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小白装修手册 篇十四:无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

2020-02-07 15:31:55 32点赞 382收藏 16评论

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女儿快四岁了,由于现在这套房子周围没什么好学校,也该为上学做准备了,所以就动了买一套学区房的念头。从开始看房到最终过户完成大概用时三个月, 虽然也买过几套房了,不过买二手房还是第一回,期间也是边做边学。毕竟买房是大事,虽然不高频,但是却很重要,其中圈套和暗坑也不少,本文只是将我在这段过程中学习到的知识进行下总结,希望能够帮到有需要的人,由于各地房产政策不尽相同,我本人也不是专门从事房屋买卖的,所写未必专业,谨供参考,欢迎指正交流。

全文较长,懒得看细节,可以直接拉到最后看汇总流程图及表格

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


一、房源获取

既然是买房,相信大家都有潜在的购买目标,比如在哪个区,是为了上班通勤方便,还是为了孩子上学方便等等。前期的工作完全可以在各类网站及公众号上实现,比如了解每个区域的房屋均价、小区情况等等。

随着【58】合并【赶集】,【链家】化身【贝壳】,以及各大房屋中介的兴起,大部分房源基本已经掌握在中介的手中。这个时候想绕开中介获取房源信息及房主的联系方式,本人实测可以通过以下两种方式:


01.扫楼


当你有了潜在购买楼盘之后,可以直接去实地看看,一方面了解小区情况(如物业、供暖、人员组成、环境、交通等),另一方面有些卖家还会把联系方式张贴在窗户上,这个时候就可以直接同房主联系上了。还有小区的公告板上也能找一些房主直接发布的卖房信息。


02.业主群


现在几乎每个小区都会建个业主群吧,好多一手租房卖房信息业主都会发布到群里。要么恰好有朋友在这个小区,让他帮忙留意下,要么想办法混进业主群。

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     



03.物业


不能更直接的办法了,除了有些业主在卖房之前都会把信息告知物业,更重要的是物业有业主的详细联系方式,至于怎么从物业那搞到这些信息,各显神通吧。


04.跳单


“跳单”行为亦称为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介(公司)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

虽然这是一种办法,但是无论是从法律上还是道德上都是不建议的。享受过服务但不付钱的“白嫖”怎么都说不过去,除非一开始就是自己解决,这个道理相信你懂的。

 

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


二、实地考察房屋


01.房屋实际情况


如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。


02.房屋周边状况


如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。


03.产权调查


这步非常关键,首先要确认的是该房源是否取得产权。        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


产权证/不动产权证书有多重要不用我强调了吧?房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。没有产权证或者权属不明的房源建议直接pass,无论多么便宜!

没有产权证/不动产权证书无外乎两种情形:

①由于各种历史原因产生的无籍房或者产权迟迟未下。比如我买的第一套房子就是由于开发商违建和挪用物维基金导致小区虽然五证俱全,但产权十年未下。后来政府出手重点解决无籍房的问题,再加上业委会的不懈努力,终于在去年拿到了产权。然后就发生了几年前便宜卖房的房主反悔了,不配合买家进行更名的各种桥段陆续上演。

②另外一种就是把产权证拿去抵押或者转卖了。        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


留意红框内信息


①权利人


卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。


②权利性质


分为【划拨】和【出让】,划拨地政府可无偿收回,出让地则对房屋享有较完整的权利。划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。


③使用期限


肯定是越久越好啊,至于到期了怎么处理?问祖国母亲吧

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


无论是以上哪种情况,无疑对购房者都是极大的风险。

最稳妥的方法就是去房管局进行【产调】,以下图长春市的产调内容为例,注意红框信息        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

             

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


①拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间,即确认在打印产调单的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化。买房是个长期的活儿,从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔,特别是还存在贷款问题的,支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见,买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查,也就是二次产调。

②房屋权利人:卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

③规划用途:是根据土地性质来的,一般来说分为三大类,住宅70年,不能商用;商业50年,可以商用;工业40年,可以商用。

④这部分不用说了吧,可以直接看到该房源的状态,是否存在抵押、查封及冻结。

 


产调怎么拉?


到交易中心领号处,拿一个查阅号码,工作人员会给你一张表格,填好(姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名);等待查阅窗口叫号,叫到时,把身份证、填好的表格给工作人员,交了查阅费,工作人员会给你一份房地产登记薄。需要该房屋的产权人配合你去。你自己不可以办理。


04.是否出租


我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同,哪怕房屋过户到你名下,你也不可以单方强制终止原租房合同,需要等租赁合同履行完成。买了房但住不进去,你说憋屈不?

所以如果房源在出租中,你又要买,先让房主把租户搞定再来和你谈吧。        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


三、签订合同

如果一切顺利,已经下定决心打算购买的话,这将是非常非常非常重要的一步。

房管局、中介和网上均有制式合同提供下载,但是强烈建议自己根据实际情况进行完善及修改。这一步偷懒的话会给之后的交易带来很多的潜在风险。以下几个细节请留意:


01.约定付房款


主要约定项包括总房款金额、定金金额、支付方式(一次性/贷款)、付款时间及次数等


02.过户及相关税费


确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。毕竟房证到手才算是万事大吉,要是你这边付了房款,那面迟迟不配合过户,可是够糟心了,所以前期也要在合同中写明过户时间及约定违约责任。

除了购房款外,税费也是一笔不小的开支,从金额上来看,主要包括:契税、增值税(原营业税)和个税。其它比如印花税、制证费相比来说都是小钱,这里不做说明。下表由于各地政策不同可能略有差异,谨做示例,具体可咨询当地房管局。

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     



①税费由谁承担?


依据国家税法规定:契税的课税主体为买方,增值税及个人所得税的课税主体为卖方。

但是一般情况下,以上税费均由买方承担了,或者直接作价到房款总额里,具体仍有双方约定及合同为准。


②“满二和满五唯一”是什么意思?


由上表可知,房产证或缴纳契税满两年可免征增值税及附加;出售的房产证下发或契税发票满5年,且是业主(家庭为单位)唯一住房,免征个税。


03.物管费用


有些房主在卖房子时,有些费用(尤其是物业费)长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。所以要在合同中约定清楚并要求卖方提供费用结清证明。相关费用包括但不限于:


①物业费



②水费



③电费



④燃气费



⑤供暖费



⑥通信费(有线电视、网络、电话)



04.户口问题


有时候买二手房(比如我),就是为了孩子读书,给孩子上户口很重要。从去年起,长春入学开始实施“两个一致”,如果卖家的户口没有及时迁出,买家的户口就迁不进来,孩子也没法进入该房源的学区入学,相当于房子白买了。所以买房之前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。


05.明确违约责任


先小人后君子,合同存在的意义就是为了规避风险的,所以不用不好意思,违约责任是一定要体现的。合同签完房价飙升,房主反悔的实例实在是太多了……


①合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。



②每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)



③定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     



四、产权交易&过户

只要前面合同订好,后面基本都是对公环节,问题不会太大。

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


除去双方还贷或者贷款的时间,过户一般半天的时间就可以搞定了。以下几点需要注意:


01.过户需要谁到场


简单的说就是:所有的权益人均需到场。(如无法出席,需提供授权委托书并公证)

对于卖方来说,就是所有的权利人,一般来说夫妻居多;对于买方来说,主要看产权证上写谁的名字谁就需要到场。


02.产权证上写谁的名字


这个问题其实是很多人关心的,老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。不过从我个人的角度,我建议是只写一方的名字,理由如下:

①写一个人的名字表示单独所有,在二手房买卖时有单独处置权。但是对于婚后房产即使只写一个人的名字,在法律上仍属于夫妻共有财产,在买卖时应征求配偶同意或本人出具相关承诺书。

②更重要的是,写两个人的名字会占用买房、贷款名次,不划算,而且会增加房产买卖的手续流程,让买房、卖房变得复杂。

很多人会说这样没有安全保障,但对方如果是一个值得托付的人,即使未来分手或离婚,出现房产纠纷,房子只写的一个人名字,相信对方也不会独占财产,但如果对方道德有问题,即使房子上是两个人名字,对方也会想办法独占或者多占的。

 

而且现在办理流程确实简单多了,一切手续完成之后,会给你一张业务受理单,新的产权证需要三个工作日可以完成制证。        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


你可以选择到时自取也可以选择EMS快递,免费的哦,为什么拒绝呢?

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


一般情况下,到这一步交易就算顺利结束了。

剩下的一些收尾小问题,稍微留意下吧,比如除产权外其它权利的过户:

水过户

①在住房所在地的水业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件。如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折,不需要原房主的资料。

②提前查好原房主家里的水表读数,报给物业,和物业对一下,如果有欠费让原房主补上,如果有剩余您把剩余折成的钱给业主即可。

电过户

住房所在地的电业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件,更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字),带着单子到银行签订代扣协议,不需要原房主的资料。

 

       

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

     


五、总结

其实中介存在的意义在于房源的整合及梳理、还有在交易流程上的指导与建议(黑中介除外)。不过以上这些,如果个人足够用心,完全是可以自己搞定的,每一步的流程文中或者网上还有当地房管局和银行都能获取到相应信息。

至于最终是自己一条龙搞定还是花钱找中介图省心,是每个人自己的选择,请互相尊重。

 

不过作为过来人,哪怕是找了中介,关于合同的拟定,请大家务必自己上点心,把风险考虑的全一些,毕竟中介那里的只是制式合同而且他们的目标是快速成交,而购房对于每个家庭来说都可以称之为一件大事了,完全假手他人真的安心么?

 

最后附上二手房交易流程图供大家参考:        

无中介购房攻略:亲历总结二手房交易流程及注意事项

小编注:本文作者@齊大聖 是什么值得买生活家,的个人自媒体信息为:

微博&微信公众号:大圣请帮忙,微信搜索“monkey-kinger” 


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