财税 篇一：个人买卖住房到底要缴纳那些税（费）？

个人销售住房

一、增值税

（1）征收率 5%。税额=含税销售额/(1+5)*5%。

（2）个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税；

注意1：以上政策不适用北京、上海、深圳、广州。

注意2：满两年的条件如何确认。以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，那个在先确认那个。

（3）个人销售自建自用住房免征增值税。“个人”包括个体工商户和其他个人。

二、增值税附征（以河南为例）

以实际缴纳的增值税为计税依据，2019年1月1日起至2021年12月31日对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征（包括自然人个人）。

（1）城市维护建设税：市区7%、县城（镇）5%、其他1%。

（2）教育费附加：3%。

（3）地方教育附加：2%。

注意：前面增值税免征的（满两年出售的、自建自用房出售），附征随之减免。

三、个人所得税

（1）查账征收模式：

以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，应按照个人所得税应税收入中“财产转让所得”项目，适用20%税率征收个人所得税。

计算个人所得税应纳税所得额时（就是计算你个人卖房子挣了多少钱），纳税人可凭原购房合同、购房过程开具的发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中的税金及合理的费用（评估费、审验费等）。

（2）核定征收模式：

①正常情况 按转让价格的1%~3%核定（各地市情况不同）。

对个人转让住房，凡是纳税人未能提供完整、有效、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按照规定对其进行核定征税（河南暂按1%核定征收率，全国各地以当地实际公布为准，湖南2%，广东1%，但是个别地市如珠海2% ）。

②特殊情况 拍卖房产 按3%核定

个人通过拍卖市场取得的房产，不能提供完整、有效、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入如全额的3%计算缴纳个人所得税。不区分居民用房还是商业用房。

③免税条件

个人转让自用达到五年以上而且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

注意：

a,“自用五年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达到五年以上。

b,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的话为夫妻双方）仅拥有一套住房。

四、土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

五、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税（双向暂免）。

个人购买住房

一、契税

以河南省为例，河南省契税税率为4%（契税的计税依据不包含增值税价格PS：车购税的计税依据也不包含增值税价格）。

优惠政策：

1、自2016年2月22日起，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的（家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女），所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1%执行； 户型面积在90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税；

2、自2016年2月22日起，个人购买家庭第二套改善型住房，所购住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1%执行； 户型面积在90平方米以上的，按2%的税率征收契税；

二、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税（双向暂免）。

总结

1.卖方需要缴纳：增值税、增值税附征、个人所得税。（销售已购买满2年免征增值税及附征；“住满五年、家庭唯一住房”免征个人所得税）。有可靠有效凭证可以作为卖房成本扣除。没有的话按照1%~3%以收入全额为基数核定征收。

2.买方需要缴纳：契税。各地市有差异，一般都是90㎡为界限，分两档。首套唯一住房1%。第二套改善住房2%~4%。如果想刺激房市的话，一般就低不就高吧。

当然，二手房市场的普遍情况是，这些税费，可能全都是买方承担了。所以最好先算算，不然光缴税都是一笔不小的开销。特别是拍卖的房屋，如果标的物没有有效房屋原值凭证，就将以3%为核定征收率，以收入全额为基数核定征收个人所得税。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。