房贷换锚,你想好如何选择了吗?

2020-03-19 22:56:10 22点赞 171收藏 51评论

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创作立场声明:声明:本文系自我感悟,不喜勿喷。文中观点仅为本人的肤浅认识,不能做任何参考。

                                                      人生唯一一次的豪赌

相信房奴们都被这个英文缩写牵动着神经,“lpr”。我这里还是简单地说一下。

Lpr一般指贷款基础利率,又名贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR),是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行算术计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。运行初期向社会公布1年期贷款基础利率。2013年10月25日,贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。还有一个是五年期贷款基础利率。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

我读着都绕,简单点说,就是商业银行向发布人(央妈)说一下自己的利率,然后由央妈进行加权平均计算,并通过全国银行间同业拆借中心向社会公布。

那么谁向央妈说自己的利率呢?首批报价行分别为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等共9家。这是商业银行吗?好像不是。但不急,总得找点来堵嘴呀。陪太子读书的就来了。

为提高贷款市场报价利率的代表性,贷款市场报价利率报价行类型在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行,此次由10家扩大至18家,今后定期评估调整。具体名单自问度娘。

那么这和房贷有什么关系呢?其实公告中有个关键词“最优质客户”。何为最优质,我认为是房奴。基于下面的2点原因,1.房子是归宿,华夏文明的文化基因,让天朝的子民不惜一切代价要有个房子,可以吃的不好,穿的不好……,但不能没有房子,所以房贷客户会尽一切可能保证还款。2.顺民思维。自古以来人们认为银行是政府(其实就是),如果你欠银行的不按时还款或者当老赖(千万元以下),你估计会生不如死,就是所谓的征信,你向谁说理呢?当然,欠银行2000亿的老王不是也被就那样吗?

既然房奴是最优质客户,那么银行以对最优质客户(房奴)执行的贷款利率为报价标准,就和房贷有莫大关系了。

我也是房奴,没成想,还有幸成为优质客户,受宠若惊呀。

央行要求,自2020年3月1日起,各大银行开始与贷款客户约定改签合同。让客户自己选择:

选项有两个    A.固定利率     B.lpr+加点

有没有一种感觉,你身处拉斯维加斯的豪华赌场,面前是一个骰盅,耳边回响着:“买定离手啊,买定离手”。而你在纠结买大还是买小。

赌桌前你有多次尝试的机会,央妈给你的选择可是1次哦。你做好上赌桌的准备了吗?这个是全民大豪赌呀,赌红了眼可不是闹着玩的吧。俗话说,赌场上面无父子呀,真到输的倾家荡产,那剩下的可就是拼命了。

哈哈,淡定,淡定,没有那么夸张。

真要如是说,那么设定赌桌游戏规则的就太蠢了。它们蠢吗?

好了废话说了一大堆,大家有了基本了解,关于政策什么的网上一大堆,自问度娘。

言归正传。

既然让自己选,就要搞明白两个选项,我们都是在经历过高考的人呀,是要求1分钟做出一道决定命运的数学选择题的呀。连个选项都搞不明白,且不是给教育丢脸。我就搞不。

首先说一下:A.固定利率。

按照目前你与银行签订的贷款合同,其中约定的贷款利率是多少,就按这个利率固定,直至合同期结束。拿我的贷款来做比:我和工行签订30年的合同,利率是基础利率(4.9%)的9折,也就是4.41%。如我选择A,那我接下来合同期内的利率就是4.41%,固定不变,我还有近25年的合约期呀,按照贷款乘以利率,还款总额就出来了,是不是很简单明了。

再说选项B.lpr+加点。

我们先说“加点”:因为之前的合同中的房贷利率是在央妈公布的基准利率基础上上浮或下浮产生的,所有在转化的时候就依据标准计算一个“加点”,“加点”可为负值。简单点说:“你之前享受的折扣还继续享受,你之前被多加的点,也还要背着。”以我为例,我的是在基准利率(4.9%)的基础打9折,利率是4.9%*(1-10%)=4.41%。按照规定,我的加点就是4.41%-4.8%=0.39%。

那么,有人要问了,怎么又出来个4.8%呢?这个就是那个依据的标准。加点的计算规则。加点数值=原合同最近的利率水平-2019年12月发布的相应期限lpr值。相应期限——房贷参照的是五年期以上lpr。

这里要重要说明一下:“加点”是不变的。其实就是按照2019年12月发布的五年期及以上lpr值4.8%,计算出来,以后就不变了。

无外乎两种情况:正值、负值。

所以影响你还多还少的是五年期及以上lpr。这个lpr可不得了呀,前面已经说过了,它是由多少家银行报个数给央妈,再有央妈加权平均,算出来的。它是变化的呀。而且是每年一变呀,我们的房贷还款也就跟着每年一变了,怎么感觉有点像要坐过山车了,是不是很刺激?人生如戏,活的精彩也是一种滋味。

所以选择B,就是选择了:房贷利率=lpr+加点

说到这了,是不是更蒙了,我就蒙了。到底选择哪个呢?看了下面你会更蒙。

如果按照一笔贷款,一笔还,利率的变化影响也就一锤子的话,其实也无需纠结,模拟一个lpr变化表,30年贷款期内不同选项的还款多少一目了然,

以我为例,这里我先说一下我贷款的基本情况:

贷款本金260000,期限30年,年利率4.41%,等额本金

固定利率下:我要还的总额是:432467.75元,其中利息是172467.75元。是不是很黑呀,30年,我要给央妈17万多,疼呀。

Lpr+加点:

房贷换锚,你想好如何选择了吗?

从表中可以看出了,当lpr低时,还款额变少,占便宜。当lpr走高时,还款额增高,吃亏。

但lpr高和低与固定利率下还款额相比,差着也就10万元左右,再放到30年,360个月中,还没有我付给央妈的利息多,也就没什么意思了。

那是不是这么简单呢?

当然不是了,要是这个游戏这么简单,那还玩什么,上不上赌桌都无所谓了,也就不是什么游戏人生了。

那么,刺激是什么呢?

看下面:

选择B后,你玩的是:每年一变的利率。官方语言是:自转换后的第一个重新定价日起,在每个利率重新定价日,利率水平由最近一个月的lpr五年期利率与加点数值重新计算确定。说白了就是以每年12月发布的五年期及以上lpr为计算标准。

计算方式如下:

2021年1月1日,房贷利率=2020年12月发布的lpr+加点;

2022年1月1日,房贷利率=2021年12月发布的lpr+加点;

2023年1月1日,房贷利率=2022年12月发布的lpr+加点;

……

每年一变的lpr,相当于利率有30个变化(房贷30年)。

是不是很刺激,你的小心脏准备好了吗?我预计,得心脏病的人会几何级增长,全民血压会成周期性起伏。说不定就预言成真了。

但是,

这样玩还是不够刺激的,还有下面的规则。

国内的房贷分两种还款方式:等额本金、等额本息。

等额本金:把贷款总额按贷款期数等分,每月偿还等分下的本金和剩余贷款在当月产生的利息。好处在于,利息是按月递减,还款总额也就按月递减,越还越少。缺点是:初期还款额大,压力大。

等额本息:采取复合利息计算。每期还款的计算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金一起被计算利息,也就是说未付的利息也要计息。优点:每期还款额相同。缺点:还款总额高。

在央妈公布的换锚公告中,对两种方式可没有提及哦,小细节要注意哦,不然你就掉坑里了。

两种方式的影响如何呢?下面来说:

按照每年一变的lpr,等额本金每年还款的本金也在变,而且是逐年递减。

那么,玩法来了:(以贷款30年为例)

等额本金下:如果2021—2030年,10年间,lpr是下降趋势,在贷款初期,还款本金多,利息低,你就会少还钱;反之,你就得多还钱。2031—2040年,lpr是下降,本金中等,利息低,还款少;反之,还钱多,但这个差额相比是低的。最后10年,本金越来越少,lpr的高低对还款额的影响较低了。当然,如果你已经到还款后期了,想锻炼一下小心脏,就换着玩玩,不换也无碍。

总的来说,如你选择的是等额本金,那么你要重点关注及考虑的是接下来5年至10年间lpr的变化。

提醒:2020年开年,疫情影响,美股熔断,石油价格战……,国内外经济形势一片“生机”呀。

等额本息下:前10年,等额本金还款本金少,约占总额的20%,lpr是下降趋势,利息低,还钱少;反之,还钱多,但对于还款总额影响是低的。中间10年,本金依旧较低,约占总额的31%,若lpr下降,利息低,还钱少;反之,还钱多。最后10年,剩余本金约占总额的50%,lpr的升降对其影响最大。

据此来判断,房贷换锚要考虑的就不仅仅是lpr的变化了,也要看你的还款方式了。(这里没有考虑通货膨胀和通货紧缩的情况,后续再说。)

总的来说,选A,你将平稳的度过贷款期限,固定利率下,每月还款数清楚明白,每月的收支情况也就有了准头。选B,那就来场豪华“过山车”,游戏人生。(其实,利率变化原则上不会出现大起大落的状态,就拿之前央妈的基准利率4.9%,也是好几年都不变的。)

 

后语:这个游戏是很不公平的,庄家拥有绝对话语权,第一次买定离手后,玩家就不能再参与游戏了,而庄家却可以一直摇骰子。感叹,韭菜生生不息呀。

声明:本文系自我感悟,不喜勿喷。文中观点仅为本人的肤浅认识,不能做任何参考。

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