当前位置:
文章详情

鹤岗房价300元/平,小城房价白菜时代来了?

2019-04-19 18:55:00 1点赞 11收藏 3评论

你有东北朋友吗?有的话一定要跟他聊聊鹤岗的房价。近几天,黑龙江鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元,按此计算每平米单价326元的消息上了微博热搜。

鹤岗房价300元/平,小城房价白菜时代来了?


值得关注的是,这并不只是一个小区的状况,而是一个城市的水平。鹤岗市3月房价平均为1240元/平米。在新房方面,鹤岗在售的5个楼盘,最低销售价格为3200元/平米,最高为4300元/平米,均价在三千多左右。二手房共有126套房源销售,其中总价最低房屋售价为3.8万元,63平米两居室,每平米单价仅603元。

如此白菜价,引得好事者纷纷叫嚣——去鹤岗抄底买房,小几万就有百平大房了!别急,再等几年你会发现,还会有更多“鹤岗”在东北和长江流域三四线城市出现,并且都是因为类似的原因产生的低房价,再后来你会逐渐意识到这些地方低房价未必是一件好事。为什么呢?我们先从低房价的原因说起。

为什么鹤岗的房价这么低呢?

房地产界有金句:房价短期看经济、中期看土地、长期看人口。鹤岗是三样都中枪。

论经济产业,鹤岗曾是全国四大煤矿之一,但近年因为煤矿资源的枯竭和单一的产业,在2011年被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一,鹤岗的GDP在2017年前的4年中有3年负增长。与一二线的虹吸效应相对的,鹤岗是收缩型三四线城市的悲惨代表。

论土地,鹤岗辖区面积14684平方千米,相当于北京的90%,然而北京人口是2000多万,是鹤岗的20倍。

直观来讲,是什么人能支撑起一座城市的房价?是在这个城市工作生活的青壮年,他们要成家立业,要生孩子要接父母,他们是真正需要房子的刚需人群。

然而鹤岗最缺这些人,截至2018年过去五年中,鹤岗人口流失比例接近40%。有人说,三四线青年去一二线城市,村镇青年就去三四线城市。然而目前鹤岗总人口100.9万,城镇人口83.3万人,城镇化达80%以上,达到了发达国家水平,证明它可以虹吸周边乡镇的空间已经很小了。

经济产业萎靡,土地资源丰富,青壮年流失,人口老龄化压力,棚改接近尾声无法产生更多需求,这一个个原因,使得鹤岗楼市越来越白菜价。

这些问题,会不会蔓延到其它三四线城市?

鹤岗的问题之所以引起大家的关注,并不是大家真的关心这个寒冷凋敝的中俄边境小城,而是关注和担心鹤岗会不会只是打响三四线城市低房价的第一炮,未来几年会出现更多类似现象。

其实不用未来,除了鹤岗,同样是资源枯竭型城市辽宁阜新也出现了单价也不过833元/平方米,总价30万的360平方米豪宅。此外,甘肃玉门也出现了低房价现象,人口少到为了不浪费电,红绿灯都不开了。

在一二线城市楼市上涨的大好图景中,很少人会关注不会出现在新闻版面上的三四线城市。不过三四线城市的收缩,也是国家发展和城市化进程中难以避免的环节。

有学者研究,我国 337 个地级/副省级行政区中,约26.71%的城市出现了人口流失,也就是成为收缩型城市。它们集中分布于中国东北和长江经济带地区,主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、建、江苏、辽宁,以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四东部。

我们应该怎么看待三四线城市房价?

在棚改化中被推高到万元以上的那些四线小城的房价,会因为老龄化和人口流失在未来大降吗?

我认为未来会有所降低,但不至于全面大幅下降。还是从经济、土地和人口三方面看。如果一个小城市能接住周边大城市的产业升级,比如提供基建和配套措施,吸引人口密集型工厂转移,提高第二第三产业比重,盘活当地经济活力,那它的房价就不会跌到哪里去。

如果你想看家乡小城未来房价走向,最好研究一下它的土地面积和城区规划,以及城镇化水平。目前三线城市的户籍城镇化率加权平均为42%,如果你关注的小城市水平城镇人口在数值以下,证明它在周边乡镇还有大量储备人口,房价上涨具有空间。

小编注:为了丰富原创内容,值得买社区与优质媒体号进行合作,引入更多优质原创内容,同时也为这些优秀的自媒体号提供展示平台。此篇文章来自于微信公众号“七点半理财”,微信搜索“licai730”。

展开 收起
评论3

发表评论请 登录
  • 最新
  • 最热
评论举报

请选择举报理由

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
11
扫一下,分享更方便,购买更轻松