11月15日，央视《每周质量报告》曝光山东威海乳山的“看房旅游团”：老人通过熟人介绍，只交了两百元左右的报名费，就被组织前往乳山“免费包吃住三日游”，被引导购买远高于市场价的房子。江苏丹阳的张女士以41万元买下其中一套——同小区同面积的毛坯二手房，市场价不到9万。这套宣传里最有杀伤力的不是房子本身，而是围绕它的一串现金流承诺——“售后包租”“以租养贷”“稳赚不赔”。逐项核对报道披露的合同、产权与市场主体信息后可以确认：每年固定返租、租金抵月供、升值转手、托管费一次性兑现、“全新康养盘”，没有一条能兑现。原因不是运气，而是每条承诺在签约主体、履约能力和定价机制上就是断的。中国新闻网央视新闻
承诺是怎么被说出口的
记者实地摸清了这条引流链：大巴每周五定期发车，三天两夜的行程，单人收费150元，夫妻同行只要200元。销售声称费用是开发商补贴；推荐一人买房还能拿5000元。而无锡到乳山单程超过700公里，实际成本一人680元——差额就是等着用房款回收的“获客成本”。中国新闻网CCTV法治在线
周六上午八点多，看房大巴停靠在乳山市滨海新区管委会门前，乘客随即被引导去马路对面的金拇指广场。海滩“观光”不到半小时就催着上车直奔楼盘，几乎每位老年人身旁，都寸步不离地跟着一到两名身着深色西装的销售人员。售楼处把背景音乐开到震耳，让购房者难以私下交流，门口摆着新家电，电梯里“偶遇”称赞房源的老业主。微博中国新闻网
承诺被直接包装成收益数字。在“鼎泰臻寓”，面对近50万元的总价，销售声称“这个房子三到五年，增值空间2000元/m2，这单纯是我们既投资了又享受了”。中国新闻网
紧接着推出“以租养贷”托管方案——“这个房子你不想住就托管，最起码还有租金可以拿，这就是我们常说的以房养房。月供1500元每月，租金也1500元，也就是说你拿租金还月供就行了，花了很少的钱，房子还有增长，还有租金，还能变现，没有太大压力”。这正是“以租养贷、稳赚不赔”话术的完整版本。中国新闻网
在另一盘“香港平远国际城”，一套54平方米房源报价67万余元、单价高达12400多元一平方米，销售称可一次性结算5年托管租金13.4万元；给张女士的版本则是“购房后酒店每年会固定返租3万元，不仅足以覆盖月供，还能稳赚养老收益”。中国新闻网
配套还有几项“服务”：交5万元定金才肯看合同，空白合同范本始终拒绝出示，房贷批不下来就承诺“可以给你操作贷款，不走房贷”；银行面签前，中介甚至教张女士谎报婚姻状况——“只有说离异或者是丧偶状态，你才能办个人贷款”。中国新闻网
第一个断点：返租承诺根本没写进购房合同
张女士事后找开发商对质时，销售主管的原话直接暴露了结构：“托管你去找酒店，这个事情不归我销售部管，我这是开发公司，我只管开发公司的销售”。“返租”“托管”与商品房买卖是两回事——买房的合同跟开发商签，托管返租的协议跟托管公司签，这是两个法律关系。返租承诺只要不写进购房合同或补充协议，买家拿着销售的话术找开发商主张租金，法律依据不足；口头承诺的“每年3万”，从签约那一刻就不存在可追索的合同义务。中国新闻网小红书
履约主体这一环更硬：张女士合同上的出卖人是“日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司”，全国企业破产重整案件信息网显示，该出卖人的总公司在2023年11月就已被法院裁定宣告破产，而销售人员在推销时对此只字未提。一个自己已进入破产程序的卖方，给出“长期稳定租金收益”的承诺，兑现主体根本不存在。中国新闻网
“租金”从哪来：虚高房价的水分裂成了收益
所谓租金并不是市场产生的现金流，而是价格水分换个名目返还。同小区、同一栋楼、同面积的毛坯房，二手房市场价不足9万元，卖给张女士的价格却高达41万元。在这个价差下，“12万元托管费抵房款”“一次性结算5年租金13.4万元”“每年固定返租3万”，央视调查给出的定性是：“实质上，这只是开发商‘虚高标价、再做折扣’的数字游戏”。换句话说，承诺返还的“租金”，本质是让买家先按市价四倍以上付款。央视新闻中国新闻网
银滩的租赁与空置现实也撑不起这个账。当地媒体早在2014年就报道，银滩20多公里海岸线沿线累计开发房地产超过1800万平方米，85%的房产出现空置，冬季入住率仅为2%左右。纠纷规模则说明这是系统性问题：乳山法院2022年发布的数据显示，仅2021年一年，该院受理的涉海景房案件就高达1397件，占全院受理案件总量的10.67%。中国新闻网中国新闻网
监管口径上，“以租养贷”式的返租承诺本身就被列为风险手法：民政部2023年发布养老服务领域非法集资风险提示，点名以承诺高额收益、返本销售、售后返租、约定回购为幌子非法吸收资金。司法实践中也已有定论：广东高院发布的养老诈骗典型案例里，就有公司借售后返租卖养老公寓、最终被判退回购房款的先例。中国新闻网中国新闻网
其余承诺，逐项也对不上
“三到五年增值2000元/㎡”与市场实际走势相反：2019年中国新闻网的报道已是《山东乳山二手海景房供过于求每平方米仅1800元》。2025年，乳山海景房更是以“1元起拍”出现在多个线上拍卖平台。价格单边下行的市场里，“稳赚”无从谈起。中国新闻网央广网
“还能变现”同样兑现不了：涉事楼盘的二手房房主大都是来自外地旅游团，本地中介很清楚接盘者是谁。另有一位业主在知乎自述“花65万在威海买的海景房，如今中介只肯给15万”，想套现时多家中介压价（个案说法，仅供参考）。中国新闻网知乎
“全新康养海景房”则是对老库存的包装。不动产登记档案显示，香港平远国际城早在2013年就已取得预售许可，当时备案均价7430元/m2；2021年转为现房后未更新备案价，而张女士的合同单价8100多元，反而高于备案价。中国新闻网
产权的成色同样不对：涉事地块的国有建设用地使用权从2001年10月21日起算，原本70年的产权，到手时已缩水了三分之一以上。中国新闻网
“稳赚不赔”也不等于“随时能退”。张女士合同的补充协议约定，因买受人原因提出退房的，须经出卖人同意，并按合同总价款的20%向出卖人支付违约金；按41万元算，解约需赔8.2万元，签完字合同就被收走，她拖到11月4日才拿到原件。央视新闻
这套路不新鲜，识别只需三个核对点
银滩“看房团”模式由来已久：组织来自全国各地的“看房团”前来下单，曾被央视网称为“银滩新房销售的独家秘诀”。2020年11月，乳山还曾专门成立滨海新区（银滩）突出问题解决工作专班回应销售乱象。央视网界面新闻
监管层面也非毫无动作：2021年，当地也印发过规范海景房开发和销售管理的指导意见。异地揽客、本地成交的跨区域模式，恰恰卡在属地监管与源头治理的盲区里。本次曝光后，乳山市住建局对媒体的说法是涉事楼盘已被山东旅居众人置业有限公司接手、“符合相关规定”，市场监管部门则“至今没有答复”。微博中国新闻网
对可能被熟人带去“免费游”的家人，可落地的核对点只有三个：把售楼处报价和同小区二手真实挂牌价放在一起比（本案是41万对不足9万）；凡是“返租”“托管”承诺，确认是否写进购房合同、签约公司有无偿付能力——实务中的经验判断是“返租算得过来的账，往往说明承诺兑现不了”。签约前到破产重整案件信息网查一次出卖人。张女士的首付12万元是她全部积蓄，后面的月供原本“指望着他们给我的那个收益来付”——“以租养贷”话术真正危险的地方，不是租金数字算错了，而是它让一个老人把全部养老钱，押在一份从来不存在、也无人兑付的现金流上。小红书中国新闻网
