关于提前还房贷，你想知道的全在这里了...

最近有个话题挺火，说的是👉提前还房贷是否合适

其实看各项数据，很明显能感受到，今年更多人都选择提前还房贷了，反正我身边好几个朋友，都已是“无债一身轻”的状态。

不还的，除了大多是真没钱之外，只有少数几个，是计划上杠杆投资赚点钱的~

不过总体趋势来看，老百姓还是普遍选择还钱，降低债务。

想想也合理，现在投资渠道越来越窄，原先敢借的钱，现在不敢借，就还呗。

所以今天就和大家探讨一下这个话题。

首先关于提前还房贷，我看了很多回答，甚至一些专业财经媒体的解答，发现竟然观点不少都是错的！！

其中有一个最流行的说法是这样的：

如果是等额本息贷款，偿还超过二分之一，或者等额本金，偿还超过三分之一，那么，就已经还掉了大部分的利息，再提前还款就不合适了。

大致意思是，前期每次还款的利息占比多，提前还就划算，而后期每次还的利息占比少，提前还款就不划算。

看上去，似乎还很有道理的样子。

哎，不得不说，现在瞎科普的是真的多。

实际上咱要明白啊，利息多少，它是跟本金直接挂钩的，跟你提不提前还，没有半毛钱关系。

如果你仔细看过房贷合同里的计息条款，你就会发现，房贷利息，它是按天计息的，且当期偿还上一期本金对应的利息。

什么意思呢？

比如现在房贷月供6000，那这6000里面，就包含了本金+利息两部分。

本金自然就是你要提前还的本金，而利息，则是由你剩余本金决定的。

比如你还欠银行50万未还，那么，你这个月的利息，就是要把这50万，乘以房贷利率，比如5%，然后除以365，再乘以上个月的天数，就得到了你要还的利息。

下个月呢，就要减掉你上个月还掉的本金，然后再分摊到月计算。

不管是等额本金还是等额本息，都是这样算的，只不过它俩的利息算法略有区别罢了。

比如等额本金，每个月还的本金数是固定不变的，由于前期剩余本金多，所以每月利息也高。

后续随着本金越来越少，利息也随之减少，因此这种还款方式，是前期还得多，后期还得少。

举个例子，还款早期是每个月5000本金+3000利息，后期是每个月5000本金+1000利息。

而等额本息，是每个月还款额不变的。

要保证每个月还款不变的话，由于前期本金多，利息多，所以还的本金就很少，以此保证一个总数的平衡。

举个例子，早期是月还3000本金+5000利息，后期是5000本金+3000利息。

为什么等额本息最后的利息要高一些呢。

是因为等额本息前期还的钱更少，本金还的慢，因此总的利息就更多。

所以这就有了，想少还银行利息，就选等额本金的说法。

但不管你什么时候还，这个利息的多少，都是由未还款本金，和你的贷款利率决定的，跟你还了多久没有区别。

不管是你还了十年，还是二十年，还是了1/2或1/3，还多少，都不会改变你之前本金部分已产生的利息。

提前还款划不划算，只取决于你的房贷利率是多少。

所以不管什么时候你还款，都不会亏。

当然了，你也占不到便宜，银行既然敢给你贷款，人家早就算好了，想占便宜，我只能说你想多了。

不过你提前还款的话，比如你打算还20万，那你后续20万本金的利息，确实能省掉。

但这20万，如果你用这笔钱来做一些投资，收益能超过贷款利率，那也不用提前还。

总的来说，提前还房贷这件事，没有划算与不划算的说法，如果有信心可以做到比贷款利率更高的投资收益，那就不需要提前还。

如果没信心，怕风险，那就提前还了也不错。

好，关于提前还款的内容就这些…

最后再说几种提前还款的注意事项…

1、 有更低利率的贷款途径

很多人都说房贷可能是咱这辈子碰到过最良心的贷款。

但如果有条件，不妨尽量试试存量房贷转房屋抵押贷…

现在的住房抵押贷利率，普遍要低于房贷利率，有的抵押贷利率可能低于3.8%，而老的房贷按揭利率可能大多在5%以上。

除了抵押贷的贷款周期比较短，流程麻烦之外，想省钱确实是抵押贷更香。

所以如果自己符合抵押贷的条件（比如有企业经营）的话，不妨研究一下，把房贷先还了，再去申请抵押贷…

2、 公积金部分如果能覆盖的贷款，就不用提前还了

主要是公积金的存款利率很低，只有1.5%，如果你提前还掉房贷，公积金又存账户不能拿出来投资，资金就存在浪费。

因此每月公积金能覆盖月还款额，就完全可以不用提前还~

3、 现在越来越多的地方有提前还款违约金

不过只要还款三年以上，都不收这个费用。

4、 选等额本金还是等额本息

本质上等额本息相当于最大化杠杆，和银行借更多的钱买房，因为还的更慢，利息更多。

而等额本金则杠杆更低，还的快，利息少。

因此如果你觉得自己的收益率高于房贷，那么理论上选等额本息比等额本金更好。

如果不想借银行太多钱，那么就选等额本金吧。

其他的暂时想不到了，大家可以自行脑补...

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