粤港澳大湾区 香港商铺市场经历冰火两重天：“全球最贵街道”

自2019年中以来，香港核心商业区的商铺租金一落千丈。曾经一铺难求、名店林立的街道，涌现大量空置的铺位。然而，在短租行业的支撑下，香港主要核心区的商铺空置率近期有所回落。

美联工商铺行政总裁黄汉成向21世纪经济报道记者表示，根据最新统计，今年1月-2月五个主要购物区（铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角及元朗）共有1018间商铺空置，其中四个核心区空铺数量达到867间，空置率由去年第三季度的12.5%回落至11.5%。

据21世纪经济报道记者了解，由于香港商铺租金大幅下挫，吸引短租行业（如口罩店、贺年用品店及散货场）进驻。此外，部分业主趁市况转弱，加快重建翻新物业，有助于降低空置率。

旺角、铜锣湾、中环及元朗的最新空置率均录得下跌，然而曾是游客必去的尖沙咀区却出现商铺空置率逆市上升。美联工商铺资料研究部分析员陈浩璋指出，主要是由于尖沙咀的商户结构组合以旅客相关行业为主，加上期内不少商户租约期满迁出所致。

尖沙咀区的商铺空置数目及街铺空置率最新分别报271间及17.7%，为四大核心区之首，也是该区有统计以来新高。尖沙咀名店林立的广东道今季吉铺数目净增加8间至15间，再创统计以来新高。名店街空铺的数量则净增加7间，空置率升至21.3%的历史高位。其中，尖沙咀弥敦道成为四大核心区中空铺数量最多的街道，统计期内激增16间至43间，最新空置率达到29.7%。

与铜锣湾相比，尖沙咀主要的客户群为访港游客，因此区内的店铺主要以珠宝钟表、药妆、时装店为主，这些店铺的比例在香港四大核心区中占比最高。因此，在疫情冲击下，香港旅游业陷入冰封，尖沙咀区的商铺也首当其冲。

旅客、民生消费“冰火两重天”

自去年1月疫情暴发以来，香港持续“封关”，导致零售业主要依赖本地消费，因此商铺市场出现“冰火两重天”的景象。大批受游客欢迎的珠宝钟表店、时装店、药妆店等关门大吉，而民生消费、必需品行业则呈现较强的韧性。

数据显示，今年1-2月期间，四大核心区的衣服、鞋履、皮具店在期内净减少33间，其中尖沙咀、中环分别净减少13间、10间。同期，由于“宅经济”及餐厅禁止堂食等防疫措施下，四大核心区商铺数量净增幅最大的行业包括食品、百货、超市、杂货零售、水电五金建材店等。

同时，长期以来，由于香港零售业高度依赖访港游客，因此各大核心区的主要街道以往一直由奢侈品、快销时尚、药房等为承租主力。

但在疫情和社会冲突的双重影响下，访港游客人数暴跌，商铺租金也大幅回落，主要街道的租户组合更为多元化。以铜锣湾的恩平道为例，过往奢侈品店林立，但今年首季度出现便利店承租。大型日本超市也出现在中环的皇后大道中，取代原有的钟表店。

香港旅游发展局3月15日公布的数据显示，2月初步访港旅客数字为5495人次，同比下跌97.2%。内地游客仅3799人次，较去年同期下跌96.1%。非内地游客方面，包括短途、长途、新市场及澳门游客，2月仅为1696人次，较去年同期下跌98.3%。

最坏时刻已过去？

事实上，香港核心区街铺的租售价格自2013年开始见顶回落，至今调整期已达到八年。目前核心和商铺的售价已跌至2010年左右的水平，而租金的跌幅更大。

罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾，这条全长仅250米的街道，名店林立，租金一度贵绝全球，曾被誉为“全球最贵街道”。但疫情之下，租金大幅回落，租户也由名表、珠宝变为售卖口罩、生活用品及手机配件等民生铺。

香港差估署重估差饷租值结果显示，罗素街多个一线铺位租值均下跌，时代广场对面的罗素街18号地下，下年度租值534万港元，同比下挫25%。罗素街更罕有出现空铺，据了解，该铺的业主已减租至约50万港元放租，亦可接受每月约16万港元的短租。

美联旺铺董事卢展豪表示，预期未来半年香港各主要购物区的街铺空置率将会持续回落，其中，四核心区空置率将会由11.5%跌至10%-11%。在恢复通关后，在低基数效应下，核心区商铺的租售价格有望率先反弹，预计全年可反弹10-15%。

他指出，今年上半年市场对饮食及民生必须品行业需求仍然殷切，相信会是商铺租务市场的主力，而旅游相关行业，包括珠宝钟表、药房及化妆品等行业，预计要待通关明朗化后，租务活动才会开始活跃，但由于疫情逐渐稳定，口罩店等商户数目或接近见顶，“行业最坏时刻已经过去。”