房价上涨了？房产销售都打了鸡血？

最近朋友圈里“地王”二字刷屏了——北京海淀楼面价破10万、上海黄浦地块冲上16万、杭州钱江新城拍出7.7万、成都锦江地块突破4万……

这一串数字让人恍惚回到2016年那场地王潮，有人高喊“房价要大涨”，甚至搬出“历史规律”来佐证。

但冷静下来想想，现在的楼市真能复制当年的疯狂吗？

01、地王潮重现，但这次不一样

这一轮地王潮看似凶猛，实则藏着地方政府的“精打细算”。

以深圳为例，2024年全市仅出让6宗涉宅用地，而2020-2022年每年至少30宗，缩水幅度超过80%。

其他城市也类似：杭州拿出的是压箱底的“绝版地块”，比如容积率仅2.5、无限价、无配建的“杭州版汤臣一品”；上海黄浦地块更是近十年内环内唯一的纯宅地供应。

这些地块的共同点是什么？“小而精”——地段稀缺、限制少、利润空间大，房企抢破头也不奇怪。

但和2016年相比，开发商的心态早已天差地别。

当年地王频出时，房企敢用“面粉贵过面包”的逻辑赌预期，比如北京丰台地王楼面价7.5万，而周边二手房才6万，开发商坚信“未来房价必涨”。

而如今呢？杭州钱江新城地王楼面价7.7万，但隔壁的二手豪宅挂牌价普遍10万+，面粉价仍低于面包价。

房企不再盲目押注“涨价预期”，而是瞄准“产品溢价”——用更低密度、更大户型、更高得房率来支撑售价。

02、地王能拉动房价吗？别急着下结论

地王对市场的刺激作用，关键看两点：一是地价是否倒逼房价，二是成交结构是否支撑涨价。

先看地价逻辑。

2016年地王潮中，地价飙升直接引发二手房业主“坐地起价”，比如北京亦庄某地块拍出3万楼面价后，周边房东一夜之间把挂牌价从2.8万调至3.5万。

但如今的市场却冷静得多：上海新天地16万地王诞生后，周边翠湖天地二手房挂牌价仍稳定在20万-25万，业主甚至调侃“开发商帮我抬轿子，但我懒得动”。

这背后是购房者的理性——愿意为品质买单，但绝不接受泡沫。

再看成交结构。

2024年，重点城市普遍进入“存量时代”。以杭州为例，新房年成交6.3万套，二手房却高达9.3万套；北京、上海等城市二手房占比均超过60%。

这意味着什么？地王对新房的影响有限，而二手房仍在以价换量。

比如北京朝阳某老破小学区房，年初挂牌价12万/㎡，如今已降至9.8万/㎡，但依然难成交。地王再热闹，也带不动整个大盘。

03、房企的算盘：要利润，不要规模

这一轮抢地主力是谁？央企国企。中海在北京一年砸下300亿拿地，包揽海淀、丰台等多宗地王；上海单价TOP3地块全由保利、华润等央企收入囊中。

他们的策略很明确：放弃三四线，死磕一线核心地块。

这种选择背后是市场分化——2024年，全国商品房销售面积同比下降12%，但上海、杭州、成都等城市高端盘去化率却逆势上涨至80%以上。

房企看准了趋势：刚需盘卖不动，但富豪们永远缺好房子。

以北京中海·萬吉玖序为例，165㎡起步、12.5万/㎡的均价，开盘当天就被订完。一位购房者直言：“北京不缺有钱人，缺的是没有硬伤的好房子。”

不过，这种“豪宅逻辑”也有隐忧。

某央企投拓负责人透露：“现在拿地王就像走钢丝，利润率卡在5%-8%，稍有不慎就亏本。”更何况，居民负债率已从2016年的44%飙升至62%，普通人加不动杠杆，富豪的需求终归有限。

04、未来房价怎么走？答案藏在细节里

短期来看，核心城市的高端盘仍有上涨空间。

比如上海黄浦地王未来售价可能突破20万/㎡，但这是“产品升级”的结果，而非普涨信号。而普通住宅甚至刚需盘，依然要靠降价促销。

长期趋势则取决于两个变量：一是居民收入能否回升，二是政策能否激活改善需求。

目前，一线城市放开限购、降首付、降利率等政策已释放部分购买力，但要想彻底扭转预期，还需经济基本面的配合。

总结一句话：

地王潮是楼市分化的缩影，闭眼买房的时代早已结束。如果你是改善客，可以盯着核心地块的好产品；但若想投资普宅，建议先看看自己的钱包和耐心。