当前位置:
文章详情

还要买房吗? 我的五点建议

2022-10-27 14:22:37 2点赞 8收藏 0评论

1

大家好,我系浪浪。

最近又有人在问买房的问题,那我就再简单说一下吧。

第一、关于买房这事,要看你的目的是什么,投资就省省吧。

房地产的投资属性已经被打破了。

什么叫投资属性呢?房产每年的涨幅+贷款利息,要>市场的无风险利率。

比如说银行的大额存单利率为3%,房贷利率4.5%。

如果想跑赢大额存单的话,房产的涨幅每年要在6%以上,才算是具备投资属性。

那现在你觉得,哪个城市、哪个地段的房子,每年能稳稳地涨6%以上?

没戏了。这是一宗可见的,风险要远大于收益的投资,不值当。

讲道理,还真不如买储蓄险,尤其是最近的这个BUG,帮你保住稳稳的3.5%复利。

那房价到底什么时候会涨呢?

我之前说过,房价上涨的本质,是后来者愿意用更多的储蓄和背更高的负债去接盘。

关键词两个,一个是掏得出储蓄,要有家底,一个是背得起负债,要有稳定的高收入。

懂了吧?什么时候你感觉身边的有钱人变多了,又听到谁谁谁每个月薪水多高、福利多好。

那房价也会处于上升通道。

但目前可以遇见的是,在这个经济周期内,可能在未来的5-10年,想看到行情都很难了。

入手的,要做好长期站岗的准备。

第二、自住的话,也要买到相对保值的房产。

坦白来讲,我不认为有纯粹的刚需。

一套房能住一辈子么?不能,所以你必然会需要置换。

而置换的时候,上一套房就是你手中的筹码。

可以说首套房买的好不好,直接影响了你的二套好不好。

所以哪怕是自住角度来讲,不挑地段、不买未来、不考虑房产增值,也是不可能的。

那我要表达的是什么呢?就是说,如果你认真考虑要买房,并且一定是要加杠杆才能买上,那么我建议你一定一定要买一线、准一线城市的房产。

哪怕是贵一点。

为什么这么说呢?因为现在的出生人口趋势大家也知道了吧,是在下降的,甚至都可以说是人口负增长。

但另一方面,全国有一些优质的城市,他们虹吸的是全国的出生人口,并且能提供较为不错的就业机会,在这样的城市置业是相对保值的。

保值是什么意思呢?就是不会大涨,但也不会大跌,价格整体保持在一个平稳的区间。

乐观来看的话,长期应该是一个稳中有涨的趋势。

当然,我也说了,乐观来看的话。

2

第三、未来一定是改善需求以上的房产最保值。

以后看房产,一定要有看奢侈品的思维。

奢侈品是什么呢?就是用来投射身份认可、做阶级圈层的工具。

说白了,也就是相对具备豪宅属性的房产,才是最保值的。

怎么理解这个事情呢?

我问大家,如果你某天赚到钱了,你有钱了,你怎么样来证明自己有钱了。

或者说,有钱了对你的生活来说,最直接的改善是什么。

历史上各国的有钱人,已经用行动告诉大家了,就是买房。

就是在大城市住上大house。

满足人性贪慕虚荣的底层需要,这是其一。

其二是改善型需求的房子,才能相对具有保值属性。

什么叫改善型呢?手里已经有一套房了,要卖掉这套房子来置换更好的房子。

这就解决了一个关键问题,是否有人来接盘。

而改善型买家最大的特点就在于,TA们手里有家底,有相对不错的收入来源,并且还生了至少一胎。

试着代入这个群体里去思考,你看着家里的孩子一天天长大了,又生了二胎。

家里的房子明显不够住了,早上起来拉肚子都要排队,想过点夫妻生活都没有私密空间。

那么这时候,只要你具备换房的经济实力,还是咬咬牙该换就得换。

像这样的买家,有经济实力、有置换刚需,是一个非常稳健的接盘群体。

而且,大家的购买需求以自住为主,抛盘少,价格不容易崩。

那为什么改善型的会比刚需更保值呢,刚需不是最大的一个接盘群体吗?

我们要先给刚需一个定义,刚需房是什么呢?

我简单来讲,是一个城市的最小上车门槛区间。

比如说深圳,深圳的上车门槛就是300万上下

而豪宅是追求享受性,改善是追求舒适性。

刚需是什么呢?就是追求实用性。

说的再直白一点,豪宅就是什么都要,要地段、要景观、要空间、要学区、要品质,并且愿意为此支付溢价。

刚需就是不断地妥协,可以不要景观、不要地段、不要空间、不要学区、也不要品质,但是价格一定要低。

而改善型就介于这两者之间。

那么刚需这个群体,现在出现了一些问题:

第一个、刚需是真没钱了,很多人没有实力、也没有信心加杠杆买房;

在这个经济周期里,能靠自己还月供在大城市里买房的人,会越来越少。

而能靠自己掏首付+还月供的人,就更不用说了。

你可以理解为,刚需这个接盘群体正在持续衰减。

第二个、刚需追求的是实用性,这个不知道大家有没有看最近的会议报告,已经给房地产定调了,未来要推进 “租购并举”。

什么叫租购并举呢?

其实就是要在高房价城市大力发展保障性长租房。

让有钱买房的去买房,没钱买房的,也能住上公家的保障房。

未来就会有这么一个趋势,未来以家庭为单元的刚需,能以较低的房租成本,住上公家提供的保障性住房。

保障性住房的特点是什么呢?就是长期稳定。

理论上来讲你没有房东,而且zf也不会主动赶你走,房租的涨幅也非常低。

换句话说,除了自己没有产权以外,跟是自己的房子也没啥区别了。

那么在本身已经住上了小两房,每个月也只需要支付很低的租金成本的情况下,你还有背负巨债去购买一套刚需房的欲望吗?

没有了,你这时候的需求,已经转变成改善型了。

你的购房目标已经变成了,3房以上、要带2个卫生间的,甚至是4房的户型。

(zf一定要解决刚需的住房问题,只有解决了才能把生育率搞上去,但刚需就是小两房了,不可能提供3房2卫)

又或者,其实你就干脆不买房了,把钱留着自己快乐生活,而元宇宙的发展,会推进这一趋势的变化。

不过长租房的供应量不是一下子上来的,元宇宙也大概率是留给下一代去沉迷了。

所以在这个时间窗口,可能是在近2-3年的时间,都是一个改善置换的好时机。

3

第四、学区房不要再碰了。

关于学区房,这里有一个点,叫 “租售同权”。

以前我们也管房地产叫 “进城税”,为什么这么说呢?

因为房地产捆绑了一系列的城市公共资源,比如户口、跟户口捆绑的医保养老、教育资源等等。

其中最关键的是教育资源,没有房子,孩子就是上不了好学校。

现在的大学区制度,其实就是片区积分入学制。

而租房的积分,要远远低于自有房的业主,而片区内的好学校大家都想上。

这也就导致了,好学校基本上是优先给自有房的上了,租房的只能选择片区内第二梯队的学校上学。

那么随着去年“教育公平”这一大方向的推进,我们可以看到:

第一步,要推行学区轮岗制,打破了很多名校优质教育资源的预期;

目前很多学区房的价格已经在崩了,拦腰折断的不在少数。

第二步,将来可能会执行租售同权,并且概率较高;

在学区内,不管是租还是买,都能享受同等积分的上学待遇。

基于此,学区房的预期已经崩了,如果冲着某个学区去买房,可能心要凉。

第五、那现在还该不该买房?

我觉得大家都是用脚投票的,如果有这个顾虑,说明是有实力买、并且也想买,只是怕买了房价会跌而已。

现在这个阶段,不用担心房价上涨的问题,该不该买,我建议大家从两个维度去思考:

第一个是,一定要从投资角度去思考,不要买没有投资价值的房产。

不是说房地产的投资价值已经被打破了吗?为啥还要从投资角度去思考。

因为你想,如果一套房子连投资价值都没有,就说明将来肯定也不保值。

越是没有投资价值了,就越要从投资角度去思考,不然买了就跌破头。

那什么是保值的房产呢,我前面也说清楚了,不理解的可以翻回去看一遍。

第二个是,一定要确保自己有稳定的现金流,不要拿抗风险资金去买房子。

啥意思呢?一个是收入要稳定,起码未来3-5年不担心会失去收入;

另一个是不要掏空家底去买房,要留有3-5年的生活所需费用。

房价涨不起来了,买房也不急于一时,千万不要硬来。

当然,如果两个以上条件都满足,并且是刚需的话,我还是建议你买房。

就一个简单的逻辑,这么大笔钱拿来买房,总比放股市里亏完了要好。

起码房子还能自己住,唯一自住房在经济形势差的时候就更不可能卖了,短期内的涨跌对你来说没有意义。

但是钱在股市里亏完了,可是还要继续交房租的呀...

展开 收起
0评论

当前文章无评论,是时候发表评论了
评论举报

相关好价推荐
查看更多好价

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
8
扫一下,分享更方便,购买更轻松