鹤岗房价300元/平，小城房价白菜时代来了？

你有东北朋友吗？有的话一定要跟他聊聊鹤岗的房价。近几天，黑龙江鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元，按此计算每平米单价326元的消息上了微博热搜。

值得关注的是，这并不只是一个小区的状况，而是一个城市的水平。鹤岗市3月房价平均为1240元/平米。在新房方面，鹤岗在售的5个楼盘，最低销售价格为3200元/平米，最高为4300元/平米，均价在三千多左右。二手房共有126套房源销售，其中总价最低房屋售价为3.8万元，63平米两居室，每平米单价仅603元。

如此白菜价，引得好事者纷纷叫嚣——去鹤岗抄底买房，小几万就有百平大房了！别急，再等几年你会发现，还会有更多“鹤岗”在东北和长江流域三四线城市出现，并且都是因为类似的原因产生的低房价，再后来你会逐渐意识到这些地方低房价未必是一件好事。为什么呢？我们先从低房价的原因说起。

为什么鹤岗的房价这么低呢？

房地产界有金句：房价短期看经济、中期看土地、长期看人口。鹤岗是三样都中枪。

论经济产业，鹤岗曾是全国四大煤矿之一，但近年因为煤矿资源的枯竭和单一的产业，在2011年被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，鹤岗的GDP在2017年前的4年中有3年负增长。与一二线的虹吸效应相对的，鹤岗是收缩型三四线城市的悲惨代表。

论土地，鹤岗辖区面积14684平方千米，相当于北京的90%，然而北京人口是2000多万，是鹤岗的20倍。

直观来讲，是什么人能支撑起一座城市的房价？是在这个城市工作生活的青壮年，他们要成家立业，要生孩子要接父母，他们是真正需要房子的刚需人群。

然而鹤岗最缺这些人，截至2018年过去五年中，鹤岗人口流失比例接近40%。有人说，三四线青年去一二线城市，村镇青年就去三四线城市。然而目前鹤岗总人口100.9万，城镇人口83.3万人，城镇化达80%以上，达到了发达国家水平，证明它可以虹吸周边乡镇的空间已经很小了。

经济产业萎靡，土地资源丰富，青壮年流失，人口老龄化压力，棚改接近尾声无法产生更多需求，这一个个原因，使得鹤岗楼市越来越白菜价。

这些问题，会不会蔓延到其它三四线城市？

鹤岗的问题之所以引起大家的关注，并不是大家真的关心这个寒冷凋敝的中俄边境小城，而是关注和担心鹤岗会不会只是打响三四线城市低房价的第一炮，未来几年会出现更多类似现象。

其实不用未来，除了鹤岗，同样是资源枯竭型城市辽宁阜新也出现了单价也不过833元/平方米，总价30万的360平方米豪宅。此外，甘肃玉门也出现了低房价现象，人口少到为了不浪费电，红绿灯都不开了。

在一二线城市楼市上涨的大好图景中，很少人会关注不会出现在新闻版面上的三四线城市。不过三四线城市的收缩，也是国家发展和城市化进程中难以避免的环节。

有学者研究，我国 337 个地级/副省级行政区中，约26.71%的城市出现了人口流失，也就是成为收缩型城市。它们集中分布于中国东北和长江经济带地区，主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。

我们应该怎么看待三四线城市房价？

在棚改化中被推高到万元以上的那些四线小城的房价，会因为老龄化和人口流失在未来大降吗？

我认为未来会有所降低，但不至于全面大幅下降。还是从经济、土地和人口三方面看。如果一个小城市能接住周边大城市的产业升级，比如提供基建和配套措施，吸引人口密集型工厂转移，提高第二第三产业比重，盘活当地经济活力，那它的房价就不会跌到哪里去。

如果你想看家乡小城未来房价走向，最好研究一下它的土地面积和城区规划，以及城镇化水平。目前三线城市的户籍城镇化率加权平均为42%，如果你关注的小城市水平城镇人口在数值以下，证明它在周边乡镇还有大量储备人口，房价上涨具有空间。

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