我走过最长的路，便是开发商和中介的套路：一手房篇

张大妈上很多装修文章都讲到装修套路满满，其实人生何处不套路呢？

房子，对于很多人来说是一生之中最大的消费，当然要慎之又慎，可是不买不知道，中间水深不见底，更多人甚至是买了房子之后才发现被套路，甚至一辈子都察觉不到被套路（这也是种幸福是不是？）

接下来我将经合我自己的经历以及亲戚朋友在广州和老家所在的某珠三角城市的购买经历，逐个分析买房过程的风险，以及揭秘中介的套路，如有不正确，欢迎批评指正。

我不会从经济、房产、国家这些宏观角度告诉你房子现在买是否高处站岗还是抄底，因为每个地区不一样，每个区域交通经济发展都完全不同，没法一概而论。房子还会涨吗，还是到头了在走下坡。对不起，我也不知道，我知道的话就不会在这里写写文字骗骗金币了。

买房无非就是两种选择，一手房和二手房商品房（别墅、拍卖、国有土地自建房，小产权房，全款买房这些不在讨论范围）。一手房和二手房的优劣势我就不展开了，大家都知道了。我不废话。

先一图看懂一手房交易流程，来源于网络。

一、风险点【网签无限期排队】

所谓的网签制度是啥？网签制度就是告诉开发商和购房者告诉政府说：这个房子我买了，别人不能买了。防止开发商一房多卖。网签是在开发商和购房者签订了购房合同并支付了首付之后，银行贷款之前。

在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。一般的"网签"程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

我所在的城市现状是网签都需要排队，排多久？3年到几个月不等。我登录当地的12345热线或者政府的公众信箱，超过一半是网签排队的投诉。

为什么会网签排队，这里按下不表。我总结了几点网签无限期排队会对网房者造成哪些影响。

（一）无法办理银行贷款，利率的上浮，首付比例提高

我所在的地方，网签排队1、2年的不在话下。这2年发生了什么变化呢。最明显利率的上浮。2016年我购第一套房子的时候房贷利率9折，首付2成。由于政策变化，目前首套首付3成，银行利率大部分上浮20%。给你们算个账，100万的房子，贷30年，9折利率等额本息每月还款3509元；上浮20%情况下每月还款4143元，每月多交634元。更不提多出来的1成首付了。简直压力山大。

来源网络，购房者被开发商要求支付多一成首付

（二）因新政策出台丧失购房资格

1年足够发生很多事情了，对于外地购买者来说，一年前没有限购签订了购房合同还未办理贷款，突然之间限购了，至少半年或者N年社保才有购房资格。要么选择解除合同（因宏观政策原因可以解除合同），假如解除合同，重新上车，房价已经不是当初的水平了。要么选择购买足够的社保，那么又是一轮等待和支出。

（三）无法入住，无法出证、影响入学

对于焦急入住的人来说，买了房子却还要租房生活，何其煎熬。有些人会说，刚交完首付，网签推迟点好啊！那我就可以缓口气回回血啦，其实不然，网签迟就会导致契税迟，契税迟那么卖房2年、5年的关键时间节点也会相应推迟，得不偿失。

疑问：一手房要网签，那么二手房需不需要网签呢？

答案：我咨询了我们当地国土局，目前二手房不需要网签，但二手房网签系统功能正在建设中。

建议朋友们多打电话咨询一下当地官方部门，切勿轻易听信中介、网上的说法，不同地区政策差别比较大。

二、风险点【双合同】

针对网签问题，上有政策，下有对策，“双合同”这个畸形产物应运而生。这其实也不是一种套路，已经成为了一种买家心照不宣被套路的现象了。所谓的双合同，一份就是按指导价格房子买卖时的合同，而另一方就是以装修、水电等为名义来补充并再次收费，两份合同价格加起来总价就是你要购买的房子的总款。双合同主要会产生以下问题：

（一）实际首付提高

比如说200万的房子，其中120万是正常合同的金额，同时还签订了80万的装修合同（80万能装出个啥样，大家想象一下）。这80万一般开发商会要求1-3年内分期付清。经常打着“免息”的噱头，实际不过是变相收手续费。

那么你要支付的首付便是120*30%+80=116万，首付比例达5、6成。但有个好处，贷款金额少，每月还款压力会小一点同时买家要缴纳的契税也会少一点（分期手续费也要钱，这里扯平了）。可是！！我们缺的是月供的钱吗？我们大部分人缺的都是首付啊！！！

（二）装修质量一言难尽

当你签了装修合同，就默认了开发商的装修标准，用脚趾头想想都知道不会是好材料，甚至有环保健康的风险也说不定。过几年又得敲掉重来？心累。

（三）隐藏风险：日后卖房税费会提高

我们都知道卖房假如不是满五唯一都要缴纳个人所得税，个人所得税有两种缴纳方法，一种是全额3%，另一种是差额20%。有些地方两种都可以使用，有些地方就规定了只能其中一种，偏偏，我们这个地方就要求只能按差额20%交（这里建议咨询当地税务部门为准）。

假如200万的房子，120万备案合同价格，你现在要250万卖出，那么要缴纳的税费是（250-120）*20%=26万元。假如当时按实打实的价格，200万的备案合同价格，现在同样250万卖出，那么要缴费的税费是（250-200）*20=10万元。税费差价达16万元。你也许会说，现在都是买家承担所有税费，卖家一分钱税费都不出的。但买家也会打算盘，你的房子税费那么高，你不比市场价降10万，能那么容易卖出去吗？

三、风险点【办不出房产证】

办不出房产证或者拖延几年才办下来的情况非常常见，维权的不少，而且维权很难，怎么避免买了这种有问题的房子呢，当然最重要就是购买前要认真考察开发商的五证是否齐全。所谓的五证是指哪五证。

《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；

《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证；

《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；

《建设工程施工许可证》;

《商品房销售（预售）许可证》，建设部规定没有取得预售许可证的房子是不能对外出售的

一般来说五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要合法，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。预售情况一般在当地的国土资源局网站或者城乡建设委员会网站可以查到，比如说广州可以在城乡建设委员会官网上查到

举个例子

是不是有预售证的房子就稳了？非也！后期还可能因为各种问题，比如规划、绿化、供电、供水、排水、电梯、白蚁、水质、光纤、消防、土建、防雷、人防、环保等项目验收不过关，违规违建等原因而无法通过综合验收，通不过综合验收就无法收楼办房产证。

四、风险点【真作假时假亦真】

刚刚说到为了遇到避免办不出房产证的情况，建议优先选择大品牌开发商的楼盘。正好，最近朋友告诉我他购买我们当地一个大品牌开发商某碧的精装修房子，比同地段要贵差不多1000每平，但他觉得值得，因为信赖大品牌。

某碧最近在我市可谓满地开花，好多项目都在销售，人气很旺。但是我却发现了一个奇怪的现象，这些标榜某碧项目的楼盘都在他们的官网上搜不到。而且！实际开发商都是本地不知名的公司。 举个例子。目前在我们当地共有16个挂某碧名字的楼盘，其中只有1个是在正式官网上可以查询到，其它15个实际开发商都是本地的企业。这种合作代建模式还是非常常见。

为什么这些项目也叫自己大品牌开发商呢，有可能是因为他们的物业管理是由某碧承建的，所以他们把自己叫某碧好像也说得过去。也有可能是大品牌开发商采用输送项目管理经验和人才的形式进行开发，这种还相对可靠一点。

更有可能，只是借个名。所以我们经常看到流传的一些大品牌开发商质量不行，豆腐渣工程，说不定是因为实际都是由本地小开发商建设，质量当然跟嫡系有一点差距，所以购房者自己一定要留个心眼，可能到时跟你们签购房合同的也不是你们所期望的品牌开发商，合作代工模式不仅限于在护肤品，运动鞋，甚至房产开发也非常流行。至于质量和售后，就真的见人见智，看运气了。

四、套路【茶水费、电商费】

定金和订金的区别，我这里不多说了，很多大神都提到过这个法律概念。但是我们买一手楼的过程中还会遇到茶水费、电商费。这又是什么鬼？其实开发商建好了房子之后销售一般都是跟当地的中介代理商合作。由中介负责推广和引流，同时还有带客看房给10-100元不等这种操作，为的是营造一种热火朝天的氛围。

简单来说就是开发商不想自己打广告了宁愿集中精力拿地建房，于是直接找代理公司或是中介平台帮他们带客户，但开发商又不想出代理费，就想个办法，假如原本卖100万的房子，报110万，给2万电商费抵10万，于是乎，代理费就出来了。购房者觉得：哇，好划算啊，给2万就能省下8万元。实际这笔钱是进入了中介的口袋，最终还是由于购房者埋单。那你会说，我直接找开发商购房行吗？答案是可以，那就需要多问多打听了。

我自己第一套买的房子就是那种冷清只有2、3个开发商自家销售的项目。价格比同地段要便宜2000多，除了配套和名气的区别之外，还有个原因就是里面没有熙熙攘攘抢客的中介团队。

目前现在的新房都是中介+自销（开发商自己雇的劳务派遣）的模式来进行推广，实际上你在见到自己销人员前已经被门口的中介截胡了。你一旦留下了真实的信息，比如姓名电话之类的，你就被沾上了甩不掉了。想再拿真实的优惠价格也会陷入被动了。

所谓的茶水费也是一个性质，其实最终进入了中介的口袋。

五、套路【内部转名】

我们经常看到中介经常打出“内部转名”的名义来推荐所谓的“笋盘”。所谓的内部转名，是指交了定金，但未网签，在开发商同意的情况下，更改业主的名字。一般来说有以下几种情况：

1、抵扣工程款单位，由承建商放出；

2、投资客签了不备案合同，转手赚差价；

3、部分付了首付的买家因购房资格、房贷等出现问题转让房子。

第一种：开发商将自己建造的楼盘抵押给银行，这个是合法的。集中抵押一整栋也很常见，抵押一般可以抵押给承建商或者银行来进行资金的周转。

国土网站上的抵押登记公告

另外，除了资金周转之外，在楼市持续上扬的情况下，开发商为了捂盘惜售卖高价也会抵押房子，到了更高位的时候再拿出来卖。

那么这种房子能不能买呢，答案是可以的。

开发商出售给消费者的时候，要保证出卖的商品房处在已解除抵押状态的情况下才能顺利登记办证。

根据法律规定，开发商必须在取得抵押权人（比如银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让，并且如实告知买受人。否则购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效。购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿利息及其它损失。

风险在于：假如我们在明知道这是抵押房的情况下买了，但开发商无法解除和银行的抵押关系（就是还不上银行或者承建商的钱），因为物权优先于债权，所以你的房子很可能就会被银行拿去拍卖了。而购房者只能向开发商追究，而此时开发商可能已经不知道去哪里了。

这给我们几个提醒：

第一、购房者一定要注意保留开发商任何承诺的书面证据，录音、视频证据等！

第二、记住，我们作为购房者只对开发商，任何转钱或者与第三方签订协议的行为都要拒绝。我遇到过不少比市场价便宜10%、15%的房子，但要我把定金首付款打给XXX工程公司的账户上，惹不起但我还躲得起的！普通人不要掺合这种复杂的关系。

第二种：我们经常听说XX投资客整栋整栋地买下来（全款或者部分），然后再和开发商约定一定时间内找到下家，通过这种“刀仔锯大树”的形式来赚取不同时间的差价。

很常见！怎么避免？无法避免。这是资本大鳄的血盆大口。少则5万、10万、多则几十万的差价就让投资客赚了。

但现在楼价上涨了，炒房炒筹的门槛也相应提高了，这种情况有一定改善。

第三种：因为政策或者购房资格等原因卖放出来的内部转名。在政策出台初期非常常见，我们当时班级群和校友群2017年4月的时候经常放卖这种房子。这种相对可靠，但基本可遇不可求。如果是由于中介发出来，你再通过中介去交易，那么至少1、2万中介茶水费或者所谓的内部转名费是逃不了的。

六、套路【开发商高大上背后的潜台词】

1、所谓“10分钟到地铁站”实际可能需要开车30分钟。

2、所谓“水景园林”实际上是小区里有个小水坑。

3、所谓的“一线江景”实际上可能只是旁边有条臭水涌。

4、所谓的“入读名校”实际上可能是村小学。

根据《房地产广告发布规定》（国家工商行政管理总局令第80号）第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

5、所谓的“千亩大盘，成熟社区”实际上就是开发周期长。

还有一种风险点往往被购房者忽略就是开发商所谓的一期、二期、三期。

现在很多楼盘都分好几开发，实际上一期和二期会相差很多，甚至不在一个地方上，而开发商往往用一期的成熟配套去哄你，对二期的真实情况都是含糊其词。

6、警惕华丽的样板间。我们很容易被华丽装修的样板间带节奏，典型做法有以下几个：

（1）家具都是定制的缩小号家具，这样会显得面积大，

（2）飘窗都是被敲掉的，人为地创造更多面积。可是实际收了楼，你想要敲飘窗可能要经过物业的重重阻挠。

（3）到处是镜子，室厨房不装门，视觉上扩大空间。

（4）模糊采光概念，样板房大多采用偏暖色调，很容易导致购房者忽略实际的采光效果，影响判断造成心理落差。

来源网络图片

开发商广告大多打的都是擦边球，购房者一定要保持理性冷静，不要被“高大上的”空白支票或者画的大饼所迷惑。

一定要自己亲身去踩盘，而且要多踩几次，深入地踩，狠狠地踩。很多开发商广告都会放出一个很低的价格吸引你过去，实际上这个价格一般都是一些有硬伤的房子。

除了区位配套因素之外，说下我认为房子自身的硬伤：

1、近高速公路、省道、大路，这种房子我自己第一时间就会否定，虽然价格低，但自住晚上声音真的大，不但自己住得不舒服，而且日后出手难。

2、近垃圾焚烧场、化工厂、烟囱附近的房子。

3、朝向北（南向、东南向》东向》西向》北向，北向最差，广东的冬天北向没阳光真的冷死了。）户型奇怪，边角位多不优先考虑，顶层看价位可以接受。假如二楼带平台可以接受。

4、不要选择一楼是饮食店的二、三楼！老鼠蟑螂特别多！

其实我说那么多，最终关键还是看钱包……

七、一手房需要缴纳的费用

一手房就比较简单了，一般销售都会给你出一个计价方案。比如最近我踩的一个新盘。我们这三线城市71方都要上100万了，简直不能忍。

销售说加2万就有折扣，可以抵大概10万，我笑而不语，这2万无疑就是中介的佣金了。还有900多元的律师费工本费，另外1000元的其它费用。还有一个大头就是契税，这个契税按我们当地政策是1%，所以大概是1万多元。

1、贷款银行没得选，开发商说哪家就哪家。

2、公积金贷款看开发商，可以争取，但开发商一般不愿意。建议一定要多磨一下争取用公积金贷款。本地公积金使用都有困难，更不必说异地公积金了，像我所在的城市跟工作的城市是有一个公积金互贷的优惠政策，但真正要使用真的是困难重重

3、契税早点交，因为我们当地地税认房子满2年还是5年认的是契税发票日期。可以刷信用卡（定金、契税、其它杂项费用都可以刷信用卡）

4、其实代办什么的费用其实根本不需要1000那么多，但这些钱购房者没有讨价还价的余地。

八、总结

相对于二手房购房者还有一点话语权，一手房真是人为刀俎我为鱼肉，最后买到满意的房子真是非常幸运了。以前我以为买一套房子，就是像去菜市场买菜一样，挑中喜欢的买下来就是了。实际上在这过程中有中介、投资者在搅浑水，购房者根本没法看清。

这里用自己血泪教训提醒一下各位准备买房子的朋友们一些细节。

1、珍惜自己的首套房资格和首套房贷款！！！！！

有些人说现在三线城市没什么前景了，要买房还是得去一线，但一线限购啊！就拿广州来说，目前广州仍然执行2017年的317限购限贷政策。

广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知（穗府办函〔2017〕50号）

经省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％；居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。

“居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策；”

是指本市户口居民（集体户也行），家庭名下在本市无住房且无住房贷款，首付三成。

我当时的理解是：我在老家三线城乡买了套房子，但在广州工作够社保也能够入集体户，那我应该也是可以首付三成的。结果马上被打脸，我咨询了好几个中介，才得知如果外地名下有房子有贷款在广州再发的话是算二套，首付要七成；外地名下有房子无贷款算二套，首付要四成。需要把老家房子的贷款还清然后再抵押出去或者卖了就可以在广州做首付三成。

所以实际操作起来根本不是字面意义理解上的“在本市无住房且无住房贷款”

现在在一线当北漂和广漂的人不少，但我们都很容易被老家4000、5000多的房价所吸引，一不小心就买了，虽然总价低，几乎没有还款压力。但日后出手比较难，还会影响到在一线城市限购地方的首付问题和首套房资格，其实算下来并不划算。年轻人，一定要深刻认清，日后扎根的地方是哪里就优先买哪里。

2、看房冷静理性不要被带节奏

朋友A广州工作，平时挺精明一个人，最近踏上了看房之路，中介带看也很积极。但一不小心上了看房大巴，被拉去三水，原本只当是去蹭吃蹭喝看热闹，结果回来告诉我花了2000认筹了一套三水的房子？然后当天晚上突然醒悟了，然后花了一个多月才把2000多认筹金拿回来。

朋友A说，当时自己一个人去看房，看到人头涌动，然后像着了魔一样，根本没意识到发生什么POS机就递了上来然后就刷了。

拉人头充场面是开发商惯用的手段了，但即使再精明谨慎的人，在销售连番攻击下也很容易被忽悠买了原本根本不适合自己的房子。所以看房最好要带1、2个人一起去，这样容易在冲动的时候能够旁观者清。

3、注意自己的征信和流水

征信和流水是会影响贷款金额和进度的。如果有买房计划最好要提交半年开始准备银行流水，一般来说月流水是月供的2.5倍就很稳了。有些银行审批比较严格，临时充的流水和收入证明都不认的。征信可以自己先网上查询，看一下有无逾期或者不良信用纪录。但银行不认网上自己打出来的，我们这边要去当地打印并盖章才承认。

下一篇，再来讲讲水更深的二手房！