当高管开始降薪，长租公寓企业是否该做出改变？

由于此次疫情影响，不少行业都受到了一定的冲击，其中为长租公寓企业自然也不例外。日前有消息显示，北京自如寓资产管理有限公司（简称“自如”）发布“共抗疫情”公告称，管理层将自愿在一季度降薪20%-50%，节省款项将全部用于补贴不能返回并选择继续留在自如提供居所中的租客。事实上，近期长租公寓行业的相关消息着实不少。例如此前曾有消息称“自如趁不便搬家‘坐地起价’，最高竟然达到38.3%”，随后自如方面回应称系个例，并表示这是“多为原长租客临时希望短期续约引起”。而蛋壳公寓方面，也被曝向房东申请免租三个月，而对于租户则”依旧要求房客交房租，如果不租了，押金一分也不退”，随后官方解释称，“确实存在部分员工与房东沟通的问题，让本该有的协商变成了一种‘通知’。”

虽然这样的解释是否让房东与租户满意，我们暂时不得而知，但是长租公寓企业近来的种种表现，却让外界产生了相关企业是否面临亏空，以及是否“弱不禁风”的质疑。但奇怪的是，如果深究长租公寓的运营模式，又会发现，干这行想要做到亏本似乎并不容易。

仅从模式来看，长租公寓做到亏本似乎并不容易

日前，在我们三易生活采访一位向蛋壳公寓提供房源的房东时对方表示，在与其签订合同之初，就定下了每12个月免租1个月的“空置期”。而按照业内通常的解释，所谓的“空置期”通常是留给装修所用，不过显然平台不可能年年装修，因此后续的“空置期”其实也是考虑到房源无法租出等方面的风险。不过若是在“空置”的一个月里有租客租下，平台所获得的收益显然并不会与房东分享。

并且在面对租客时，长租公寓平台也同样是花式百出。根据上市公司青客公寓发布的招股书显示，在对房源进行再装修后，大部分房源将按原有房间数进行出租，但部分面积较大的客厅则会被隔成房间，一个房间的租金为800-1200元。这些被单独“隔”出的房间，自然也是其重要的盈利来源。因此在有了“空置期”与“隔房”作为双保险之后，长租公寓看上去本应是一门挣钱的好生意。但又是如何会变成如今这样，被外界质疑资金链状态不佳呢？

实施上，或许正是因为长租公寓的盈利模式极为清晰，也使得投资方认为回本并不是什么问题，而那些“眼光长远”的资方在认为自己才是行业最后通杀的大赢家之后，自然也就希望在前期投以重注，以期待未来更为丰厚的回报。从此前资本市场的追捧来看，看似稳赚不赔的长租公寓其实与早前的网约车或其他共享经济一样，在资本的裹挟下前进速度越来越快，甚至俨然有刹不住车的倾向。

行业环境不容减速，不怕饿死就怕撑死

对于长租公寓企业来说，拿下更多优质房源也就意味着占有更多的市场份额，因此也一度使得平台之间的竞争充斥着“江湖气”。早在2018年就有网友发帖称，自己在北京原本预期出租价格为7500元/月的三居室，在被自如与蛋壳两边看上之后，双方争抢抬价后涨至10800元/月。这种“哄抬房价”的现象在业内显然早已不再是秘密，曾任我爱我家集团控股公司副总裁的胡景晖，就曾向记者公开揭露平台抢房源导致收房成本直接上升的情况。
而为了能在短时间内从租客手中收取更多资金，并继续投放市场争夺房源，在长租公寓行业中更是一度流行“以贷抵租”的模式。租户与企业合作的金融机构签订贷款合约，由金融机构替租客支付全年房租，租客则向该金融机构按月还清租房贷款。如此一来，企业便可以拿着大量的“房租”重新投放到市场，进行下一轮的房源争夺战，因此真正留在平台手中支配的现金流，可能比我们想象中要少得多。

当然，从租户手中拿到的钱在争夺房源中，或许还只能发挥一部分作用，真正的弹药库无疑源自各投资方。近年来常有人戏称，想要拿到投资最重要的不在于产品和服务是否切入用户痛点，而是在于创业者能否讲出一个感动VC的故事。虽然这话有夸张的成分，但企业想要获得投资显然需要维持至少表面上的繁荣，这也使得长租公寓只能不断向前，并且不容减速。

意外风波后，长租公寓能否借机迎来“拐点”？

所以说，在长租公寓行业中最严重的威胁，获悉并非“挣不到钱”，反而是“爆仓”。此前胡景晖从行业角度给出的判断，便是“长租公寓如果爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。而会有“爆仓”危机的根源，显然来源于资本更为看重未来收益，选择性忽视了当下的运营风险，直到此次疫情的意外出现，也让原本被高速发展掩盖的风险浮出水面。也就有了例如高管降薪、要求房东免租，租客房租照收等一系列颇为混乱的操作。

而此次疫情除了使得本该赚钱的长租公寓行业遭遇不小的冲击，企业各种令人匪夷所思的操作不断，并引发外界关注之外，极有可能还会有部分平台遭遇资金链断裂并淘汰出局。不过就像我们常喝的鸡汤那样，危机的同时也意味着转机，如果相关企业能够以此为契机达成行业共识，在未来的市场竞争中更加理性，或许未来整个行业的发展将会更加健康。