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苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

2019-04-08 10:34:30 116点赞 466收藏 103评论

前两天,由正午阳光出品的电视剧《都挺好》已经完结,除了电视剧给大家带来的欢乐,我们也许还能通过《都挺好》了解一些真实的房产交易知识。

虽然知道剧集中房屋买卖情节做过艺术处理,但萌萌作为一个已经从事交易相关工作 6 年的房地产人,觉得还是应该提醒大家,现实生活中的房屋交易是怎样的,避免大家在今后生活中遇到相似情景时吃亏。

补充一下,由于萌萌在上海,而《都挺好》的剧情发展在苏州,所以两个城市之间的政策差异可能会照顾不到。

老宅卖不卖,苏大强一个人说了不算

苏母死后,苏大强就以害怕为由,拒绝在老宅居住。虽然暂时住在二儿子苏明成家,但是作天作地,哪怕苏明成被关进了监狱,二儿媳全家急得团团转,苏大强的第一要务仍然是催大儿媳帮他买房。

苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

买新房的钱从哪来?自然是得卖老宅来筹钱咯

那么卖不卖老宅,怎么卖,是苏大强一个人说了算的吗?

当然不是,首先继承法就不同意。

根据剧情推算,老宅属于苏大强和赵美兰的夫妻共有财产,赵美兰死后,赵美兰所拥有的房屋财产份额则会作为遗产,由其丈夫苏大强和三个子女共同继承。所以,根据继承法来说,老宅的产权是苏大强和苏家三兄妹共有。

但在剧集中,卖老宅的过程是苏大强一人签字完成,这就不对了。

根据目前交易流程:当房屋权利人大于一人时,房屋权力的变更需要该房屋所有权利人一致同意。

也就是说,不管老宅如何处置,苏大强一个人都说了不算。

有没有其他办法?

那么是否还有剧集没表现出来的隐情,让苏大强一个人说了算呢?

可能有,办法有两个。

  • 苏家三兄妹签署文件并公正:放弃老宅继承权

如果根据继承法来,苏家三兄妹若是放弃老宅继承权,该套房屋便归苏大强一人所有。

而如果苏家三兄妹想要继承赵美兰的所有权,并对该套房屋进行买卖。

那么在对房屋权力进行转移登记时,就必须先缴纳交易金额 20% 的继承税。按照剧集中三兄妹的经济情况来说,估计没人非得要那些钱。

  • 苏家三兄妹做委托公证,将房屋交易权力授予苏大强一人,由苏大强全权处置

房屋权利变更属于法律上的变更,所以即便三兄妹协商好,最终还是需要到公证处进行委托公证,之后去房地产交易中心办手续时才能被认可。

如果不理解,萌萌打个比方,比如你和配偶共有一套房产,在交易时房地产交易中心会要求你们两个权利人同时到场。如果有一方无法到场,则需要出具公证机关的委托授权书,否则在你不知情的情况下,配偶就随意处置了你们的共有财产,这岂不是很可怕?

所以,剧集里苏大强一人交易,签字画押的情节,在现实中是不成立的,最起码,需要苏家三兄妹的委托公证书。

卖房只要签个字,这么轻轻松松?

剧集中,大儿媳吴菲带着苏大强去中介签了个字,就把房卖了。看上去轻松又省心,但现实生活中卖房,还真不是这么轻轻松松。

苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

至少,除了在中介签的《居间合同》和《购房合同》,还需要本人亲自去房屋所在区县的房地产交易中心办理转移登记手续。

  • 《居间合同》干啥的?

《居间合同》是一个你享受中介居间服务的协议,最大的功能就是让房屋中介收中介费时有所依据,不管这单成与不成,你都必须支付中介费。

再有一个是对购房上下家在购房定金上做个约定,一方违约的情况下,可以追讨定金。但定金一般就几万块钱,为这个去打个官司,耗时耗力,有点得不偿失。

  • 《购房合同》干啥的?

《购房合同》就是你的房屋买卖契约,在上海一般是中介和交易中心联网,可以直接进行网上签约。主要内容是:房屋地址,上下家信息,交易金额等。其他屋内摆设,交房要求等,一般是中介手工打印后,贴在纸质合同的附录上。

是购房上下家对房屋交易情况进行约定的文书,比如说房屋布置,交房时间,打款时间,金额,次数,房屋的其他情况等。

具备法律效力吗?只能说具备部分效力吧,虽然是在交易中心系统上签订的合同,但你在没有本人前往交易中心,申请权力转移登机前,基本就相当于购房双方的私下协定而已。

  • 必须本人到场吗?

必须啊,几百万的财产不再属于你了,你都不想亲自过问一下吗?

虽然一直以来是要求本人因故无法到场的情况下,需要提供委托公证,但随着造假技术的提高,交易中心也是有苦说不出。

为了解决这一问题,从 2018 年开始,上海部分交易中心开启了人脸识别功能,所以,脸再圆,也有用到的一天。

  • 在中介全能办吗?

在中介签了合同,不算交易成功。

在中介转了账,也不算交易成功。

在中介拿了钥匙,更不算房屋到手。

必须上下家到房屋交易中心进行房屋权利的转移登记手续,并以从交易中心拿到新的产权证,才视为交易成功。

否则,你支付了购房款,装修了新房,正准备搬家,发现被人鸠占鹊巢,这种“一房两卖”的情况也不是没发生过。最坑爹的是,这种情况打官司你可能都赢不了,因为你没去交易中心登记啊,没有在法律上进行权利变更啊。

  • 拿到钥匙,房子就是你的了吗?

像上面说的,必须在交易中心进行登记,并且等到拿到你的新产权证,这套房子才真正属于你。

光拿了钥匙,别天真,根本不算的啦~

那什么时候交钥匙

一般是过户后,下家(购房者)拿到新的产权证,在中介、上下家,三方的共同见证下,验过房,办理过各种手续的过户后(维修基金、网络、有线、水电煤等),上家才会将钥匙交给下家,视为交易完成的最后一步。

上家愿意早点给下家钥匙,可以吗?

当然可以,但我劝你还是自己握两天,毕竟不是每一笔交易都能成功。

也有遇到过精装修的房子,下家拿了钥匙就开始砸墙改造。结果最后交易没成功,上家只能看着自己被砸的稀巴烂的房子,拿着下家违约的区区几万块,有苦说不出,重装不够钱,卖房没人要。

苏明玉财大气粗,房子说买就买吗?

剧集里,是苏明玉托人假扮买家,把自己家的老宅买到了手,但现实中,这样操作可以吗?

苏明玉偷偷买

上面已经谈过,房屋交易双方,必须亲自前往或委托他人前往交易中心办手续这个事,所以大家应该已经知道,苏明玉是无法以个人名义购买的。

如果苏明玉是委托他人,自己不出现呢?

也不可能,如果是委托他人,在购房合同的签字处,仍然会是苏明玉的大名,外加一个委托人的签字画押,甚至交易中心还会就购房人无法到场的情况再次跟双方确认,所以,以苏明玉自己的名义买,根本不可能不被人发现。

如果不是本人到场,委托人一栏必须填如果不是本人到场,委托人一栏必须填

苏明玉请人代买,再转卖给自己

你可能要说,既然苏明玉自己本人出面不行,剧集里她不是找了个朋友帮她买吗?

也不可能,按照苏明玉财大气粗,多套豪宅的设定,她很有可能已经被限购了……

如果房屋属性是商用还好说,但苏家老宅肯定是住宅性质,所以,即使苏明玉财大气粗,被限购后,也无法购入住宅。总不至于苏明玉出钱,房子挂别人名下吧?

如果忽略苏明玉的限购问题,就是要买呢?

那就……为国做贡献,给国家多交税吧,比如各种“满 X 唯一”政策。

短期内转手交易,肯定不满足“满 X”政策,需多缴纳 20%(溢价部分)的增值税,个人所得税,以及 3% 的契税,对于苏家老宅来说,真的不划算。

贷款问题

苏大强把老宅卖了,苏家三兄妹还没舒坦两天,就被苏大强拉着买新房。

还得是三室一厅,地段好,交通便……啥都好,就是有点贵……

钱不够就贷款吧,可是贷款也不是说贷就能贷的。

苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

苏明哲说贷就贷?

首先,苏明哲是持绿卡,并且毕业后就在美国工作,在国内肯定没有缴金记录啦。

所以,国内的各大商业银行,是很难给他贷款的。

即便可以,银行贷款得有担保呀,苏明哲在国内一没固定资产,二没固定工作,三都没法长期生活在国内。外一骗保,银行找谁去啊?所以,一般银行肯定不敢给苏明哲办购房贷款。

而且,根据剧情交代,苏明哲的美国大 house 就是贷款买的,考虑到苏明哲的偿还能力,贷上加贷这种事,银行一般不会做。

那么苏明哲这种绿卡,或者外籍精英怎么办?

部分外资银行有专门服务这类精英人士的贷款业务,比如花旗银行和渣打银行,但一般都需要有固定工作和缴金记录。

父债子偿可以吗?

在保姆小蔡要跟苏大强结婚时,苏明玉曾经告诉过小蔡,新房的贷款是大哥苏明哲在还。

苏大强买房,苏明哲还贷,这种父债子偿听起来很有道理,但政策上行不通。

苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

在商业银行贷款中,这种父债子偿,或者子债父偿的贷款有个专有名词“接力贷”,以前上海是可以做的。但在 2015 或 2016 (具体时间记不清了),随着信贷业务的收紧,接力贷已停止。

因为之前房市热的时候,很多人由于名下有多套住房,已经被限购,于是就用子女或父母的名义买房,再由他们来还贷,甚至有些人是“以房养房”,所以你大学或高中同学很可能早就已经是有房一族了哟。

我就经手过我高中同学,2012年买千万豪宅的案子,你们说我心痛不心痛。2012年的千万豪宅是真的豪啊……

卖新房,苏大强这回说了算了吧?

在《都挺好》的后半段,苏家三兄妹指出,保姆小蔡是为了苏大强的房子才要跟苏大强结婚的,大吵一架之后,苏大强为了向众人证明自己的爱情,就自己做主把新房卖了。但这样真的行吗?

苏大强的房,真不是想卖就能卖《都挺好》竟有这么多房产交易bug

新房只有苏大强的名字

新房只写了苏大强一个人的名字,这回总算可以想卖就卖了吧?

如果新房是全款买的,苏大强确实可以一个人说了算,但问题是,这个房子有贷款,所以不行。

按照苏明玉跟小蔡说的话,这个新房有每月两万的购房贷款,所以,房屋的部分权利是抵押给银行的。而如果想要对抵押给银行的房屋进行交易,很抱歉,苏大强一个人说了真不算,必须得问问银行同不同意啊。

想要交易这种抵押给银行,有购房贷款的房子,上海一般有两种方法:

  • 全额还清贷款

不管是上家还是想要购买该套房屋的下家,必须首先帮上家全额还清该套房屋的抵押贷款,该套房屋才能成为可以流通交易的房屋,下家才能合理交易。

但这一步风险奇高,高到交易中心“不提倡”如此操作。

因为熟悉购房流程的人太少,加之这种房子一般售价较低,容易引人上当。因此,部分居心不良的中介和上家,基本一忽悠一个准。

你以为你给上家的钱真的用来还贷了,甚至你们还在合同中约定,将这部分钱折进购房款了,但上家收到了钱,到底怎么用,你真的管不了。

一旦上家将应该还贷的房款挪作他用,你即便在法理上成为了该套房子合法所有者,哪怕不是你贷的,你还是必须额外出钱归还银行的抵押贷款。因为你接手了质押物,也就接受了质押物的一切债务。

本来图便宜,最后得出两份钱,风险真的超高的。

  • 走资金监管流程

还有一种方法是走资金监管流程,功能基本等同于二手房交易里的支付宝。

比直接将购房款给上家安全点的,由政府委托的监管账户进行房屋交易收款、银行贷款结清、购房款打入上家账户等服务。

这个服务在外地许多地方是强制的,但在上海一直没有推广开。

也由于此项服务随着政策而变,时有时无的,一般就业内人士知道,所以这里也不细讲了。

上海有个政府承认的资金监管企业,国企性质:上海市房地产交易资金管理有限公司,有兴趣的朋友可以打他们的热线电话咨询 400-885-6228

苏大强偷偷卖,别人都不知道

苏大强一个人名字,自己想卖就卖都不行吗?

我们上面说了,不行,因为有银行抵押在房子上。

那么找到愿意还抵押的人,再偷偷卖呢?

还是不行……

因为注销抵押,需要抵押申请人,也就是苏明哲本人前往交易中心和贷款银行,申请办理抵押注销业务。

那么苏大强偷偷把钱还了,不办理注销可以吗?

银行能答应,但如果你想进行房屋交易,没戏。

因为这套房子在法律上还是存在抵押的,无法进入交易流程。而且你还了钱不办手续,外一银行不认账,你哭都没有用。

再一个,抵押注销需要时间,一般是 10~15 个工作日(各地可能不同),所以苏大强哪可能不动声色偷偷卖房呀,不存在的。


以上就是《都挺好》中,房屋交易的 5 大 bug,涉及到的房产交易知识,你都学会了吗?

除了这些,《都挺好》中还有一些交易 bug,不知道细心的你,能找到几个呢?

买房有风险,交易需谨慎。

如果还有其他房屋交易相关问题,上海的朋友可以拨打上海市交易中心咨询热线:962269

萌萌超级期待你的肯定啦~

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