当前位置:
文章详情

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

2021-01-28 21:13:07 43点赞 242收藏 46评论

创作立场声明:个人经验分享,无任何利益相关方干扰。

2021年1月25日,上海法拍房正式纳入限购。至此,上海作为唯一的法拍不限购的一线城市,正式成为历史。

结合1月21日的上海楼市调控新政,离婚追溯3年,JLH的灰色渠道被限制;增值税免征年限2年变5年,增加了交易成本;刚需优先摇号,照顾刚需,限制新房打新热度;贷款收紧,严查资金违规进楼市,以及加大土地供应,打造五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)。

上海的楼市调控政策全面升级。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

我在2020年初,通过法拍买入了一套房产,对法拍房做过很多功课,今天就聊一聊这个风险和机会并存的小众房产市场。

因为我自己是在上海操作的,谨以上海的法拍市场作为背景和实例。其他城市在某些细节上会有出入,大体框架上都是一样的。

文章共分为4个部分:

一、法拍房的由来,和二手房的不同

二、法拍房有哪些风险、如何规避

三、法拍市场的体量,纳入限购对法拍市场的影响,法拍房中的机会

四、买法拍房应该怎么下手,找套房子实操举例

一、法拍房的由来,和二手房的不同

法拍房一般是因为债务纠纷,债权人向法院提起诉讼。

法院经过审理判定情况如实,欠债一方资不抵债,通过司法程序对欠债人的房产进行拍卖,拍卖款用来偿还债权人。

法拍房和二手房在本质上并没有什么不同。房子还是那个房子,如果房主自己挂牌出售还债,它就成为了链家、贝壳、安居客上的房源。

因为变成了法拍房,主要的不同有这么几点:

最大的区别,是你面对的交易主体由原房主变成了法院。法院这个卖家有点死板,有点高冷,不讲价、拍卖价高者得;不能延期付款,必须按照它说的办法,在规定的时间内付钱、办手续。

房子不能随时去看,拍卖前会有一天的空开时间,有意参拍者可以去实地看房。

参拍之前要交保证金(大约起拍价的10%),才有资格参与;以最高价拍中以后,一般会要求在2周内付清全款;没有拍中的话,保证金会退还账户。

办理过户拿法院文书自己就可以去房地产交易中心办理,不需要原房主配合签字。

二手房一般所有税费都由买家承担,上海本地法院执行的法拍房,基本上是税费各付,买方先行垫付上家税费,再到法院报销。

如果有欠着的物业费、水电费、燃气费,二手房在过户前会由卖家结清进行交割,法拍房一般是由买家承担。

二、法拍房有哪些风险、如何规避

在多数人的认知里,法拍房涉及案件、纠纷、查封、抵押、户口、产权、税费、贷款,可能还会有清场风险、长期租赁风险,会担心能不能拿到房子、拿到房子以后会不会有后遗症等。

这些担心其实都源于对这个领域不够熟悉,法拍房是会比普通二手房流程更繁琐一些,风险更大一些,但是风险并没有想象的那么大,而且完全可控。

在这些担心里面,有基本不会有问题、有点影响但问题不大、需要重点注意的三个层次的问题。

基本不会有问题的:

房子涉及到的案件、纠纷,在多家银行、个人处有过抵押,被多家法院查封、轮候查封,在你拍到这个房子、办完过户手续以后,就统统和你没有任何关系了。

这个房子的拍卖款会由法院做出分配方案,按照债务顺序依次偿还债权人,够还的最好,轮不到的债权人只能去看欠债方还有没有其他值钱东西。

如果有债主后期再找上门来,如果他不知情,就把拍卖文书和房产证拿给他看,告诉他这个房子已经和欠债方没有关系了;如果他知情还上门来寻衅捣乱,现在是个法治社会,打黑除恶永远在路上。

有点影响但问题不大的:

能不能贷款?

首先回答,能。

全款是流程最为简单的,全款支付后满足条件的可以自己去做抵押贷。

如果想做按揭贷款,目前上海市场上的法拍房源多数可以正常办理,能贷到的成数和买二手房一样,取决于你的征信报告,贷款记录和收入情况。办理贷款的有很多,可以是自己熟悉有业务往来的银行,可以咨询拍卖页面上提供贷款支持的银行,甚至可以直接联系这个房子办抵押的那家银行,以及还会有众多的贷款中介可以提供服务。

要注意的是,因为付款周期短,贷款的材料要在参拍前提前给到银行,预审完材料,确保有放款额度,才能保证在中标以后的及时放款。

最后,公积金贷款不行,公积金贷款流程繁琐、周期长,满足不了法拍房的付款时限要求。

租赁问题

买卖不破租赁。二手房交易,如果房子有租约,租客可以要求执行完租约,法拍房也是一样的。

短期租赁还好,如果出来一个10年、20年的长期租约,拍到房子岂不是傻眼了?

其实也不用过分的,法院在上拍之前,会把情况调查清楚,如果存在租约,在拍卖公告就会注明。

如果是没有实际租约,单纯是原房主捣鬼,在拍卖后弄出一份长期租约的,法院根本不会采信,因为:1.上拍前有公示期,相关权利方可以来申诉权利,租客还有优先购买权;2.有没有长期的实际租赁关系,是很容易取证的。

产权问题

最基本的商业用地还是住宅用地,是住宅还是商业用房,40年、50年、70年产权,这些都属于第一时间就会知道的信息。

需要注意的是房子的产权如果比较复杂,涉及到公司、继承、赠与,如果没有进行详尽的产调贸然拍下,可能面临大额的税费问题。

而不用太担心的原因:1.上海本地法院执行的多数房源,税费各付,即使有高额税费,也是由上家承担;2.对于特别中意,又是税费买家全部承担的,可以去做一下产调,市场上也有很多这种服务。

户口问题

法院只负责拍卖房产,不负责迁出房子里的户口,一般也会在拍卖公告里注明。

不用太过担心原因依然有2个:1.房子里有户口,完全不影响你办房产证、后续自己落户口,只是心理上会不舒服;2.在上海,是已经出台了强制迁出户口的政策,如果原房主不配合,可以到派出所通过程序强行迁出至社区。

需要重点注意的,就只剩下一个问题了:

房子存在占用,原房主或者他人居住在里面,后续清场存在困难。

这是一个麻烦和机遇并存的问题,如果想就求稳,就选择没有占用、法院有钥匙的房源去参拍;如果做了前期调查,和法院、拍卖行提前沟通了解过,或者自己有办法,清场难度不大的,可能会是一个折价买入的机会。

而且在上海,拍卖公告里不会写,但是很多房源,法院是会负责清场的,只是流程比较繁琐,需要的时间会比较长。

三、法拍市场的体量,纳入限购对法拍市场的影响,法拍房中的机会

法拍房一直是一个小众市场,上海作为体量和效率都在前茅的城市,2019年的法拍房上拍数量2千6百多套,成交数量1千7百多套;2020年有消息说受疫情影响,生意做不下去导致法拍房数量大幅增长,结果我查了一下上拍数量2千6百多套,成交1千6百多套,都没有达到2019年的水平。

和上海市场动辄20多万套的二手房市场对比,是个小到不能再小的小众市场。

法拍的热度也是跟随二手房市场的大势变动,二手房市场冷淡,法拍也冷;2020年疫情过后,上海二手房市场逐步升温的时候,法拍房也跟着火爆了起来。

总数据上看,2020年下半年以来,几个核心区的平均成交价格普遍存在溢价,到了具体房源上,出现溢价30%以上的房源都屡见不鲜。

我随便找一个近期成交的房源给大家看一下,注意一下它的评估价和成交价。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

评估在上拍之前,时间会早一些,赶上市场行情变化快的时候,会不那么准确。对比一下贝壳同小区的在售房源,上面拍卖那套是40.48平,成交价633万;下面这套44.64平,挂牌价490万。溢价已经超过了30%的水平。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

上海这轮的行情,我认为不是炒房客炒出来的,是几年横盘期的购买力积压和多种因素的叠加作用。

更为小众的法拍房,就更不是炒出来的。上海的法拍房,其实从2019年我关注开始,市场热度就一直存在。

因为它是一个合法的破除限购的渠道,不需要灰色的JIH、税单等办法,可以光明正大的买入自己在上海的房产。上海也是有很多没有户口、社保个税不够、单身限制的刚需,有这方面的需求。

在我参拍的那段时间里,总价低的小户型房源,更容易出现溢价,大面积、高总价的房源,相对来说还好。市场热度发展到2020年底,已经不分大小、总价,统统溢价了。

这次的限购政策,又把刚需的这条通道给堵死了。法拍房回到了具有购房资格的人群中去,而这些人,有着限价新盘可以打新,有广阔的二手房市场可以选择,对法拍房不关注、不了解、有担忧。

上海法拍房的热度会迅速下降,相应的连锁反应会包括上拍房源相应减少,参拍人数大幅减少,折价成交再次回归。

这也是全国绝大多数城市里,法拍房市场的情况。

所以,如果你看完这篇文章,在自己的城市有购房资格,对法拍房有了一定的了解,知道它不是那么可怕,自己有购房需求,不管是自住还是投资,都可以把法拍市场纳入关注,这是一个有机会捡漏,折价买到房子的市场。

四、买法拍房应该怎么下手,找套房子实操举例

拍卖网站主要有三个:阿里拍卖、京东拍卖、公拍网。另外还有两个极小众的网站,我记不清名字了,也没有去查,那俩网站一年上拍可能只有十几、个位数。有心人可以查一下,说不定更容易捡漏。

买法拍房其实和二手房一样,第一步要确定自己的预算,在自己预算范围内选择能满足要求的房子。

要求太多,预算满足不了,就得学会取舍,在区位、面积、学区、交通、房龄、户型、配套设施等等方面排个序,优先满足最主要的那几个方面。

买房子,不管多少预算,多数都是一个妥协的过程。我曾经陪5K万预算的人看房,一样找不到满意的房子。

法拍房因为没得挑,只能在法院上拍房源里做选择,可选余地就会更少,只能在预算范围内和有限的房源里去做个匹配。

我们今天就假设我随便从阿里拍卖上找的这套在拍房源,符合需求,来看一下应该如何实操。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

刚接触法拍,就仔仔细细把每句话都阅读清楚,有不清楚的找人问清楚。主要信息会集中在拍卖公告和拍卖标的调查表里。我只贴一下拍卖公告,然后说一下要梳理出哪些主要信息。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

房子的主要信息如下:

丁香路999弄1号202室,小区名字联洋花园。

土地性质为住宅,房屋用途为居住,是普通住宅用房。

房源建筑面积134.46平米,所有权来源买卖,产权人1人,看起来产权比较干净,应该没有高额税费。

房屋空置没有占用。

2003年的房源,总高12层,这个房子在2层,楼层不理想。

执行法院是上海本地法院,评估价1211万,起拍价848万。起拍价没有什么作用,不用太过关注,更应该关注的评估价和当前市场价有没有偏差。

物业费2.7元/平/月,属于一个常规物业收费水平,不是豪华物业,日常维护应该还是可以的,有待后续实地去验证。

物业费自2020年10月后没有缴纳,水电煤欠费情况没有列出。物业欠费时间短,应该总欠费金额不大,后续到物业核实。

有多次查封和抵押记录,不用过多关注。

拍卖时间为2021年3月8日10时至2021年3月11日10时止,尾款支付时间为 2021年 4月1日 16:00时前,付款周期20天。

总体看下来,房子本身基本没有问题。

然后对照高德地图看区位、交通、周边配套,上链家、贝壳查一下这个小区的在售房源,找一下同户型房源的挂牌价和历史成交价,到上海本地宝查对应学区。

因为写文章时间有限,我就不详细去查这套房源信息了,贴一个我用一小时纯手机查阅资料、没有实地走访,给朋友咨询房源的回复。

上海法拍房正式限购,聊一下这个风险和机会并存的小众市场

有了这些基础了解,都符合自己的需求,就可以去周边的链家门店登个记,让小哥带看一下这个小区和周边小区的房源,实地看一下周边配套、小区环境、物业管理、户型、采光,对比一下价格,做到心中有数。

全部看完,一切满足,就是心中的那套房了,可以正式准备开拍。3月份开拍,时间非常充裕。

需要做的工作有:

准备资金、联系贷款银行。

拍卖登记、交纳保证金:可以通过网络直接登记、网银缴纳保证金,也可以到拍卖行线下登记、缴纳。

在规定的时间里参加拍卖:线上出价,点一下鼠标加2万,或者直接更改数字输入10万,拍卖加价的过程还是很爽的。需要注意的是,结合前期的调研,清楚这套房子的实际价值和自己能承受的最高价格。一旦拍卖价到达最高限价位,果断退出,不要留恋,这套房子和你无缘,寻找下一套吧。

付款:如果竞买成功,在约定的期限内付清拍卖成交价款。

办理产权证:成功支付以后,法院出具《民事裁定书》《协助执行通知书》等,买受人靠这些材料办理缴税、房地产交易过户手续,取得房地产权证。

交房:过户后,向拍卖公司领取房地产钥匙。

一个顺利的全流程,OVER。

城市越发达,各种服务都会存在,法拍房这么小众的一个市场,光我接触过和知道的法拍中介公司就有五六家存在。

如果实在自己参拍不放心,也可以找中介机构协助,中介会帮你筛选房源,联系贷款,对接拍卖行和法院,解决清场交房中遇到的问题。只要花钱,就会有人提供服务,中介费一般也是2%,性价比不高。

写累了,今天的分享就到这里,有问题可以关注我,后续会持续分享有价值的信息。

我是光年呀土豆,央企HR,斜杠中年。30+的年级成为沪漂,正在进行自己的第四次装修之旅。

展开 收起
46评论

发表评论请 登录
  • 最新
  • 最热
评论举报

请选择举报理由

相关好价推荐
查看更多好价

相关文章推荐

更多精彩文章
更多精彩文章
最新文章 热门文章
242
扫一下,分享更方便,购买更轻松