关于提前还房贷,你想知道的全在这里了...

2022-09-12 16:29:29 0点赞 25收藏 0评论

最近有个话题挺火,说的是👉提前还房贷是否合适

其实看各项数据,很明显能感受到,今年更多人都选择提前还房贷了,反正我身边好几个朋友,都已是“无债一身轻”的状态。

不还的,除了大多是真没钱之外,只有少数几个,是计划上杠杆投资赚点钱的~

不过总体趋势来看,老百姓还是普遍选择还钱,降低债务。

想想也合理,现在投资渠道越来越窄,原先敢借的钱,现在不敢借,就还呗。

所以今天就和大家探讨一下这个话题。

首先关于提前还房贷,我看了很多回答,甚至一些专业财经媒体的解答,发现竟然观点不少都是错的!!

其中有一个最流行的说法是这样的:

如果是等额本息贷款,偿还超过二分之一,或者等额本金,偿还超过三分之一,那么,就已经还掉了大部分的利息,再提前还款就不合适了。

大致意思是,前期每次还款的利息占比多,提前还就划算,而后期每次还的利息占比少,提前还款就不划算。

看上去,似乎还很有道理的样子。

哎,不得不说,现在瞎科普的是真的多。

实际上咱要明白啊,利息多少,它是跟本金直接挂钩的,跟你提不提前还,没有半毛钱关系。

如果你仔细看过房贷合同里的计息条款,你就会发现,房贷利息,它是按天计息的,且当期偿还上一期本金对应的利息。

什么意思呢?

比如现在房贷月供6000,那这6000里面,就包含了本金+利息两部分。

本金自然就是你要提前还的本金,而利息,则是由你剩余本金决定的。

比如你还欠银行50万未还,那么,你这个月的利息,就是要把这50万,乘以房贷利率,比如5%,然后除以365,再乘以上个月的天数,就得到了你要还的利息。

下个月呢,就要减掉你上个月还掉的本金,然后再分摊到月计算。

不管是等额本金还是等额本息,都是这样算的,只不过它俩的利息算法略有区别罢了。

比如等额本金,每个月还的本金数是固定不变的,由于前期剩余本金多,所以每月利息也高。

后续随着本金越来越少,利息也随之减少,因此这种还款方式,是前期还得多,后期还得少。

举个例子,还款早期是每个月5000本金+3000利息,后期是每个月5000本金+1000利息。

而等额本息,是每个月还款额不变的。

要保证每个月还款不变的话,由于前期本金多,利息多,所以还的本金就很少,以此保证一个总数的平衡。

举个例子,早期是月还3000本金+5000利息,后期是5000本金+3000利息。

为什么等额本息最后的利息要高一些呢。

是因为等额本息前期还的钱更少,本金还的慢,因此总的利息就更多。

所以这就有了,想少还银行利息,就选等额本金的说法。

但不管你什么时候还,这个利息的多少,都是由未还款本金,和你的贷款利率决定的,跟你还了多久没有区别。

不管是你还了十年,还是二十年,还是了1/2或1/3,还多少,都不会改变你之前本金部分已产生的利息。

提前还款划不划算,只取决于你的房贷利率是多少。

所以不管什么时候你还款,都不会亏。

当然了,你也占不到便宜,银行既然敢给你贷款,人家早就算好了,想占便宜,我只能说你想多了。

不过你提前还款的话,比如你打算还20万,那你后续20万本金的利息,确实能省掉。

但这20万,如果你用这笔钱来做一些投资,收益能超过贷款利率,那也不用提前还。

总的来说,提前还房贷这件事,没有划算与不划算的说法,如果有心可以做到比贷款利率更高的投资收益,那就不需要提前还。

如果没信心,怕风险,那就提前还了也不错。

好,关于提前还款的内容就这些…

最后再说几种提前还款的注意事项…

1、 有更低利率的贷款途径

很多人都说房贷可能是咱这辈子碰到过最良心的贷款。

但如果有条件,不妨尽量试试存量房贷转房屋抵押贷…

现在的住房抵押贷利率,普遍要低于房贷利率,有的抵押贷利率可能低于3.8%,而老的房贷按揭利率可能大多在5%以上。

除了抵押贷的贷款周期比较短,流程麻烦之外,想省钱确实是抵押贷更香。

所以如果自己符合抵押贷的条件(比如有企业经营)的话,不妨研究一下,把房贷先还了,再去申请抵押贷…

2、 公积金部分如果能覆盖的贷款,就不用提前还了

主要是公积金的存款利率很低,只有1.5%,如果你提前还掉房贷,公积金又存账户不能拿出来投资,资金就存在费。

因此每月公积金能覆盖月还款额,就完全可以不用提前还~

3、 现在越来越多的地方有提前还款违约金

不过只要还款三年以上,都不收这个费用。

4、 选等额本金还是等额本息

本质上等额本息相当于最大化杠杆,和银行借更多的钱买房,因为还的更慢,利息更多。

而等额本金则杠杆更低,还的快,利息少。

因此如果你得自己的收益率高于房贷,那么理论上选等额本息比等额本金更好。

如果不想借银行太多钱,那么就选等额本金吧。

其他的暂时想不到了,大家可以自行脑补...

小编注:为了丰富原创内容,值得买社区与优质媒体号进行合作,引入更多优质原创内容,同时也为这些优秀的自媒体号提供展示平台。此篇文章来自于微公众号“思哲与创富

作者声明本文无利益相关,欢迎值友理性交流,和谐讨论~

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