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上海REITs真能“稳赚不赔”？新手必看的底层资产避坑指南

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06-02 16:21

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【公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产】国内公募不动产投资信托基金（REITs）运行满五年，发行结构在2025年呈现显著变化。产权类REITs在发行数量和规模方面已全面占优，底层资产进一步向仓储物流、消费基础设施等商业不动产集中。多家市场机构据此判断，REITs正从早期以基础设施为主的试点阶段，逐步走向基础设施与商业不动产并行发展的“双轨”新阶段。公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产　　1月6日，市场机构戴德梁行披露数据：2025年全年新发行公募REITs共20只，发行规模合计408亿元。其中，产权类REITs发行18只，对应规模374亿元；特许经营权类仅发行2只，对应规模34亿元，发行占比明显退居边缘。　　当前业内通常将公募REITs按底层资产划分为产权类和特许经营权类两大类型。产权类REITs的投资者通过持有基金份额，间接享有底层不动产的所有权，其收益主要来源于租金、经营收入以及资产本身的长期增值；特许经营权类REITs则多见于高速公路、清洁能源等基础设施领域，投资者在特定期限内享有运营收费权，其收益几乎完全依赖经营现金流，资产净值随着经营权期限的逐年摊销而递减直至归零。 REITs发行结构的变化并非一蹴而就。戴德梁行数据显示，2021年和2022年，经营权类REITs在发行初期占据相对优势，均发行5只，对应规模分别为188亿元和317亿元；同期，产权类REITs分别发行6只和8只，规模为176亿元和103亿元。2023年，两类REITs发行数量和规模均明显收缩，经营权类REITs和产权类REITs分别发行3只和2只，对应规模分别为138亿元和33亿元。

仓储物流 REITs 样本观察：中金普洛斯 REIT 跨越周期的运营底色

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1. 【公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产】国内公募不动产投资信托基金（REITs）运行满五年，发行结构在2025年呈现显著变化。产权类REITs在发行数量和规模方面已全面占优，底层资产进一步向仓储物流、消费基础设施等商业不动产集中。多家市场机构据此判断，REITs正从早期以基础设施为主的试点阶段，逐步走向基础设施与商业不动产并行发展的“双轨”新阶段。公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产　　1月6日，市场机构戴德梁行披露数据：2025年全年新发行公募REITs共20只，发行规模合计408亿元。其中，产权类REITs发行18只，对应规模374亿元；特许经营权类仅发行2只，对应规模34亿元，发行占比明显退居边缘。　　当前业内通常将公募REITs按底层资产划分为产权类和特许经营权类两大类型。产权类REITs的投资者通过持有基金份额，间接享有底层不动产的所有权，其收益主要来源于租金、经营收入以及资产本身的长期增值；特许经营权类REITs则多见于高速公路、清洁能源等基础设施领域，投资者在特定期限内享有运营收费权，其收益几乎完全依赖经营现金流，资产净值随着经营权期限的逐年摊销而递减直至归零。 REITs发行结构的变化并非一蹴而就。戴德梁行数据显示，2021年和2022年，经营权类REITs在发行初期占据相对优势，均发行5只，对应规模分别为188亿元和317亿元；同期，产权类REITs分别发行6只和8只，规模为176亿元和103亿元。2023年，两类REITs发行数量和规模均明显收缩，经营权类REITs和产权类REITs分别发行3只和2只，对应规模分别为138亿元和33亿元。

2. 仓储物流 REITs 样本观察：中金普洛斯 REIT 跨越周期的运营底色

3. 【张捷财经】商业不动产REITs试点，地产领域加强投资属性#热点观点# #张捷财经# #正稳步推进商业不动产REITs试点# 国家房地产政策从金融层面迎来调整，新金融工具落地。据央视新闻报道，12 月 31 日证监会发布公告，全面启动商业不动产 REITs 试点，将商场、写字楼等商业不动产纳入范围，区别于以往聚焦基础设施的 REITs，普通投资者也可参与 “买楼收租”。该政策能盘活商业地产 “沉睡” 资产，为投资者提供稳定分红，放开房地产投资属性，缓解商业地产资金压力。当前我国租赁型保障房供给不足，商业地产繁荣可稳定地方税收，此举也能为房企提供廉价资金，助力行业风险化解，是政策从限制转扶持的重要信号。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

4. REITs再扩容，新增写字楼、城市更新设施等资产类别，将对存量时代的中国房地产市场产生怎样影响？

5. REITs扩容，体育场馆行业格局将如何重塑｜观点有效

6. 一季度逾200亿美元撤资！私募信贷神话破灭，黑石、阿波罗等巨头深陷赎回潮

7. 私募信贷的“雷曼时刻”？Blue Owl遭遇史诗级挤兑，41%投资者要求撤资

8. 发布了头条文章：家庭理财第二集：《带你走进美国投资世界的版图》很多人以为美股就是“买股票”，但事实上，美国的投资世界远比 A 股或国内基金体系复杂得多，也成熟得多。不同的资产类别背后有不同的监管架构、风险来源、收益模式与增长逻辑。理解这些，是建立投资框架的基础。我会从最核心的投资类型讲起：个股、ETF、共同基金、REITs、ADR。你会看到为什么美国有三大证券交易所，它们各自代表了怎样的公司生态；为什么 ETF 被视为普通人最稳健的财富工具；为什么 REITs 能让普通家庭以极低门槛参与商业地产；以及为什么 ADR 让你不用跨国开户也能投资全球企业。如果把美股投资看作一门语言，那“股票有哪些类型、如何开户”就是这门语言的字母表。对于完全没有基础的投资者来说，美国资本市场既庞大又丰富，远比直觉中复杂，但好处是它的体系足够成熟，只要从最基本的分类学起，一步一步搭起自己的投资框架，就不会被信息洪流淹没。这一篇，我们先不谈“怎么选股”“要不要现在进场”这些充满情绪色彩的话题，而是退后半步，把美股当成一个完整的生态系统，从它提供给普通投资者的几种主要“投资载体”讲起。家庭理财第二集：带你走进美国投资世界的版图

9. 【菜鸟公募REITs申报获受理】近日，菜鸟物流仓储REITs通过国家发展改革委审核，已推送至中国证监会，或成为浙江首单民营企业仓储物流REITs项目。据悉，这次净募集的资金，主要会用于菜鸟的固定资产投资，支持智慧仓网建设和物流基础设施升级。网页链接

10. 私募信贷铁索连环：摩根大通下调抵押品估值之际，Cliffwater330亿美元基金赎回告急

11. 【商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上】商业不动产REITs开闸后，公募REITs底层资产范围正式拓展至写字楼、酒店、商业零售等完全市场化运作的商业不动产。2026年前两个月，沪深交易所已收到十多单项目的密集申报。商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上近日，又有两单商业不动产REITs项目上报至上交所，分别为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金和广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，前者的项目状态显示已受理。从底层资产来看，这两单商业不动产REITs的底层资产均属于商业零售，或是称为消费类基础设施。其中，嘉实首开商业不动产REITs的底层资产均位于北京市，包括丰台区的宋家庄福茂购物中心、朝阳区的华侨村商街社区商业项目和丰台区的璞瑅商街社区商业项目；尽管广发新城吾悦商业不动产REITs的具体项目信息尚未对外披露，但从名称来看，底层资产大概率是新城控股集团旗下的综合体项目吾悦广场。

12. 美国私募巨头Cliffwater深陷赎回危机：420亿美元“黑箱”背后，还有5000个“黑箱”？

13. 前两天蔚能推出《全球首单持有型动力电池REITs》。本来我们都放假了不想写了，我们群里又突然讨论起来了，继续聊聊吧。大家是否还记得，斌哥最近经常说，蔚来的非车业务增长特别快，那非车业务就有很多，其中金融服务就是一个重头。这是继全国首单绿色新能源电池资产ABS项目蔚能-华泰-甬兴-绿色新能源电池资产支持项目计划（碳中和）、全国首单绿色电池资产ABN后，蔚能又一电池资产金融化的项目。这是蔚能通过多元创新融资手段，向平台化管理模式转型，立足于电池资产管理、锂解数据平台与资源循环的三大解决方案。目的是：与更多金融机构和产业链合作，探索动力电池资产的投资价值。那 ABS、ABN 与REITs 有啥区别呢？ABS与ABN都属于债权融资，是将未来一段时间的租金收益权抵押，投资回报是固定利息，分为优先级与次级，两者利率不同。以蔚能 ABS 为例，分为优先 A1 级、A2 级、A3 级与次级，票面利率分别为 2.97%、3.45%和3.76%。蔚能第一期 ABN 票面利率则是 3.12%，另外有次级。 REITs 则不同，等于是卖断，也就是产权已经转移到REITs 持有者。因此 REITs 的收益是经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。因为是卖断，所以不像 ABS 和 ABN 有时间限制。至于交易方式，蔚能的 ABS 和 REITs 皆是在上交所，监管单位是中国证监会，ABN 属于银行间市场，监管单位是中国人民银行。所以你能看出来，各个银行和监管对蔚来（蔚能）的认可是充分的，而且这件事目前只有蔚来能做。最后谈谈《全球首单持有型动力电池REITs》的意义，很多人可能没注意到今年4/1要施行的《新能源汽车废旧动力电池回收和综合利用管理暂行办法》。里面规定，每块新能源汽车动力电池都将拥有「数字身份证」。国家建立全国新能源汽车动力电池溯源信息平台，并要求对每一块电池进行唯一编码，建立数字身分证管理制度，实现从生产到报废回收的全流程流向监控与追溯。之后实行是「车电一体报废」，以前责任不明，现在规定「生产者责任延伸制度」，动力电池回收由动力电池企业与车企共同承担。新规定每块动力电池都有数字身份证，产权有明确的身份证明，持有型动力电池 REITs 才能成立，才能谈电池资产全生命周期管理，实现电池资产综合利用效益最大化。没《管理办法》，就没持有型动力电池 REITs。总而言之，这是科创金融服务创新的一环。这么说显然大家听的云里雾里，那我换个方式讲，为什么其他品牌没法做？上面讲了，REITs 的收益是：经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。 baas 租金比较好理解，那其实资产残值这个不是特别清晰。简单说就是，电池的再利用程度。非换电车型的电池产权是车主，不是车企，虽然电池回收的主责是车企，但车企是没有办法强制回收电池。车主们要记住，你付的钱是含电池的费用，你拥有产权，只有车电分离电池的产权才能分离出来。很多人没理解什么是车电分离，甚至以为只是付钱给蔚来租电。在法律上，这是产权的分割，也就是电池产权是归蔚能，车主只有使用权，其实到这一步也很容易理解。那可以带来什么好处呢？在我们今天讲的文章里，产权分离可以让回收变的异常简单。而不用过多扯皮，不然车辆的报废价格里是要包含电池费用的，因为现在法规要求强制一起报废。这部分成本，其实还没有明确谁来出。搞不好，车主要去起诉车企的。但BAAS不需要，因为电池的产权在蔚能手里，这样才能标准化去做电池全生命周期的剩余价值评估。要不然车子强制报废，电池的残值要怎么算？这部分不止车企有问题，保险公司也是，和保费也相关。蔚能蔚能，蔚来很全能！#微博新知博主#

14. 【国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立】新能源资产通过REITs（不动产投资信托基金）等工具进入资本市场的步伐加快。国内首单工商业分布式光伏机构间REITs设立12月29日，深圳证券交易所官网公告，“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”正式设立。该产品由杭州碧澄能源发展有限公司作为原始权益人，申报规模上限约3.2亿元，底层资产为约130兆瓦的工商业分布式光伏项目。据碧澄能源介绍，这是国内首单以工商业分布式清洁能源资产为底层资产的机构间REITs。此前，与集中式风电、光伏电站相比，工商业分布式光伏面临资产分散、非标程度高、估值难度大等问题，因此较少进入资本市场的此类融资工具。

15. 【菜鸟拟发行公募 REITs】4月28日消息，菜鸟集团拟以旗下嘉兴物流园区项目作为底层资产申报发行公募REITs，目前其申报已向中国证监会及深圳证券交易所提交。自2020年REITs在我国试点启动以来，多家物流及相关领域企业已完成物流领域的REITs发行或处于项目推进阶段。公开资料显示，菜鸟嘉兴园区为菜鸟在长三角供应链网络的核心枢纽。菜鸟集团拟以嘉兴物流园区项目作为底层资产申报发行公募REITs

16. 【顺丰REITs：一季度收入6052万，净利1274万】近日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（南方顺丰物流REIT）发布2026年第1季度报告。根据公告内容，报告期内基金本期收入6052.85万元，净利润1273.63万元，经营活动现金流净额5677.88万元，本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.62%。基金持有深圳、武汉、合肥三处不动产项目。网页链接

17. 赎回压力测试私募信贷：阿波罗力挺，称“市场只是短期错配”

18. CLO，下一风险引爆点

19. 【京东产发设立全国首只仓储物流基础设施机构间REITs】近日，“京东高和现代化基础设施机构间REITs”完成发行，该机构间REITs由京东产发联合高和资本携手设立，总投资规模约42亿元人民币，底层资产聚焦于京东产发旗下位于昆山、南京、成都、德阳的四处高品质、高标准智慧物流园区。本产品通过构建完善的治理与管理模式，同股同权，全面落实机构间REITs的权益属性，成为国内首只以仓储物流基础设施为主要底层资产的混合业态基础设施机构间REITs。发行过程获监管机构的大力支持与专业指导，实现头部保险公司及机构投资人的超额认购。网页链接

20. 私募信贷“出事”信号？Blue Owl限制赎回、抛售贷款，股价创两年半新低

21. 小长假首日三大重磅利空来袭，下周A股开盘或承压：1. 贵金属全线重挫，白银领跌，国内夜盘黄金、白银、碳酸锂同步大跌。2025年A股领涨相关行业或迎回调，资源股风格将切换，有色板块建议波段套利，忌长线持有。2. 美股三大指数四连阴（道指跌0.63%、标普500跌0.74%、纳指跌0.76%），拖累全球风险偏好，A股科技资产同步回调。2025年高涨幅品种存泡沫消化需求，短线可参与，笔者已抄底创指、恒科并多次减仓创指。3. 国际原油创2020年来最大年度跌幅，与黄金走势反向，或成2026年最佳布局机会。笔者计划A股兑现利润后转向原油、豆粕及REITs基金，牛市剩余时间或仅数月，普涨行情不现实。本轮牛市已近2年，2026年或迎5浪加速，但上行空间有限，年内冲击5178点难度较大。

22. 【密尔克卫申报仓储物流REITs】日前，密尔克卫智能供应链服务集团股份有限公司发布公告，为盘活公司存量仓储物流资产，优化资本结构，增强核心竞争力和可持续发展能力，密尔克卫拟以持有的6个仓储物流基础设施项目作为底层资产，开展基础设施REITs申报发行工作。网页链接

23. 与同行鲜明反差！橡树资本称全额满足8.5%赎回申请，当前环境属调整而非危机

24. 2025年沪市公募REITs产品收入同比增长71%

25. 上海地产集团

26. 上海地产商业不动产REIT正式获批，商业不动产公募REITs实现关键突破

27. 沪市公募REITs完成年报披露，成色几何？

28. 首批14单商业不动产REITs拟募资400亿元左右，半数来自上海

29. 17单商业REITs受理募资626亿，国央企的资产流水线正在加速

30. 刚刚公募REITs正式获批

31. 重大里程碑！首批商业不动产公募REITs正式获批商业地产资产证券化迈入新阶段

32. 警惕！！！REITs完全割裂的“产权类”与“特许经营权类”的估值逻辑

33. 每季度分红，年化8%的REITs，为什么我不建议你买？

34. 《公募REITs投资指南》

35. 【投资敲门砖】公募REITs的底层逻辑

36. 一项资产到底该发CMBS、机构间REITs，还是公募REITs？

37. 公募REITs产品估值分析报告（2026年一季度）

38. 上海不动产项目【地产商业】REITs今日发售！普通人如何参与认购和交易？（以涨乐财富通APP为例）

39. REITs

40. 公暮REITS四大品类彻底讲透！新手再也不用瞎买

41. REITs 基金

42. REITs丨二季度公募REITs市场展望与投资策略

43. REITs扩募开闸，基础设施基金怎么选不踩雷？

44. 通俗理解刚上市的REITs指数基金，10块钱就能当"包租公"？（追踪标的、优势和门槛、潜在影响和风险）

45. 【投资敲门砖】公募REITs

46. REITs必知基础补充

47. 深耕公募REITs，工银理财打造低利率时代的“固收+”新引擎

48. REITs｜二级债基扩围，公募REITs迎新机

49. 【全球宏观策略】REITS跟踪月报

50. 上海地产商业不动产REIT获批,全国首批试点加速推进

51. 上海力量助推商业不动产REITs 首批14单项目多与上海有关,参与的沪企数量和沪资规模均居全国第一

52. 中国版REITs要来了，能投吗？

53. 买REITs轻松当“包租婆”？

54. 2026年4月29日 | 商业地产日报：REITs注册提速、核心资产争夺战升温

55. 【申万固收| REITs】一季报发布，四单商业不动产REITs获批！

56. 仓储物流REITs系列（四）：仓储物流REITs的6个法律核心问题

57. 上海地产集团启动商业不动产REITs项目招标

58. 公募REITs二级市场延续下跌，数据中心板块上周领涨，商业不动产REITs申报提速

59. 保利陆家嘴凯德等商业不动产REITs获受理

60. 【申万固收|公募REITs】首批8单商业不动产REITs正式申报！

61. 上海丨2026商业不动产REITs与私募基金高质量合作研讨会

62. 唯品会、上海地产、砂之船、首农等四只商业不动产REITs获批

63. 上海地产商业不动产REIT获批，全国首批试点加速推进

64. 上海发起！国内首单隧道公募REITs项目获批

65. 深度17单商业REITs全速推进：4单获批、8单待反馈，600亿资产排队入市

66. REITs | REITs投资手册（一）：发行篇

67. 深度4只REITs获批，3家是“老面孔”：一个“双REITs”时代来了

68. 仓储物流REITs系列（五）：首单民企仓储物流REIT的案例拆解

69. 楼市冷，REITs热：公募基金正在把不动产做成指数生意

70. 业绩反差：如何看产业园REITs遇冷，消费类REITs 走强？

71. 酒店REITs开闸：以后投酒店，像买股票一样简单？还是更大的坑？

72. 114天跑通“受理→获批”，4单商业不动产REITs的资产成色如何？

73. 打造REITs排头兵——16单REITs代表即将集中亮相2025年度业绩说明会

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75. 产业园REITs的困境：多只产品出租率跌到70%档

76. REITs集中发售！哪个更有性价比？

77. 来了！4只商业不动产REITs获批！预计募资145亿

78. 成都高投产业园REIT出租率大幅下滑——产业园REITs的真实风险，开始显形了

79. 警惕！这类理财正悄悄让你错过REITs红利

80. REITs基金打新认购指南附港股打新 LOF套利机会

81. 本周首批4支商业REITs启动询价

82. 仓储物流REITs系列（三）：仓储物流REITs怎么做？一文看懂全流程

83. 首批4只商业不动产REITs集中询价

84. 6月或集中上市！首批4只商业不动产REITs即将询价

85. 基础设施REITs常态化发行：监管审核的5把“尺子”

86. 几百元当 “包租公”！REITs 入门：高分红 + 低门槛，稳健理财新选择

87. 【REITs周报】REITs整体延续上涨，新产品上市节奏放缓——REITs周度观察（20260413-20260417)

88. REITs市场跟踪双周报：首批商业不动产REITs发行中不同资产类型市场表现分化

89. 未来某个时间节点有可能会收割一批韭菜。谈谈资产证券化（Reits）其实就是在传统的9类资产门类主要涉及民生领域等基础设施的证券化。现在开了口子，把优质的资产盘活，打包的形式让普通人能够参与买卖（例如：一栋写字楼、酒店普通人买不起）通过证券化类似股票，享受分红、派息收益。说白了，对于盘活资产续命有好处，拿到一笔钱解决债务，用钱挣钱，就是一个融资通道。对于普通老百姓来说有个路径可以有个稳定的收益。但是对于普通人来说也有风险，资产的真实运营情况就有待考究了。 #资产规划 #资产证券化 #reits #reits试点 #reits基金