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贷款买房、异地贷款、商转公,公积金贷款最全指南!

2020-09-21 22:18:39 15点赞 309收藏 14评论

几乎每个上班族都有一个公积金账户,它的用处很多:

如果想买房,可以让你享受市场最低贷款利率,能省一大笔钱;如果没有买房计划,利用公积金来租房、看病甚至提现都可以。

公积金是个好福利,用好了就相当于给自己攒了个小金库。那么这个小金库要怎么用才最划算呢?咱们今天就来聊聊这个话题。

一、公积金贷款买房,应该怎么做?

对我们大多数人来说,用公积金贷款买房,是让它发挥最大价值的方法。具体做法分为三步:

第一步:核对自己是否符合贷款条件;第二步:取得公积金贷款相关证件;第三步:去办理公积金贷款业务的银行走流程。

咱们一步一步来说:

1、核对自己是否符合贷款条件

大多数城市如果想通过公积金贷款买房,需要至少满足以下两个条件:

  • 贷款买的房必须是个人的首套房或者二套房;

  • 个人征信不能有污点,贷款之前公积金最少连续缴纳了6个月以上,并且自己也没有未还清的公积金个人贷款。

个人征信对于贷款的审批至关重要,很多人贷款就卡在了这里。法院强制执行记录、呆账、逾期和负债率等等都会影响征信。

所以在贷款买房前,查查自己的信用卡逾期过没?花呗按时还了没?网贷平台有没有借过钱?身份证丢过的话,银行各项记录有没有去检查下?

一些热门城市,比如北京、上海和深圳,要求就更加严格了。以深圳为例,根据最新的楼市新政调控规定,买房资格有几个变化:

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每个城市和地区的管控政策不太一样,如果想知道最新政策,可以到当地公积金管理中心或各银行住房公积金业务办理网点查询。

2、提交资料取得相关证件

确认自己符合资格后,就可以去申请公积金贷款了。远虑君整理了下申请所需要的材料,具体如下:

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除此之外,不同情形下,申请时间和所需证明有些区别,大家提交材料时,要注意下:

  • 如果是买新房:要在订立合同到结清放款前提出申请,提交时需要首付款收据和《商品房买卖合同》;

  • 如果买二手房:应在办妥过户手续,交纳房屋契税后的3个月内提出申请,要拿到房产证和国有土地使用证就能申请。

拿到相应证件之后,就可以去办理公积金贷款业务的银行,走流程了。

3、办理公积金贷款业务

去银行办理贷款时,咱们最关心的一个问题就是:我们的公积金账户,具体能够贷到多少额度呢?

通常情况下,公积金贷款额度,取决于四个指标:借款人的还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额。

四个标准有四个计算公式,计算出来的最小值,就是借款人最高可贷的数额。

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光看表格比较复杂,远虑君给大家捋捋思路:

  • 第一个因素,考察的是还贷能力,跟工资总额和公积金月缴存额有关;

  • 第二个因素,叫房价乘数,也就是房子的价格乘以贷款比例;

  • 第三个因素,跟公积金账户余额有关,可在公积金中心官网,或支付宝/微信的城市服务中查询;

  • 第四个因素,贷款的最高限额由当地的公积金中心规定,比如北京的最高额度为120万,上海为100万。

这四个数值中最小的那个数,就是实际能贷到的公积金额度。

每个城市的计算标准有些差别,如果大家有疑问,可以直接在公积金中心官网或者带着证件去公积金中心柜台、公积金受托贷款银行柜台进行额度试算。

4、未雨绸缪,如何提高公积金贷款额度?

公积金贷款是咱们能拿到的最便宜的贷款,所以贷款额度当然是越高越好。那怎样才能让贷款额度更高呢?

我们整理了几个方法给大家参考下:

  • 尽量增加公积金账户余额的钱:如果确定想在这个城市买房,没啥特殊情况,账户里的钱别轻易花掉,账户余额越高,贷款额度越高;

  • 尽量夫妻双方一起贷款:大多数城市,夫妻双方一起贷款,贷款上限会更高,比如广州,个人最高只能申请60万,夫妻加一起最高可以申请100万;

  • 选择组合贷:也就是“公积金贷款+商贷”组合的方式,比如两夫妻买房还差150万,可以选择公积金贷款100万,剩下50万用商贷解决,也能减轻下负担。

公积金是国家给咱们的福利,如果计划买房,咱们平时一定得多上上心,提前给自己攒好额度,越早规划,买房就越轻松。

二、异地贷款、商转公,如何操作?

虽然大家知道公积金贷款比较划算,但绝大部分人都是一知半解,实际操作中还会碰到不少问题,比如:

在大城市打拼,交的公积金可以在老家买房吗?已经用商业贷款买房,怎么转成公积金?

1、异地贷款,可行吗?

今年生意难做,不少朋友都考虑在老家买个房子,留个退路。那么人在外地工作,在老家买房可以用公积金吗?

目前只有18个城市开通了全国异地贷款买房业务,比如北上广深等等,但有些地方支持省内或特定区域内异地贷款,远虑君给大家整理了一下,可以参考:

贷款买房、异地贷款、商转公,公积金贷款最全指南!

异地公积金贷款,需要多交三份证明:异地公积金存缴证明、本人最近12个月的公积金缴纳明细、以及名下房产情况证明。

前两个在公积金网点可以拿到,个人名下房产情况证明要去房产交易中心才能拿到。

虽然比较麻烦,但是多跑几趟就能省下几十万,还是挺值的。

2、商转公,应该怎么办?

公积金因为审核时间长、放款慢,不太讨开发商们喜欢。很多着急买房的朋友就直接用了商贷。可仔细一算,利息要多出不少,那么此时还有机会转成公积金吗?当然有!

办理商转公条件比较严格,以武汉为例,商贷转为公积金贷款,需要满足以下条件:

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还要注意的是,商业贷款转为公积金贷款,不支持异地贷款,必须是在武汉缴纳的公积金才可以转贷。而且,只能是纯商业贷款转为纯公积金贷款,不可以转组合贷款。

如果这些条件都满足,可以准备资料、进行审核了。

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整个流程走下来,极其耗时。大家可以提前把相关资料准备好,不必来回跑,浪费精力和时间。

三、少交了公积金,是不是赚了?

很多刚毕业的年轻朋友工资不高,除开社保、房租和生活费后就所剩无几了。所以挺多人觉得公积金一时半会儿用不上,要是少交点儿或者不交,到手的工资不就更多了吗?

事实上,即使不买房,公积金作用也不小。

1、强制储蓄

远虑君讲过公积金缴纳规则:住房公积金由个人缴存和单位缴存两部分组成,缴存的金额共同存入职工的住房公积金个人账户。

说简单点,就是你自己交多少,公司就给你交多少。

比如,你每月交了1000公积金,那么公司也会给你交1000,这2000块就一起存进你的公积金账户里,几年下来,也是笔不小的存款了。

对于很难存钱的月光族来说,公积金相当于国家帮你强制存一笔钱了。

2、减轻税负

对于月薪暂时比较低的朋友,公积金可以当做一种储蓄手段;而对工资比较高的朋友来说,公积金能帮忙减轻税负。

咱们的个税,是按全年综合所得收入来计算,起征免税额为6万元。不同的收入,对应不同的税率。

个税的计算方法非常很复杂,简化一点就是:

个税=(全年收入-起征免税额-五险一金-其他免税收入)x 税率 - 速算扣除数

根据公式,咱们交的公积金越高,那么参与扣缴个税的部分就越少,同时咱们公积金账户里面的钱也就更多。

假设小远年收入为10万,每月缴纳五险一金1000元,其中公积金每月缴费500元,那么小远应交个税为:(10万-6万-1000x12)x 3%=840元

如果公司给小远提高了每月公积金缴费比例,每月缴纳公积金1000元,小远每月应交五险一金则为1500元,那么应交个税为:(10万-6万-1500x12)x 3%=660元

可以看到,公积金交的多,不仅帮咱们减轻了税费,还增加了公积金账户的余额,何乐而不为呢?

除此之外,公积金还能给用来租房子、装修、治病,或者直接销户把所有余额提取出来都行。

远虑君说

公积金,说到底就是我们自己的钱,最终还是会回到咱们自己的口袋里。

所以,千万别图到手工资多,就不要公积金了。毕竟没有了公积金,真正吃亏的是咱们自己。 最后,远虑君要给大家提个醒儿:一般情况下,公积金至少要正常缴纳6个月以上才可以用来贷款买房。辞职或者换工作了,一定要记得处理好自己的公积金账户。

如果觉得文章对你有用,记得收藏、点赞、转发哦。还有社保、公积金相关问题也可以咨询远虑君,定当言无不尽。

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