即将发售的REITs值得申购吗？

朋友圈被刷爆了，咱国内首批9只公募REITs，预计下下周就发售，进度就是一个字“快”

有人说reits完爆传统债基，也有说是个垃“基”，吵来吵去干啥，隔壁前海开源万科reits已经运作了六年，你看它什么样不就清楚了么~

我先表态哈，这次的公募REITs我预计不会申购，后续原因会说。

先说老的前海开源万科reits，投的是自家商业地产，比如万科广场，把里边的商铺租给用户，通过回收租金的方式获取收益。

万科还要交保证金，如果租金达不到预期，要补到保底差不多7%左右的年化，扣除各项费用也就6%多点，比银行理财还是要强一点，但是项目的周期真的很长，封闭期长达十年…

但也不是真的要拿十年，基金没多久就上市交易了，想卖也可以走场内。

这次发行的9只reits基金，就比万科丰富得多，有高速公路、产业园、仓储物流、市政设施之类等，总之就是企业和zf一起做公益型基建项目，建好之后老板想变现，于是转给金融机构来接盘。

可以看这份清单：

根据兴业的预测，深交所的3只reits测出来投资人长期年收益率预计不低于6%，和万科接近的水平。

比如，国金重庆渝遂高速公路reits，收租期限是14年，兴业测算这只基期满的年化收益大约是6.26%。

还有最夸张的某高速公路reits封闭期时长达99年，你准备好了没

对于这类国家基建项目，场外风险其实可控，躺着收租即可，暴雷可能性有限，分散配置搞几个reits作为扛通胀的理财不是不能考虑，但最大的问题还是场内折溢价风险。

比如之前的万科reits吧，上市时价格是1块（换算），一度炒到1.15，然后又跌回0.9，从溢价变成折价，如果开始不卖会发现第三年打开账户竟然还是亏钱的。

即便你知道长期持有会涨回来，但又能怎么办

往极端的说，万一一上市就给你直接折价20个点也不是不可能，就好比你上个月30万买的特斯拉，下个月别人25万就能买到，不得气到吐血？

散户最难把握的就是场内的折价和溢价，现在还不确定基金怎么个套路的情况下，买这个基金当成投机的心态去玩，风险还是蛮大的，更何况万科reits成立以来大部分时间都是折价。

所以不做好拿个十年以上准备我还是不建议去认购。

别看宣传那么火热，冷静判断，如果你有个搞个长期资金，不想冒太大风险，能接受年化5~6%那可以考虑。

场内认购可能有溢价卖出的机会，但搞不好也可能大幅折价，到时候万一真急着用钱可能就是8、9折把带血筹码割给别人。

当然，如果真的场内打个折我也会考虑一下。

说了这么多，大家感兴趣的话再做做功课吧，别头脑发热，有条件的不妨研究下港股美股的reits，长期持有下来收益也不错，选择越多，头脑反而越容易保持冷静~

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