金九银十话买房，上海二手房购置流程详解——看这篇就够了！

写在前面

最近仔细研究了下二手房购房政策和流程，从一开始的完全摸不着头脑到后面的初窥门径，也算有一些心得了，这里把上海这边二手房的购置流程和大家分享下。

***字较多，可先收藏***

一、前期准备

了解各种政策，包括限购政策、贷款政策、税费政策。

首先最重要的当然是确定自己是否有资格买房了。上海限购政策阻挡了一拨人买房的脚步，这里一定要先看清楚限购政策。

这里推荐一下上海房地产交易中心官网购房政策和房屋买卖合同模板都在这上面有【下文未另行注明出处的引用，均引自该网站】。

限购政策：

问：本市住房限购政策从何时开始实施？

答：根据《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》等规定，本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。

问：目前本市住房限购政策大致有哪些？

答：

1)本市户籍单身可买一套

2)本市户籍家庭可买两套

3)外地户籍家庭可买一套（需提供连续满5年及以上的社保或个人所得税证明）

4)港澳台同胞、华侨（持中国护照外国绿卡）可买一套

5)外国人（持外国护照）在中国工作超过一年并且还在职可买一套。

问：住房限购政策中，如何判断购买住房的时间？

答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。

贷款政策：

贷款分作公积金贷款和商业贷款。

公积金贷款上限50w，有交补充公积金的贷款上限是60w（即含补充公积金的情况下，公积金贷款最多是贷60w）。超过公积金贷款的部分可以用商业贷款。公积金贷款利率挺低，目前是

商业贷款是找银行贷，可以多咨询几家银行的个贷经理，他们对公积金贷款政策也很清楚，可以一并问了。

应当了解的情况：公积金贷款可贷多少（和自己公积金缴存额、房龄等有关）、能贷多少年，商业贷款能贷多少、能贷多少年（和自己年龄、收入情况、信用等有关）、还可以了解下各家银行优惠利率（现在感觉一般是首套95折）、审批及放款时间等，不同银行的政策会有不同。

注意：

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

提前了解什么样的房子自己能贷多少钱、每个月大概要还多少，可以更好的评估自己的购房预算。

房贷计算器，很多搜房软件或者网上搜搜都有，可以用来计算每月还款额，比较方便。

*注意贷款时间还和房龄有关，有些房子太老了以至于很难、甚至无法贷款，建议一定要先了解好政策。

税费政策：

上海这边卖家报价一般都是到手价，也就是买家还要承担卖家的税费（和中介费）。当然这些都是买卖过程中可以谈的价钱，但是自己先了解下税费绝对没有坏处，毕竟这些都可算在购房成本之中。

网上搜索下最新税费政策，最好有那种图解的，会比较清楚点。所谓的是否满五唯一、是否普通住宅，主要是对卖方这边的税有影响。

*最好自己先了解下税费政策，这样和中介交流的时候显得自己更懂行一点（也避免被不靠谱的中介忽悠）。

二、看房选房

根据自己的预算、需求确定房源。

预算跟上面的房贷、税费政策有关（土豪除外），预算有限的情况下，一般都是需要有取舍的。

通常需求有：交通便利（地铁、公交、通勤时间）、住的爽（房型、装修、面积、楼层）、环境好（小区、邻里）、生活便利（超市、商场、医院、公园）、特殊要求（是否学区房、离父母近不近等）。

↑主要看自己最看重的有哪些，一些相对不那么重要的，该舍弃时候就舍弃吧。

初始可以先通过APP搜房，大概锁定要买房的地理范围，多看看周边房价， 锁定几个小区，然后就可以约中介实地看起来了。说起搜房，链家APP挺好的，上面房价基本靠谱，不会特意写很低跑过去又没有，图片是实景，还可以VR看房。

实地看房也挺重要，有些远程看不出来的，实地一看就看出来了（例如离马路的距离）。如果有条件，可以去看两三次，白天去一次（看看光照），晚上去一次（看看吵不吵），雨天去一次（看看渗不渗水）。当然要看的地方有很多，可以网上搜搜看房经验，不过有时候当断则断，太过于磨磨唧唧也看不好房，毕竟很多时候房子也不会完美无缺的。

关于中介：

感觉房东要卖房子，很多都是各家中介都挂一下。一般说来大中介规范点儿，不过中介费也比较高，议价空间低；小中介议价空间大一点，不过要注意有没有附加费用、是不是正规中介等。找一个靠谱的中介挺重要，一些bug的地方如果中介不讲你可能不会知道，要留心多问问情况。

*重要的话说三遍：不要轻易签字！不要轻易签字！不要轻易签字！有时候中介会拿来看房单给你签，但你要仔细看清楚，上面可能会写看了某套房即使没在他家买也视为服务成立，你跑到其他地方签约了，还得给他中介费，这类条款一定要看清楚，不要大笔一挥就给签字了。

好了，到这个阶段房子看的差不多了，假定你已经看妥了，可以进行下一步流程了。下一步是谈价（一般是中介约好上下家谈，也有可能是中介直接和上家谈，这样总觉得有可能有水分，尽量和上家当面谈好点）。

三、签定金合同

谈好价之后，确定这些内容，再签定金合同：

1、签约前务必确认中介资质，营业执照经营范围看清楚（最好拍下来）、看看中介是否有从业资格证书（没有资格证书可以提供咨询服务，但没法以中介身份签约）、还要问清楚收费情况。之前中介或者上家言之凿凿说了什么对房子购买影响很大的事情、或者承诺了什么，最好让落到纸面上，毕竟口头说法没纸质文字靠的住。

问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？

答: 1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；2、注意查看房产经纪人证书；3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；5、看清楚违约责任及相关条款等。

2、做一下产调。这一步需要上家拿身份证和房产证到交易中心拉报告的，一般中介会带着去。产调上会显示这个房子有没有被抵押、产权是不是清晰，这点很重要。此外，确认下房子有没有被出租，买卖不破租赁，出租情况可能不会反映在产调上，如果房子在出租，问清楚租客什么时候搬、确认租客不会用优先购房权。

问：什么是产调？
答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。

问：为什么必须进行产调？
答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

*没时间拉产调就先付定金的（不太建议这样），在定金合同上加下这段话安全点：

因甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。

3、如果不是全款买房，尽量再次确认下房贷什么的没问题（包括可以贷多少款、贷款审批以及放款时间）。如果房贷批不下来（或者很晚才能放款）定金合同又签了，超过合同上写明的时间节点贷款没下来的话，通常定金是不退的。

定金合同可能不是很正式，但是一般会写明付款时间与付款方式，以及违约情况处理。每一条都要看清楚。无法承诺的事情不要签！双方签字了（最好加一下身份证号）——有中介的情况下一般还会要中介签字——就有约束力。

问：和上家洽谈要注意些什么？
答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等）进行磋商。

定金是给双方的一个初步保障。有了定金的约束，一般上下家都不会轻易跳票（否则会要付违约金，一般还要加上付给中介的违约金）。没想好、有不确定事项不要付款，看清楚定金合同每一条写了什么再付款。

签好定金合同付了款，注意拿好转账凭证（因此最好在银行柜台操作）和定金收据，一般贷款时要用到。

四、网签、付首付

通常在下家准备好首付款后，上下家约好时间网签，上家带身份证、房产证、下家带身份证、户口本等资料。

网签是为了保证交易安全。

问：下家如何避免上家一房两卖？
答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。

网签合同模板固定，可以在上海房地产交易中心网站上查到并下载。补充条款看双方约定，建议提前确定好所有条款后，再去网签。

合同模板下载的地方：

合同包括了买卖价格、约定付款方式（一次性、银行按揭等）、交房方式、违约责任和违约金额、买卖双方其他的自行约定等内容等信息。

*注意付款方式和时间节点，以及违约责任划分及金额！

找家银行把首付款付给上家，拿到付款凭证和首付收据，可以去银行办理贷款了。

五、办理贷款

贷款分公积金贷款和商业贷款，也可以组合贷款。

问：如何申请贷款？

答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；

2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。

不同银行贷款需要资料不完全一样，先和银行的个贷经理确认好，带齐资料可以去了。

一般需要准备的资料：

上家-产权人身份证复印件、房产证复印件、收款卡复印件等

下家-身份证、户口本、婚姻证明/单身证明、收入证明、工资流水、首付凭证、首付收据、买卖合同等

银行收齐材料后会进入贷款审批流程。贷款审批通过后，会给下家一系列材料。下家可以拿着材料和上家约时间过户了。

六、支付第二笔款项（如有）、过户

一般付完除贷款和尾款之外的所有款项后（通常是当天）和上家一起去交易中心办过户。

办理过户时候上下家顺便填写提交《上海市房地产交易涉税情况表》和《购房人家庭成员及名下住房情况查询申报表》等，以备交税。

一般是纳税申请材料提交后5个工作日，可以到交易中心来缴纳税款，领取完税证明。申请人办结涉税事项的最后期限是交易中心收纳税申请材料后第20日，逾期没办结会退回申请材料。

七、缴税、领房产证

到交易中心缴税（可以刷卡），工作人员会告知你几个小时候可以来领取房产证，在交易中心等一会儿就好了——所以一般上午去，下午就可以拿到。

*可以准备一张额度充裕的信用卡交税，过段时间才要还钱，0利息，美滋滋。

记得拿好所有材料，包括房产税认定通知书、完税证明、房屋增值税发票、房产证、抵押权登记证（如果办理了按揭贷款）等。记得房产证要去贴下花（交印花税），也是在交易大厅办理。

八、材料交银行、待银行放款后，收房付尾款

拿好交易中心获取的材料，一般包括新产证、抵押证、房屋增值税发票等，到银行办理房屋抵押（具体要求材料询问银行的个贷经理）。银行会联系公积金那边放款，最终合并成一笔钱打到卖家账户。处理时间差不多15个工作日左右吧。钱打到卖家账户时候，一般买家这边会收到短信通知。确认卖家收到款后，就可以联系卖家、中介，收房付尾款了。

在房屋转移占有前，做好所有费用的交接，一般是占有前的所有费用（水电煤、有线电视、物业管理、电梯、清洁等费用）卖方承担（注意看看有没有欠费要补足），之后费用买方承担。去办有线电视过户时候，可以问下房子里有几个机顶盒，看看还在不在，补机顶盒一个差不多300块吧。转移占有的时候一般应当确认卖方户籍已经迁出了，以免出现纠纷。

*问清楚中介办理这些业务是需要工作日还是周末也可以办理，免得多跑一趟。

所有事情办结后，付尾款（留收款凭证、尾款收据）。如果还有没结清的中介费用，一并结清（一般这会儿中介早把中介费收走了，哈哈）。

总结：时间线

总结一下从看房到交房的时间线：

了解政策（0.5天）→看房选房（1天到1年不等）→签定金合同（拉好产调、准备好定金）→网签、付首付→办理贷款→期间支付第二笔放款（如有）、等贷款审批通过后（通常1-2周）办理过户→缴税、领房产证→拿材料交银行办抵押，等待放款（通常10-15个工作日）→办理各种过户，交房、付尾款（通常此时卖家户口已迁移）。

快的话，从确定房子到办完所有到交房，1到1个半月时间够了。

洋洋洒洒写了5000字，断断续续的，总算写完了，希望给大家一个参考。

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