上海多家银行给出了同一个答案：1991年以前出生的人，新办不了40年期房贷。这是9月初报道里的一个细节。政策把房贷期限放宽到40年，银行却在前面加了一道年龄闸门。财联社
8月28日，央行和金融监管总局发文，个人住房贷款期限上限从30年提到40年。人民日报
到9月下旬，受理面已经铺开。新华网走访称，工行、建行、交行、邮储，以及南京银行、长沙银行等，都已可受理40年期新发房贷。
但“最长40年”是政策上限，不是银行必须给的期限。
多数银行把“借款人年龄+贷款期限”卡在75年。倒推一下，35岁以下才有机会贷满40年。少数银行对优质单位客户放宽到85年，45岁以上仍很难触及40年。财联社人民网新华网
房龄是第二道。二手房贷款年限要按房屋结构、剩余土地使用年限折算，通常取“75减年龄”和房龄测算结果中的较低值。北京二环内部分老旧平房甚至办不了贷款。新华网
公积金贷款暂不参与延期，砖混按“47减房龄”、钢混按“57减房龄”算。
真正提交40年期申请的人并不多，主要顾虑是总利息。
先看它到底能省多少。
以100万元贷款、年利率3%、等额本息计算，30年期月供4216.04元，40年期3581.02元，每月少还635.02元，降幅约15%。一年下来，现金流多出7620元；前五年，接近3.8万元。中新经纬
代价写在另一栏。30年总利息约51.8万元，40年约71.8万元，多出20.1万元。知乎
还有一个数字常被忽略：年龄。30岁买房，真还满40年，最后一次还款在70岁。
看到这里，40年像是一笔不划算的买卖。
但账不能只算到第40年。
大多数人并不会真还满40年。有人计划五到十年提前还款，有人打算收入上来后一次性还本。对这类人，40年的意义不是“多背十年债”，而是“把月供先降下来”。
按100万元、3%、等额本息粗算：选30年，五年还掉25.3万元，其中利息14.2万元；选40年，五年还掉21.5万元，利息14.5万元。
五年里，40年方案只多付约3000元利息，却多留下3.8万元现金。第五年末一次性结清，总支出只比30年多不到3000元。
那20万元利息差，只有在你真的还满40年时才会发生。提前还款越早，这个差额越小。
所以，40年房贷适不适合，先看资格，再看现金流，最后看提前还款的计划。
资格是硬线。年龄之外，二手房的房龄也要先算清楚。签约前让银行把可贷年限算出来，再谈选30年还是40年。
现金流是第二道。现在月供占家庭收入的比例，是否已经让你不敢换工作、不敢生病？如果是，40年换来的是喘息空间，值得。
第三，有没有稳定的年终奖、公积金余额或其他可变现资产，能在五年内还掉一部分本金？有，40年是一个低成本的过渡工具；没有，40年就是实打实的长期负债。
还有一条，比利率更重要：别因为月供降了，就把购房预算往上抬。
100万元的贷款，30年和40年的月供只差635元。可如果因为“还得起”，把总价从300万元加到400万元，多出来的100万元本金，靠这635元省不出来。
低月供最容易制造的错觉，是让你觉得自己买得起更贵的房子。
月供降低，租金覆盖月供的比例会好看一些，“以租养贷”听起来更成立。但总利息、本金、空置期、物业费、维修和税费都没有变。
买来收租，还要多算一层。
租金回报率不会因为贷款期限变长而提高。
如果一套房在30年方案下租不抵贷，换成40年只是把缺口往后挪，不是把缺口补上。月供低了，欠的本金还在，而且前期还得更慢。
40年房贷不是福利，也不是洪水猛兽。它只是一个把还款往后摊的工具。
用得好，它给你五年的现金流和一次提前还款的选择权；用不好，它让你在70岁那年，还在为一套可能已经不值钱的房子还月供。
签合同前，先问自己一句：如果未来三年收入不涨，这个月供，我扛不扛得住？
