10月27日，媒体援引知情人士消息称，DeepSeek办公地主要在北京和杭州，创始人梁文锋长期在北京租房居住，房间布置一直比较简单。同一天，胡润研究院发布《2026胡润百富榜》，41岁的梁文锋首次上榜，便以2800亿元财富位列第七。上榜首日，身家千亿的公司创始人被曝仍在租房，这个反差把“一线城市租房还是买房划算”重新推上台面。先给结论：“租房稳赢”的老剧本正在失效，但“该买房了”同样不成立——房价不再单边下跌、租金不再单边下行、按揭成本处于历史低位，可一线城市平均租售比仍明显低于月供门槛。划不划算，取决于你看的是哪一类房子、过的是哪一种人生。新浪科技21世纪经济报道
梁文锋这笔账，普通人直接抄不了。所谓2800亿元是对他持有的DeepSeek股权的估值，而非随时可动用的现金：据彭博社及多家媒体10月22日交叉求证，DeepSeek最新一轮融资规模已锁定在约1000亿元人民币，投前估值维持在约5000亿元；6月底的首轮约510亿元中，梁文锋本人自掏约200亿元。对他而言，资金投向算力的回报远超任何房产的居住或租金价值，租房是机会成本意义上的最优解。知乎·融中财经
这家公司连办公室也是租的：北京子公司包下海淀区融科资讯中心一整层，面积约2100平方米，主体注册在杭州，研发重镇却在北京。而普通人的首付没有这种去处，它的机会成本由两件事决定：租金走势，和买房资金占用的成本。这正是2026年一起发生变化的两个变量。知乎·融中财经
账本两端：房价不再跌，租金也不再单边跌
国家统计局70城数据显示，9月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%，同比降幅收窄。北京中介我爱我家援引同一指数称，北京二手住宅价格自今年2月开始温和复苏，2至9月累计回升约1.6%；上海9月同比转正回升0.8%。“买了就亏”所依赖的房价继续下跌预期，在一线城市正在退潮。第一财经东方财富
租这一端同样在变。中指研究院50城监测显示，9月一线城市普通住宅平均租金环比微跌0.03%，结束了此前连续6个月的环比上涨，其中上海、深圳继续上涨0.52%和0.09%，北京、广州有所下跌。“租金只会越来越便宜”的旧经验也失去了支撑，而且一线城市内部已经分化：上海租金房价齐涨，北京的算式则仍是房价修复、租金回落。深圳商报
利率和政策，把买房门槛压到历史低位
10月20日公布的1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均维持前值不变；自2025年5月调整后，LPR已连续17个月按兵不动。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前分析，市场主流的首套房商业贷款利率已在3%左右，与公积金贷款利率的差距很小。中央财政还首次对个人房贷出手贴息：9月29日财政部会同央行、金融监管总局发文，对建筑面积小于120平方米、总价150万元以下的首套房实施贷款贴息，10月1日起落地。东方财富同花顺财经第一财经
关键标尺：租售比仍不到月供门槛的一半，但低总价段已在靠近
租售比，即年租金相当于房价的百分比，是买房与租房之间最硬的一把尺。中指研究院三季度监测显示，受房价基数较高影响，一线城市租金回报率仍处相对低位，2026年9月租金房价比为1.70%，较2023年初提升0.23个百分点。同期URI城市租住对50城的专项监测结果是平均租金回报率2.29%，已超过5年期银行定存和10年期国债。按三成首付、3%利率、30年等额本息测算，“月供等于房租”要求租售比达到3.5%左右——以一线城市平均1.7%的租金房价比计算，多数房源的月供仍接近房租的两倍，这是“租房更划算”结论目前仍然成立的核心；何况买房还占用了大额首付，资金效率另算。东方财富观点网
但分化已经出现在门槛边缘。据有关机构测算，上海、成都等重点8城“老破小”平均租售比已达到2.67%。记者走访深圳发现，一些小户型房源的租金回报率甚至达到3%，相对较高的租金回报已是买家入场的重要原因。参照深圳市场，核心区的租金并不便宜：9月南山区住宅租金为118元/平方米/月，福田106元、罗湖79元。低总价、高租售比的房源月供压下来后，与租金已经咬合。界面新闻东方财富深圳商报
这笔账，到底谁划算
先要算资格。贴息只覆盖120平方米以内、150万元以下的首套普通住房，而这样的房源在一线城市只占少数。北京200万元以下二手房占成交的一半以上是基本盘，但这类低总价房源集中在房山等外围片区，核心区高总价房源与贴息无关。对核心区高总价房产，1.7%的租金房价比对3%左右的按揭利率，现金流上租房仍占优，手里的钱若能获得比租售比更高的回报，租房更从容；对有真实居住年限承诺、看中的正是低总价小户型的刚需——尤其在上海这类租金还在连续上涨的城市——月供接近房租、房价筑底回稳，买与租的财务差距已缩小到非账面的因素可以左右：居住稳定、装修自由、子女入学。第一财经
梁文锋的答案不适合任何人照抄，他租房不是因为租房划算，而是他的每一块钱都有比房子更值钱的去处。对普通家庭，这笔账真正变化的地方在于：房子作为资产，第一次被放回和存款利率、和房租逐月对照的秤上。2026年的秤砣还在挪动，接下来值得盯住的观察点有两个——一线城市租金能否结束9月的环比回落重回上行，以及楼价回稳能否从上海一城扩散到北京。它们同时向上，租售的天平才会真正改口。
