繁荣昌盛。

甚至是影响跌的幅度明显小于影响涨的幅度。

当然话题扯远了，我们继续唠唠。

LPR是怎么来的，各位很清楚了吧。

LPR是有30家商业银行共同给出的，而不是之前的人行，商业银行是由资本推动的，也就是说资本获得了定价权。

如果我们排除经济形势和疫情的维度再来看看为什么今年LPR一直下降。

前车已覆，后未知更，何觉时?

当年的免费不限量网盘、1块钱的打车、2块钱的外卖仍然记忆犹新，后来怎么样了？网盘给你限速几百K，打车不仅补贴没了还要加价，外卖价格上去了红包也需要买了，很多事我不能说太细，自己理解吧。

即便LPR下降了，主要惠及的还是那些上浮超过20%-30%的购房者，享受了折扣利率的你还想薅羊毛？小心得到过的优惠，将来都会变本加厉的拿回去。

-伍- 我会怎么选择

LPR目前是处于低位，但是你看下这20年的房贷利率，会一直这么低吗？

为什么要推出LPR，是为了利率双轨制，为什么要双轨制，因为现在的基准利率牵一发而动全身，需要实现让金融更好地支持实体，尤其是支持中小微企业，降低企业融资成本，促进经济发展！相反对于房地产，为继续贯彻国家只住不炒的政策，贷款利率需要维持在合适的位置，那么问题来了，为支持实体而降低了利率，银行是需要盈利的，盈利部分从哪里来？

仔细看下1年期LPR和5年期以上的LPR，相比2019年8月20日的LPR数据，2020年7月20日的1年期LPR下降了0.4%，5年期以上LPR下降了0.2%。基于利率双轨制我不排除LPR下行，不过我更倾向于1年期的LPR下行，但是房贷挂钩的是5年期的LPR，不排除未来出现1年期LPR下行，5年期LPR不做变动，甚至上浮的可能。

银行告诉你LPR对购房者是优惠的？你什么时候见过对你好的事，别人还是腆着脸求着你办？你当年办个房贷按了多少手印，提供了多少证明还款能力的资料，盖了多少章，现在转LPR，却是需要你在手机银行APP上，小手一点就能搞定了。

对我来说，LPR跌了，我也就是省百十块钱的事，这点白菜钱还是能损失得起的，但是如果上涨了，每个月是上涨顶峰是无法预测的，一个月省百十块钱提高不了我的生活水平，但是多了几百会造成生活水平下降，为了省这点钱，下的赌注跟炒股一样不值当，我用这点操心的时间去送几份外卖不好么？

安安稳稳选择固定利率，省心省事儿～

-陆- 你应该怎么选择

从出这个政策到现在，诸多蹭热点的营销号分析多如牛毛，从「古希腊利率」到「次贷危机」，什么「打折利率不选，上浮利率选」「5年内还清/换房的选，10年以上的不选」，你看了N多篇文章，却发现越看越蒙圈。

对于怎么选择，最后问你自己一个问题，遵从你的内心回答。

如果你女朋友/老婆对你说，你的工资给你两个选择：

1、每个月给我1000块钱；

2、我没钱的时候你多给点，有钱的时候你少给点，总的来说每个月也不固定，但是我得有钱花。

你会怎么选择？

记住你只有一次选择机会，只有一次选择机会！一旦选择不能反悔。

-柒- 总结

选固定利率还是选LPR浮动利率，LPR是上涨还是下降，都是基于抛硬币的结果。

如果你问我，我的选择是固定利率。

以上文章仅代表个人观点，如有巧合与我无关。